부동산 계약특약사항 불이행 시 매매대금 반환은?

여름철 날씨는 고온다습하다 보니 상한 음식을 먹는 경우가 종종 있어 장염으로 고생하는 분들이 많은데요. 장염에 걸렸다면 가장 중요한 것이 수분 공급입니다. 덥다고 차가운 물을 마시면 오히려 설사를 유발할 수 있으니 정수된 물이나 끓인 보리차를 식혀 마시는게 좋습니다. 

 

만약 구토와 고열이 동반된다면 병원을 찾아야가야 하는데요. 고령자라면 단순 설사와 구토만으로 몸 상태가 갑자기 나빠질 수 있기 때문이죠. 장염을 예방하기 위해서라면 여름철 보관이 잘 되지 않았다면 아깝더라도 먹지 말고 버려야겠죠?

 

 

부동산 계약 사기로 인해 걱정이신 분들이 많을텐데, 이러한 분들의 주된 걱정거리는 피해대금 반환 여부일꺼 같은데요. 그래서 이번에는 계약특약사항 불이행 시 매매대금 반환소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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A씨는 건축을 할 목적으로 B 부동산 업체를 통해 토지를 매수하였습니다. 부동산 계약을 진행할 당시 매수하는 땅 위에 건축을 할 예정임을 업체에 미리 알렸고, B는 땅을 보여주면서 해당 지번과 접경로는 통행로로 간주되며, 시에 요청하여 도로 포장 및 도로로 인정받아 건축이 가능하게 해주겠다는 약속을 하였습니다. 이를 계약특약 사항으로도 넣었는데요.

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A씨가 이러한 특약사항을 넣은 이유는 해당 토지가 지적도상 맹지였기 때문이었습니다. 의뢰인은 지적도상 맹지인데 도로개설이 되어 건축허가가 문제없는지에 대해 B에게 재차 확인했고, B는 모두 문제가 없고 책임지겠다는 답변을 하였습니다. 의뢰인은 이 말을 믿고 부동산 매매계약을 체결하게 된거였죠.

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하지만 B의 말과 달리 해당 지번에는 3년이 지나도 도로가 개설되지 않았습니다. 관할관청에 확인한 결과, 가장 가까운 현황도로에서 매매한 토지까지의 거리가 매우 멀어 해당 토지 지상에 건축을 하려면 현황도로에서 들어오는 곳까지 도로지정 공고가 되어야 하는데, 이러려면 여러 절차를 거쳐야 돼서 다 받기 쉽지 않다는 취지의 답변을 받았습니다.

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다시 말해, 부동산 매매계약의 내용이 된 '도로지정 및 건축허가 신청 가능'은 이행이 불가능한 상황인거죠. 만약 A씨는 부동산 계약의 매매 목적물인 토지가 매매계약일로부터 3년이 지나도록 건축이 불가능하다는 사실을 알았다면 이 계약을 체결하지 않았을텐데요.

 

 

결국 A씨는 건축을 할 목적으로 가지고 땅을 매매하였지만, 몇 년이 지나도 토지에 건축 허가 신청이 불가능해 사건 해결을 위해 저희 법인을 찾아왔습니다.

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B 부동산 업체에 계약서상의 채무인 도로개설 부동산 계약특약사항의 이행을 진행하지 않는다면 채무불이행 사유로 업체와의 매매계약을 해제하겠다는 취지의 내용증명을 보냈습니다. 그럼에도 불구하고 업체는 특약 불이행으로 도로개설을 이행해주지 않았으며, 저희 법인은 해당 부동산 매매계약을 업체의 채무불이행 사유로 해제하며 매매대금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.

 

 

매매대금 반환에 있어 업체는 부동산 계약특약사항 불이행임에도 불구하고, 의뢰인에게 도로개설이나 건축이 가능하게 해준다는 약속을 한 사실이 없다고 하였습니다.

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B 업체는 이와 같은 주장을 뒷받침할 수 있는 명확한 증거도 가지고 있지 않았는데요. 하지만 저희는 계약서 특약사항 뿐만 아니라 도로개설 관련 내용이 담긴 녹취파일을 가지고 있었습니다.

 

 

 

매매대금 반환 소송에 있어 법원도 저희 법인과 A씨의 손을 들어주었습니다. B가 도로개설에 대한 부동산 계약특약사항을 한 사실이 인정되는 반면에, 매매계약을 진행한 토지는 건축허가 신청이 사실상 어려운 상태임이 확인되어 특약 불이행으로 업체가 특약사항을 위반한 사실이 인정되었기 때문이죠.

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이에 대해 부동산 업체는 그런 약속을 한 사실이 없다고 주장하였지만, 법원은 업체가 이러한 약속을 하지 않았다면 의뢰인이 통행로가 확보되지도 않은 땅을 매수할 이유가 없다고 판단하였습니다.

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결과적으로 업체의 채무 불이행을 이유로 의뢰인이 매매계약을 해제했기 때문에 법원은 업체가 의뢰인에게 손해배상금과 원상회복금 전액을 지급하라는 판결을 내림으로서 사건을 마무리 하게 되었습니다.

 

 

 

부동산 사기에 있어 나름대로 조심한다고 해도 피해를 입게 되는 경우가 많습니다. 그렇기에 오늘 사례처럼 부동산계약특약사항을 계약서에 명시하거나 녹취파일 등 명백한 증거가 있음에도 불구하고 업체에서는 특약 불이행을 주장할 수 있습니다. 이후 계약 해제 사유를 들어 매매대금 반환을 요구할 수 있는거죠.

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부동산 계약을 하기에 앞서 상대방과의 녹취라던가 관련 문구가 들어간 홍보자료가 있다면 꼭 챙겨 두시는 걸 추천드립니다. 또는 계약서 검토가 필요하시다면 법률전문가의 자문을 받는 것도 피해를 줄일 수 있는 하나의 방법일꺼 같습니다.

 

 

저희 법무법인 제이앤케이(구.법무법인명경서울) 부동산 전문 브랜드 '부동산변호사닷컴'​은 부동산 전담팀으로 운영되어 보다 전문적인 대응이 가능합니다. 해당 게시물은 부동산 계약 특약사항에도 불구하고 특약 불이행으로 매매대금 반환에 성공한 A씨만에 이야기입니다.

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보다 본인에게 맞는 법적 대응방법을 찾기 원하신다면 부동산전문변호사와의 상'담은 필수입니다. 관련 피해가 있으시다면 문의주세요.

 

<관련영상보러가기>

https://youtu.be/l229gm9sfXk

 

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