세입자가 안나갈때조치방법 월세 미납 문제라면

 

 

안녕하세요. 법무법인 명경(서울)입니다. 오늘은 세입자 강제퇴거와 관련한 이야기를 해볼까 해요. 이 문제로 로펌에 법률상담을 요청하는 임대인 분들이 점차 늘고 있어서인데요. 지난해 주택임대차보호법이 개정되면서 세입자를 보호하는 내용이 더욱 강화됐습니다. 일부 집주인들의 횡포에 피해를 입은 세입자들이 발생하기도 했고, 또 재산 증식을 목적으로 주택과 같은 부동산 투기를 하는 업자들의 발목을 잡기 위함이었죠.

 

그런데 세입자의 월세 미납 문제로 골머리를 앓고 있는 임대인들도 생각보다 많습니다. 월세는 계속해서 밀리는데 함부로 월세 계약을 파기할 수 없으니 계약해지를 할 수 있는지 그 방법에 대해 많이 문의하시는데요. 그래서 오늘은 월세 미납 문제로 세입자가 안나갈때조치방법 등에 대해 알려드릴까 합니다. 

 

 

 

 

- 월세 6개월치 밀린 세입자, 보증금에서 뺀다고 하자…

 

지난 2018년 6월, 부산에서 50대 남성이 자신이 거주하던 오피스텔에 불을 지른 사고가 발생했습니다. 이 남성은 오피스텔의 세입자로, 월세가 6개월이나 밀려있었는데요. 집주인은 임대차 계약이 만료될 때까지 월세를 돌려받지 못하자 밀린 월세를 보증금에서 빼겠다고 알린 뒤 보증금에서 월세를 정산했습니다. 그래서 세입자는 보증금 일부만 돌려받았는데요.

 

그런데 이에 앙심을 품은 세입자가 새벽에 자신이 임차해 살던 오피스텔에 침입해 옷가지 등에 불을 붙여 방화를 저질렀습니다. 이 모습을 본 집주인이 경찰에 신고했고, 불은 경찰이 소화기로 진압했다고 하는데요. 흔한 사례는 아니지만 월세 미납 문제로 이와 같은 일이 벌어지기도 합니다. 임대인 입장에서는 공포스러웠을 텐데요. 그래서 안전하게 세입자가 안 나갈 때 조치 방법이 어떠한 것들이 있는지 알아보는 게 아닌가 싶습니다. 

 

 

 

 

 

장기간 월세를 내지 않는 세입자를 내보내고 싶다면 우선 계약해지 수순을 밟아야 합니다. 가장 먼저 내용증명을 통해 집주인의 입장을 확실하게 피력하는 것이죠. 그러려면 확실하게 계약을 파기할 수 있는지, 세입자 퇴거 사유가 되는지 그 여부를 살펴봐야 합니다. 

 

주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반할 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 다시 말하면 월세가 2회 이상 밀렸을 때 집주인은 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있다는 겁니다. 

 

 

 

 

단, 임차인의 월세 미납 금액이 일부일 때는 임대차 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 예를 들어, 월세가 50만원인데, 이중 20만원은 내고 30만원을 내지 못한 경우라면 계약해지 사유가 되지 않습니다. 또 1월에는 월세 50만원 중 30만원만 내고, 2월에는 아예 안 냈을 때도 마찬가지입니다. 일부라도 냈을 경우에는 일방적인 계약 해지가 불가능합니다. 

 

월세가 수개월 밀렸다고 하더라도 세입자 강제 퇴거가 쉬운 것도 아닙니다. 무턱대고 세입자가 머무는 집으로 찾아가 강제로 내쫓으려거나 세입자가 집에 못 들어가게 막는 등의 행위는 임대인이 형사 처분을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 소송을 통하여 임차인을 내보내는 것이 임대인 입장에서는 가장 안전한 방법 중 하나라고 할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

세입자가 안나갈때조치방법 중 일반적인 것이 법적 대응, 바로 명도소송입니다. 월세 미납 문제로 세입자를 강제퇴거 조치하고자 할 때 명도소송을 통해 다퉈볼 수 있는데요. 명도소송은 권리가 없는 세입자가 부동산을 점유한 채 건물을 넘겨주지 않을 때 집주인이나 건물주가 임차인을 상대로 내는 소송입니다.

 

그러나 법원으로부터 객관적이고 정확한 판단을 받고자 한다면 명확한 피해 사실을 입증해야 합니다. 그래서 법률 전문가의 도움을 필요로 하는 것인데요. 우선 부동산 전문 변호사와 직접 상담을 통해 명도소송 승산 여부, 해결방안 등에 대해 이야기를 들은 뒤 대응 방안을 세우는 것도 임대인의 권리를 지키는 방법 중 하나입니다.