점유취득시효 판례로 보는 토지 소유권 이전은?

2년여만의 사회적 거리두기가 해제된다고 합니다. 다만 실내외에서 마스크 착용은 당분간 유지된다고 합니다. 정부에서는 실내 마스크 챡용은 상당기간 유지가 불가피하다고 합니다. 상대적으로 낮은 실외 마스크 착용에 대해서는 2주 후 방역상황을 평가해 결정한다고 하니 참고하시면 좋을꺼 같습니다. 

 

 

요즘 재건축, 재개발 등이 활발해짐에 따라 토지 측량 후 이웃간의 애매한 토지 경계 문제때문에 많이들 문제가 생기는데요. 저희 법무법인명경(서울)에도 원 소유자는 토지인도를 점유자는 점유취득시효를 주장하기 위해 도움을 청하시는 분들이 늘고 계십니다. 간혹 점유자들 중에 20년만 넘으면 점유취득시효가 인정되어 토지 소유권 이전이 가능하다고 오해하시는 분들이 있습니다.

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20년은 취득시효를 주장할 수 있는 필요조건일 뿐 충분조건은 아닙니다. 취득시효를 인정 받기 위해서는 소유의 의사를 바탕으로 한 자주점유가 가장 중요하다고 말할 수 있는데요. 오늘은 점유취득시효 판례로 취득시효를 인정받기 위한 요건들을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

점유취득시효 판례를 알아보기 전 취득시효에 대해서 정확히 알아보도록 하겠습니다. 부동산을 점유함으로써 그 소유권의 취득을 인정받을 수 있는 시효를 의미합니다. 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있는데요. 또한, 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있는거죠.

 

A씨는 아버지로부터 땅을 상속받아 1980년도 쯤 건물을 짓고 담장을 설치해 살고 있었습니다. 건물을 지을 때 아버지로부터 상속받은 땅이다 보니 토지측량을 해야하는 필요성을 느끼지 못하였죠. 2020년도 쯤 옆집 주인이 바뀌고 새로운 이웃 B씨가 이사왔습니다. ​ A씨와 B씨는 옆집이다 보니 서로 인사를 하며 친하게 지냈습니다. B씨가 건물을 층죽하고자 토지 측량을 했는데 A씨 담장이 B씨 토지 일부분을 넘어왔습니다. 이후 B씨는 담장을 허물거나 넘어온 일부분 토지를 시세에 맞춰 매매를 요구하였으나, A씨는 20년이 훌쩍 넘었고 무단점유 사실을 몰랐기에 자주점유가 인정되기에 토지 소유권 이전과 취득시효를 주장했습니다. 하지만 B씨는 새로운 토지주이기에 나한테는 취득시효를 주장 할 수 없고 토지 인도를 요구 했습니다. 이럴때는 A씨는 어떻게 해야할까요? ​ 실제 사건과 관련없는 단순 예시

 

 

A씨가 언급한 자주점유는 점유자가 '나는 무단점유 사실을 몰랐다.'라고 주장하면 인정이 되는걸까요? 자주점유를 언급한 점유취득시효 판례를 보겠습니다.

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부동산 점유취득시효에 있어서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적 · 객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적 · 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우 자주점유의 추정은 깨어진다. (대법원 1997. 8.21 선고 95다28625 전원합의체 판결, 대법원 2000.3.24 선고 99다56765 판결 등 참조)

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이처럼 A씨만의 의견으로 자주점유가 인정되지 않고 해당 토지 소유권 이전이 되는 건 아닙니다.

 

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민법 제197조 제 1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임 있다고 합니다.

 

제197조 (점유의 태양) ①점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. ②선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.

해당 법률을 보면 20년이 넘었다고 해서 토지 소유권 이전이 가능하지 않을 수도 있다는 걸 알 수 있는데요. 점유취득시효를 입증하기 위해서는 소유권 역시 중요한데요. 소유권에 대해서도 점유취득시효 판례를 바탕으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

취득시효를 주장하는 자는 점유기간 중에 소유자의 변동이 없는 토지에 관하여는 취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 있고, 취득시효를 주장하는 날로부터 역산하여 20년 이상의 점유사실이 인정되고 그것이 자주점유가 아닌것으로 밝혀지지 않는 한 취득시효를 인정할 수 있는 것이고, 이는 취득시효완성 후 토지소유자에 변동이 있어도 그 이후 당초의 점유자가 계속 20년 간점유하고 있거나 또는 전점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간은 20년에 이르지 못하지만 소유자 변동 이후의 전점유자의 점유기간을 통산하여 20년이 경과함으로써 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 취득시효가 완성되는 경우에도 역시 타당하다. (대법원 1994. 3.22 선고 93다46360전원합의체 판결)

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점유취득시효 판례에도 나와있듯이 소유자의 변동이 없는 토지에 관해서부터 취득시효 기산점을 통해 토지 소유권 이전이 가능할텐데요. 이 뿐 아니라 법원에서는 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 이를 등기하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료되어 점유자가 그 제3자에게 시효취득으로 대항할 수 없게 된 경우에도 점유자가 취득시효 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 상실하게 되는 것이 아니라, 단지 그 소유자의 점유자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능으로 된 것에 불과하므로, 그 후 어떠한 사유로 취득시효 완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복되면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수 있다고 봅니다.

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그리고 취득시효 완성 후에 원 소유자가 일시 상실하였던 소유권을 회복한 것이 아니라 그 상속인이 소유권이전등기를 마쳤을 뿐인 경우에는 그 상속인의 등기가 실질적으로 상속재산의 협의분할과 동일시할 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 상속인은 점유자에 대한 관계에서 종전 소유자와 같은 지위에 있는 자로 볼 수 없고, 취득시효 완성 후의 새로운 이해관계인으로 보아야 하므로 그에 대하여는 취득시효 완성으로 대항할 수 없다고 봅니다.

 

 

 

점유취득시효 판례를 바탕으로 취득시효를 인정되기 위해서는 20년이라는 기간, 자주점유, 소유권 등 여러 조건들이 충족이 되어야 토지 소유권 이전이 가능합니다. 원 소유자는 법적 경계만 믿고 아무런 대항을 하지 않으면 재산권을 뺏길 수도 있는데요. 부동산 관련 법률적 해석은 워낙 까다로워 법률전문가의 도움은 필수 입니다.

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점유취득시효 및 토지 인도는 개인의 재산권에 큰 피해를 줄 수 있다 보니 법원에서도 신중하게 다루는데요. 그렇기에 부동산전문 변호사의 도움은 필수 입니다. 판례는 본인 상황이 아니기에 일반화 할 수 없습니다. 보다 본인 상황에 맞추어 대응하시기 위해서는 전문가와의 상담은 필수입니다. 저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 취득시효와 경계침범 등 전담팀으로 운영돼 보다 전문적인 대응과 개인의 맞추어 해결책을 제시해드리고 있습니다. 문의사항이 있으시면 연락주세요.

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