경계침범과 점유취득시효, 적절한 대응법은?

 

 

얼마 전, 한국토지주택공사(LH) 임직원들이 3기 신도시 예정지에 100억 원대 토지를 사들였다는 의혹이 제기된데에 이어 현직 직원이 토지 경매 강의로 영리 활동을 했던 사실이 드러나 논란이 되고 있습니다. 

LH에 따르면, 서울지역본부 의정부사업단에 근무하는 A씨가 부동산 투자에 대해 강의하는 한 유료 사이트를 통해 토지 경·공매 강의를 해 지난 1월 말부터 감사를 받고 있다고 밝힌 것인데요. A씨는 LH에서 토지 보상 업무를 한 적이 있는 것으로 확인됐습니다. 

A씨는 필명을 통해  '대한민국 1위 토지 강사', '토지 경매/경매 1타(매출 1위) 강사'라고 홍보했고, 수강료는23만 원에 달했습니다. 부동산 가치가 높아지며 이러한 논란은 앞으로도 계속될 것으로 예상되어 우려의 목소리 역시 높아지고 있습니다. 

 

 

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지난 2018년, 한 번 이상은 지나쳤던 경부고속도로 토지에 대해 국가와 서울시가 팽팽하게 맞섰던 적이 있습니다. 1970년 개통한 경부고속도로는 당시 국가소유의 구간과 서울시 소유의 구간이 섞여 있던 상태였는데요. 이 가운데 서울시 소유로 등기된 구간도 국가소유로 이전해야 한다는 법원 판결이 나왔습니다.

 

당시 정부는 고속도로가 놓일 땅을 확보하기 위해 서울시 등에 토지 취득업무를 위임했습니다. 그런데 서울시는 업무를 진행하는 과정 중 대부분의 구간을 국가소유로 등기했지만 일부 구간은 매매를 이유로 시 소유로 등기했습니다.

 

 

 

 

하지만 이미 시일이 오래 지난 탓에 입증할 수 있는 서류를 제출하지 못했는데요. 그러나 재판부는 '시효취득' 규정을 근거로 해당 토지가 국가의 소유가 맞다고 인정했습니다. 서울시는 보상금이 시 예산으로 지급됐고, 국가에서는 이를 지급하지 않았다고 주장했지만, 재판부는 이런 사실이 취득시효 완성에는 영향을 주지 않는다고 판단했습니다. 무단점유로 볼 수 없다는 것이죠.

  

 

 

 

이렇듯 점유취득시효는 자주점유의 의사로 20년 이상을 공연·평온하게 사용해 왔다면 완성됩니다. 물론 20년이 지났다고 해서 무조건 해당되는 것은 아니고, 시기, 소유의사등 많은 부분을 따져보아야 합니다.

 

위의 사례와 반대로 20년을 넘게 소유했음에도 실질적인 점유 사실을 입증하지 못해 소유권을 넘겨 준 사례도 있기 때문이죠. 그렇다면 만약 소유권이 제3자에게로 넘어갔다면, 이런 경우도 시효취득이 인정될까요?

 

 

 

 

| 소유권이 제3자에게 넘어갔다면?

 

점유의 개시 시기를 전 점유자의 점유기간중의 임의 시점을 선택해서 주장할 수는 없습니다. 소유권의 취득기간이 경과했다고 하더라도 점유자가 자신의 명의로 등기하지 않고 있는 사이에 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료 된다면 무효가 되는 등 특별한 사정이 없는 한, 점유자가 3자에 대해서는 시효취득을 주장할 수 없습니다.

 

과거 판례를 보면, 대법은 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에, 그 부동산이 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도, 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다 판단하고 있습니다( 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다46360 전원합의체 판결 등 참조).

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또한 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경된다고 하더라도 그 사유만으로는 점유자의 종래의 사실상태의 계속을 파괴한 것이라고 볼 수 없어 취득시효를 중단할 사유가 되지 못하므로, 새로운 소유명의자는 취득시효완성 당시 권리의무 변동의 당사자로서 취득시효완성으로 인한 불이익을 받게 된다 할 것이어서 시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있습니다( 대법원 1973. 11. 27. 선고 73다1093, 1094 판결, 대법원 1992. 3. 10. 선고 91다43329 판결 등 참조).

 

 

 

 

따라서 부동산의 취득시효가 완성된 후 토지소유자가 변동된 시점을 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장하려면 그 새로운 취득시효기간 중에는 등기명의자가 동일하고 소유자의 변동이 없어야만 합니다.

 

우리 민법 제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”고 하여 이른바 형식주의의 대원칙을 규정하면서 제187조 본문에서는 “상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다.”고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

그러나 점유로 인한 부동산소유권의 취득에 관하여는 제245조 제1항에서 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 규정함으로써 그 소유권의 취득이 제187조 본문에서 말하는 ‘기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득’에 해당하지 않음을 명백하게 선언하고 있습니다.

 

그 결과, 부동산에 대한 점유취득시효기간이 완성된 자와 그 부동산에 관한 물권의 득실변경에 관한 법률행위를 하고 그에 따른 등기를 한 자 사이의 이해의 충돌을 피할 수 없게 되었죠. 때문에 법조계는 부동산에 관한 물권의 득실변경에 관한 이른바 형식주의의 대원칙과 그에 따른 공신력이 훼손됨으로써 거래의 안전이 위협받는 것을 최소화하도록 유의할 필요가 있다고 말하고 있습니다 .

 

 

 

 

하지만 반대로, 취득시효를 억제한다는 기본입장에 치중한 나머지 취득시효제도의 기본 취지에 반하는 해석을 하거나, 1차 취득시효 진행과 2차 취득시효 진행 사이에 합리적으로 내세울 수 없는 이유를 두면서까지 이를 제한하려는 시도에 이르게 된다면 더 큰 문제가 야기될 수 있으니 주의하셔야겠습니다.

 

저희 법무법인 명경(서울)으로 의뢰를 하시는 분들 중 '누가 그러더라', '인터넷에서 봤다. 나랑 비슷한 상황이더라'라고 하시며 그대로 진행하면 되는 거 아니냐고 물어보시는 분들이 꽤 많습니다. 그러나 이는 정확한 정보가 아닐뿐더러 지역, 기간, 측량내용 등 여러 요소에 의해 달라질 수 있습니다.

 

또한 법리적해석에 있어서 전문가가 아닌 누군가의 판단은 굉장히 위험할 수 있고, 이는 더 큰 물질적 피해로 이어질 수 있기 때문에 나와 비슷한 상황이라고 해서 그대로 진행하시기 보다는 법률 전문가를 통해 꼼꼼히 살펴 제대로 진행하시는 것이 좋습니다.

 

 

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