토지경계선침범해결방안은

 

 

경계침범 문제로 인한 토지인도, 건물철거 등의 부동산 분쟁은 어제 오늘의 이야기가 아닙니다. 과거에는 토지 경계를 나무, 담장등으로 표시만 해 놓았을뿐, 명확하게 구분짓지 않아 사실상 내가 남의 땅을 침범했는지, 남이 내 땅을 침범했는지 알 수 없었습니다. 그럼에도 큰 분쟁없이 잘 지내왔지만 최근 부동산 가치상승은 물론, 수익구조의 변화로 재산권에 대한 인식이 높아지며 이에 따른 분쟁이 늘어나고 있는 것입니다.

 

 

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이 같은 문제는 점유취득시효에 따른 소유권 다툼에서 비롯된 경우가 많은데요. 내 땅이지만 상대방이 오랫동안 점유하고 있었다면, 그리고 그 사실을 땅 소유주가 모르고 있을 때 많이 발생합니다.

 

 

여기서 말하는 점유취득시효는 부동산을 20년 동안 소유의 의사를 가지고 평온·공연하게 점유할 때 완성됩니다. 만약 이를 부정할 시 민법에서는 오히려 현재의 등기명의자가 방어를 하도록 되어 있습니다.

 

 

 

점유취득시효 소송 시 가장 쟁점이 되는 부분은 '소유의 의사'입니다. 쉽게 말해 정말 내땅이라고 생각해 점유를 한 것인지, 남의 땅인줄 알면서도 점유를 한 것인지에 따라 달라질 수 있다는 것인데요. 일례로, 저희 법인으로 해당 사건에 대해 문의를 주시는 분들 중 자신의 토지에 무허가 건축물이 올라와 있고, 건물주가 점유취득시효를 이유로 소유권을 주장하고 있다고 말씀 하시는 분들이 계셨습니다.

 

이 경우, 과거 임대차계약을 맺은 적이 있는지, 이에 따른 토지사용료를 지급한 적이 있는지를 분명히 확인해 보셔야할 것입니다. 이는 건물주가 타인의 땅임을 인지하고 사용하고 있었기 때문에 자주점유의 추정이 깨질 수 있는 것이죠. 물론 꼭 사용료를 지급하지 않았다하더라도 토지 소유주가 계속해서 자신의 토지임을 인지하고 있었다면 시효가 지났다하더라도 소유권이전등기는 어려울 수 있습니다.

 

반대로 이야기하면, 과거부터 어떠한 방해 없이 집을 짓고 살아왔고 현재까지 실거주 혹은 실제로 사용하고 있다면 자주점유를 인정받아 소유권을 주장할 수 있게 된다는 것이죠.

 

 

 

 

그렇다면 제3자가 점유자가 있다는 내용을 알지 못한 채 부지를 매입하였다면, 그 책임 역시 제3자가 지게 되는 것일까요?

 

대법원은 이에 대해, "제3취득자가 미등기부동산인 대지를 시효취득자의 취득시효완성 전에 매수하였다고 하더라도 시효취득완성 전에 대지에 대한 소유권이전등기를 마치지 않고 있다가 취득시효기간 경과 후에 이르러 제3취득자 명의로 소유권보존등기를 경료한 이상, 그때서야 비로소 대지의 소유권을 적법하게 취득하였다고 할 것이므로, 제3취득자를 취득시효완성으로 인한 권리의무 변동의 당사자라고 할 수 없고, 따라서 시효취득자가 취득시효완성을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하지 않은 이상 제3취득자의 상속인에게 시효취득을 주장할 수 없다"고 판시하고 있습니다.

 

즉, 시효가 완성 됐다 하더라도 소유권이 이전된 이상 점유자가 소유권을 주장할 수 없다는 것입니다. 다만, 소유권이 넘어간 시점부터 또다시 20년이 지났다면 이후 2차 점유취득시효 완성으로 인해 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

이러한 과정들은 정해진 답이 있는 것이 아니기 때문에 분쟁이 발생했다면 반드시 법률전문가와의 상담을 통해 확인해 보는 것이 좋습니다. 소송이라는 것이 단 며칠만에 끝나는 것이 아니기 때문에 문제 발생 후 해결되는 때까지 꽤 오랜 시간이 소요될 수 있습니다. 이에 따라 시간과 비용에 대한 손해가 클 수도 있을 것이고요.

 

특히 부동산 분쟁은 다른 사안들과는 다르게 시간이 지날 수록 그 피해와 범위가 커지는 경우가 많습니다. 따라서 '시간이 해결해 주겠지'같은 위험한 생각은 접어두고 문제가 발생한 그 즉시 해결방법을 모색하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

법무법인 명경 서울은 경계침범/점유취득시효 등 다양한 부동산 소송을 해결해 나가고 있는 부동산전문 변호사가 팀을 구성해 솔루션을 제안해 드리고 있습니다. 의뢰인분들의 소중한 재산권, 더이상 피해보지 않도록 저희 법인이 도와 드리겠습니다. 

 

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