초안산근린공원 감정평가서 따른 토지보상금액 증액 가능할까

 

 

도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정만 해놓은 상태로 개인 소유의 땅에 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제하는 것을 말합니다.

 

헌법재판소의 "지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것"이라며 도시계획법(4조)에 대해 헌법 불합치 결정을 내렸고, 결정에 따라 2020년 7월 1일부터 공원 지정 시효가 해제(일몰)되었습니다.

 

 

출처 - 유튜브 부동산변호사닷컴 캡처

 

이 결정에 따라 장기간 땅을 뺏긴 토지주들이 드디어 보상을 받을 수 있다는 것에 대해 안심을 했습니다. 하지만 일몰제가 시행됨에도 불구하고 해제되는 공원을 일부 지자체들이 '도시자연공원구역'으로 재지정하여 또 한 번 지주들의 재산권을 침해하여 논란과 분쟁이 이어지고 있습니다.

 

주로 공원 조성 토지보상 문제를 놓고 토지주들과 지자체, 행정기관들이 마찰을 빚는 경우가 많은데요. 보상액이 터무니 없거나 산정 기준이 잘못되어 서로 협의가 안 되는 것입니다.

 

오늘 소개해 드릴 도봉구 초안산근린공원 조성사업 역시 오랫동안 지주와 지자체가 분쟁 중인 곳인데 몇 차례의 감정평가서 발급을 통해 토지보상금액 증액 가능성이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

출처 - 유튜브 부동산변호사닷컴 캡처

 

 

도시계획시설(공원)과 도시자연공원구역은 소유주의 개발행위가 제한된다는 공통점이 있지만, 도시자연공원구역은 그린벨트(개발제한구역)처럼 분류되기 때문에 일몰제 적용을 받지 않게 됩니다.

 

서울시는 일몰제 적용으로 서울 시내 공원이 사라지거나 일제히 개발될 수 있다는 우려가 나오자 도시공원이 해제될 땅의 절반 정도를 도시자연공원구역으로 지정했습니다. 이에 따라 도시자연공원구역 지정 취소를 요구하는 토지주들의 줄소송이 이어지는 것입니다.

 

서울시 뿐만 아니라 전국의 지자체들이 이와 같은 상태에서 그 많은 사유지를 다 사들일 예산이 없자 꼼수를 부리는 경우가 많아 토지주와의 갈등의 요인이 되고 있습니다.

 

 

출처 - 유튜브 부동산변호사닷컴 캡처

 

 

도봉구 초안산근린공원 역시 소송이 제기되고 있고 지주들은 공원으로 지정된 유형만 바뀌었을 뿐 재산권은 여전히 침해되고 있다고 주장하는 바입니다. 초안산 근린공원은 1971년 최초로 도시계획시설 공원으로 결정된 후 약 45년간 사업이 시행되지 못한 장기 미집행 도시공원입니다.

 

저희 로펌의 상담자 역시 초안산근린공원 지주로서 1차 감정평가서 통해서 토지 수용 보상금을 제시받았는데 터무니 없이 낮은 가격이라고 생각되어 수용재결 신청을 하여 2차 감정평가서를 받았습니다. 하지만 토지보상금액 증액이 되지 않아 이 과정에서 불안함을 느껴 토지보상금액증액 소송을 진행해야 하는지 문의한 것입니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

일몰제 소송에서 중요한 것은 몇 십 년 전부터 토지가 어떻게, 어떤 용도로 이용되어 왔는지 입니다. 이는 과거의 항공사진 등을 통해 확인을 해야 하는데 해당 부지는 1966년부터 적법한 절차 없이 무단으로 전, 답 등으로 사용해온 것으로 확인되었습니다.

 

따라서 최초 초안산 근린공원사업 부지로 편입될 당시부터 전답 등으로 이용되고 있었던 것이라 보상액을 산정 기준을 공원 기준이 아닌 그 이전의 전, 답 등 기타 용지 등의 기준으로 산정해야 합니다. 하지만 지자체는 이 사실을 부정하면서 공원이 기준으로 보상액을 낮게 산정하여 분쟁이 발생하고 있는 것이죠.

 

 

 

 

지자체는 도시계획시설 관련 사업을 추진하고자 지역주민들과 지주들의 의견을 듣기 위해 '실시계획인가'를 진행하여 2주 동안 보상 계획 관련 공고를 합니다. 토지보상 절차에서 1차 보상액이 가장 중요합니다. 그 이유는 이에 따라 2, 3차 보상액이 결정되기 때문이죠.

 

이런 이유로 토지주들은 토지보상증액을 위해서 반드시 감정평가사를 추천해야 합니다. 사업 시행자인 지자체에 유리한 감정평가사로만 꾸려지면 토지주들이 원하는 만큼의 보상액을 기대하기 힘들기 때문인데요. 이런 이유로 처음으로 토지보상 절차를 진행할 때 협의보상 단계에서 부동산 전문 변호사와 상담을 한 후 대응하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

만약 2, 3차 보상액에서 기대한 만큼의 적절한 보상을 받지 못했다고 판단되면 행정소송을 통해 보상액을 재측정 할 수 있습니다. 결국 단계를 최소화하는 최상의 방법은 초기 대응을 잘 하는 것인데 일몰제는 개인의 문제가 아니라 여러 명, 기관의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 토지주 혼자서 진행하는 것이 현실적으로 어렵다고 볼 수 있습니다. 과정도 복잡하고 과거부터의 자료 조사도 필요하고 소 제기 기간도 잘 지켜야 하기 때문에 부동산 전문 변호사의 조력을 받는 것을 추천합니다.

 

그간의 사례들을 보면 토지주 입장에서는 공부상 지목만을 기준으로 하여 감정평가서를 받아서 토지보상금액 증액이 힘든 경우가 많았는데, 최근 실제 이용 현황에 따라 보상을 받는 것이 맞다고 인정한 판례들이 나오고 있습니다. 처음의 감정평가서에 반해 토지보상금액 증액에 성공하여 장기간 손해에 대한 합당한 보상을 받을 수 있는 것입니다.

 

토지에 대한 사실 조사와 입증, 법리적 검토를 하기 위해 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 일몰제 전담팀을 운영하고 있습니다. 감정평가서, 토짓보상금액 증액 등에 대해 상담이 필요하거나 초안산근린공원 뿐만 아니라 일몰제로 분쟁을 겪고 있는 분들이라면 문의하시기 바랍니다.