경계침범에 따른 점유취득시효 요건은

 

 

 

"수십년 전 토지주의 허락을 받아 할아버지 때부터 사용하던 땅이었는데, 갑자기 주인이 나타나 비우라네요"

"사용하지 않는 땅이 있다하여 고향에 내려가 보니 웬 모르는 사람이 경작을 하고 있었어요"

"경계 측량을 해보니, 이웃이 땅을 일부 침범해 사용 중인데 점유취득시효를 주장하고 있어요"

 

이런 경우, 어떻게 해결해야 하나요?

 

 

오늘은 토지 경계침범과 점유취득시효에 관해 이야기를 해보려고 합니다.

 

위의 사정들처럼, 내가 모르고 있던 경계나 토지에 대한 분쟁들이 많이 발생하고 있습니다. 하지만 단순히 '내 토지이고, 내 명의인데 어떻게 다른 사람이 자신의 땅이라고 우길 수 있는거지?'라고 생각하실 수도 있는데요. 사실상 법은 더 큰 피해를 막기 위해 다양하게 해석되고 있기 때문에 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 '점유취득시효제도'가 그렇습니다. 

 

 

 

 

실제로 최근 인천은 동구 만석동의 경계침범 문제를 해소하기 위해 대대적인 지적조사사업을 진행, 완료했다고 하는데요. 해당 지역은 살고 있던 집을 허물고 건물을 새로 짓는과정에서 이웃집 담장침범으로 인한 법적 분쟁이 잦았던 곳인데요. 이에 구청 관계자들은 주민들의 생활편의와 불화를 막기위해 동의를 얻어 토지경계를 정리했습니다.

 

경계정리가 필요한 이유는 앞서 언급한 바와 같이 무단점유로 인한 소유자와 점유자와의 법적분쟁을 최소화하기 위함인데요. 문제는 이 같은 과정에서 점유취득시효라는 또 다른 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

예를 들어, 토지주 A씨가 오랫동안 돌보지 않았던 땅을 소유하고 있었고, 해당 토지에 B씨가 20여 년 전 A씨의 아버지로부터 소작료 지불없이 땅을 사용해도 된다는 허락을 받은 뒤 농사를 지은 상태라고 가정해 보겠습니다.

 

이런 경우, B씨는 빈터나 다름없는 땅을 증여 받아 20여 년 간 사용한 본인에게 땅 소유권이 있다는 내용의 ‘점유 취득 시효’를 주장할 수 있습니다. 여기서 B씨가 말한 '점유취득시효'는 민법 245조에 의거, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도를 말합니다.

 

 

 

 

이에 따르면, 다른 사람의 물건이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효 취득의 요건을 갖추면 등기청구권을 행사할 수 있는데, 등기 후 10년을 점유했을 때 민법상 소유권자로 인정받을 수도 있습니다.

 

하지만 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 ‘자주점유’인지, 아니면 소유의 의사 없는 ‘타주점유’인지의 여부를 따져보아야 하기 때문인데요.

 

이는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것입니다.

 

 

 

 

| 자주점유, 타주점유가 핵심쟁점

 

때문에 '자주점유'인지 '타주점유'인지가 분쟁의 핵심쟁점이 되기도 합니다. 특히 취득시효 주장에 있어서 아주 중요한 요건인 '자주점유'는 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 합니다. 즉, 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정된다고 볼 수 있습니다.

 

그러나 남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 '무단점유'일 경우, 자주점유의 추정은 깨집니다. 이에 따라 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없으며, 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못합니다.

 

 

 

 

| 20년만 채우면 무조건 내 땅?

 

간혹 위의 사정처럼 20년의 점유요건만 채우면 자신의 땅이 되는 것이라고 혼동하는 분들이 계시는데요. 부동산분쟁은 사안마다 다르기 때문에 개인의 잘못된 법리해석으로 재산상 손해를 입게되는 경우가 많으니 확실하게 대응하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

위와 같은 사례들은 어떻게 보면 사소한 다툼에서 번질 수 있습니다. 한 식당에서는 자신의 건물 앞 도로를 막아 손님들의 통행을 방해한다며 교통방해죄로 고소했고, 이에 토지주는 명예훼손 및 '경계침범' 혐의로 맞대응에 나섰습니다.

 

또 한 마을에서는 오랫동안 옆집과의 경계로 사용했던 담이 다음 세대로 넘어가며 자신의 땅에 더 침범되어 있다며 경계침범 소송을 제기했고, 상대방 역시 점유취득시효를 들며 맞대응 해 법적분쟁으로 이어졌습니다. 이 같은 다툼은 단순히 토지만이 아니라 건물의 공용부분, 분묘등도 포함됩니다. 때문에 시기, 범위, 점유의사 등을 면밀히 살펴보아야 올바른 결론은 도출해낼 수 있습니다.

 

 

 

 

이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 1:1 상담을 통해 맞춤 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 현재 경계침범, 점유취득의 문제로 소중한 재산이 오랜시간 피해를 받고 있다면 저희 법인의 부동산 전문변호팀이 도와드리겠습니다.

 

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