토지 경계분쟁, 토지 경계침범과 점유취득시효 완성은

전화를 두려워하는 콜 포비아를 들어보신 적 있으신가요? 젊은 층 사이에서 콜 포비아가 확산되고 있다고 합니다. 최근 콜 포비아가 늘어난 이유는 코로나 등으로 인해 비대면 소통이 익숙해진게 주된 원인이라고 하는데요. 또한 어플리케이션을 통해 각종 편의시설 예약이 가능해졌고 키오스크등으로 인해 대면 소통 역시 감소하게 되었습니다. 콜 포비아를 극복하기 위해서는 전화 연습을 꾸준히 해야한다고 하는데 처음에는 본인이 편하게 느끼는 가족, 친구들과 통화를 하다가 점점 그 대상을 넓혀가면 좋다고 합니다. 콜 포비아는 사회적 상황을 회피하는 사회불안장애 중 하나라고 하니 회피하기 보다는 전화 연습을 꾸준히 해야겠네요.

 

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▶ 민법 제245조

▷ 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

▷ 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의의며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

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토지 경계분쟁 중 토지 경계침범과 취득시효는 빼놓고 말을 할 수가 없는데요. 그 중 점유취득시효 완성에 있어 20년간 토지를 소유하고 있으면 남에 땅이 내 땅이 된다고 오해하시는 분들이 많고 부동산을 소유하고 있는 소유자들 입장에서는 취득시효는 남의 재산권을 빼앗는 말도 안되는 법이라고 생각하실 수도 있습니다.

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하지만 내 땅인줄 알고 오랫동안 실질적인 주인으로서 토지를 관리를 했다면 점유자 역시 하루아침에 본인의 재산 일부분을 빼앗기는 것과 마찬가지 일꺼 같은데요

 

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A씨는 오랫동안 단독주택에 살면서 마당 일부분을 텃밭으로 가꾸는 등 살고 있었는데요 옆집에서 B씨가 경계를 정확하게 하고자 경계측량을 실시했는데 A씨 마당 일부가 B씨 본인 소유의 토지라며 반환하라고 이웃간 토지 경계분쟁이 일어났습니다. A씨는 오랫동안 내가 관리를 해왔는데 무슨 소리냐며 B씨의 말에 별다른 대응을 하지 않고 있었습니다. 그러던 어느날 B씨는 A씨가 집을 비운 사이 마당에 있는 텃밭,나무 등을 훼손해 버렸습니다. 결국 A씨는 점유취득시효 완성과 토지 경계침범죄로 대응하고자 나섰습니다.

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해당 사례는 빠른 이해를 하고자 실제 저희 법인에 들어온 사례를 비슷하게 각색한건데요. 최근 재건축, 재개발이 유행하면서 새롭게 측량을 하다보니 애매모호하던 경계들이 확실해 짐에 따라 이와 같은 사례들이 많아지고 있습니다.

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많이들 토지 경계분쟁 중 토지 경계침범이 일어나면 당연히 원 소유주한테 토지를 돌려줘야지라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 A씨처럼 점유취득시효 완성 등 평온,공연하게 오랜기간 동안 본인 땅인줄 알고 관리를 하였지만 알고보니 남에 땅이라는 이유만으로 돌려준다면 억울할 수 밖에 없겠죠?

 

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사실상 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것뿐만 아니라 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배제 가능성등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단되어야 한다.(대법원 2010.01.28 선고 2009다73011, 대법원 2009.09.24 선고 2009다39530 판결참조)

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앞서 말했듯이 토지 경계분쟁 중 점유취득시효 완성이 되기 위해서는 20년만 채우면 된다고 생각하시는 분들이 많은데요. 그렇지 않습니다. 시효완성을 인정받기 위해서는 소유의 의사 유무에 따른 점유의 권원, 즉 자주점유를 입증해야 합니다. 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적, 객관적으로 결정되는데요. 그렇기에 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 넘어가지는 않는거죠.

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또한 B씨처럼 원 소유주는 내 땅에 물건, 건물 등이 있는게 싫어 경계를 허물고자 울타리를 뿌시거나 나무를 뽑는 행위 등은 오히려 토지 경계침범죄로 고소당할 수가 있습니다. 그렇기에 섣불리 감정적으로 대응하기 보다는 법적분쟁이 발생했을때는 법률전문가의 도움을 받는것이 좋겠죠?

 

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점유취득시효 완성에 있어 20년이 넘는 기간동안 자주점유로 실질적 지배를 하고 있었다고 해서 인정되지 않을 수도 있는데요. 점유하고 있던 면적 역시 중요하기 때문이죠. 일정 범위를 넘어가는 면적이면 점유자가 모르고 지배했을거라고 법원에서 판단하지 않기 때문인데요.

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통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로 매매대상 토지의 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 할 것이므로 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.(대법원 2000.4.25 선고 2000다348 판결참조)

 

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토지 경계분쟁 중 토지 경계침범, 취득시효 등 워낙 따져봐야 할 사항들이 많아 법적대응에 있어 복잡한 편에 속하는데요. 혼자서 해결하시려고 하다가 시기를 놓치면 결국 본인의 권리를 주장할 수 못할 수도 있어 초기대응부터 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 토지 경계분쟁 중 토지 경계침범 전담팀으로 운영돼 보다 전문적인 대응이 가능합니다. 해당 게시물은 점유취득시효 완성 등에 있어 이론적인 내용만 다루었습니다. 상황이 다르면 해결책이 다르기에 보다 본인에게 맞는 법적대응방법을 찾고 싶으시다면 부동산 전문변호사와의 상담은 필수입니다. 문의주세요.

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