토지지분거래 매매를 빙자한 기획부동산사기, 피해사례는

 

 

최근 인천의 한 오피스텔형 아파트 임차인들이 현수막을 걸고 나섰습니다. 이 곳 120가구가 전세보증금을 떼이게 됐다는 것이었는데요. 알고 보니 집주인이 전세 계약이 만료됐음에도 돈이 없다며 전세보증금을 돌려주지 않고 있는 것이었습니다. 

이런 피해를 본 사람은 이 일대에서만 28개 동, 최대 수천 가구에 달한다고 합니다. 일부 건물은 건물주들이 겹치고 부동산도 껴 있다고 합니다. 아예 시작부터 전세보증금을 떼어먹을 각오로 치밀하게 계획한 전세 사기가 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다고 합니다. 

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“남의 일인 줄만 알았는데…” 황당한 전세 사기 이렇게 당한다

이처럼 기획부동산 사기는 삶 가까이에서 우리의 헛점을 노리고 있습니다. 정보가 부족하든 많든 상관없죠.기획부동산 사기란, 맹지나 개발제한구역, 보전산지처럼 개발행위에 제한이 있어서 가치가 거의 없는 땅을 마치 개발호재가 있어서 앞으로 이 땅에 가치가 형성될 것이라는 식으로 속여서 파는 부동산 매매사기인데요. 

보통 투자법인이나 경매회사인 것처럼 수도권에 그럴듯한 사무실을 꾸며 조직적으로 대량 거래를 하는 특징이 있습니다. 사람들이 봤을 때는 사무실도 멀끔하고 이름이 알려진 유명인이나 큰 기업 대표들도 해당 기획부동산에서 땅을 샀다고 홍보하며 개발되면 투자금액의 몇 배를 회수할 수 있다고 하니 혹하게 되는 것이죠. 

 

 

사기 대상이 부동산이다 보니까 한 번 사건이 발생하면 피해금액도 클 수 밖에 없습니다. 영업수법을 보면, 불특정 다수에게 판매를 해야하다보니 텔레마케터 등을 고용해서 무작위로 광고를 하기도 하고 영업차원으로 지인을 섭외하기도 하는데요. 

여기서 가장 큰 문제는, 사기를 배운 사람들이 또 계열사를 차려서 다단계식으로 층층이 내려간다는 겁니다. 그러니까 일종의 계열사들이 땅을 공동으로 매입해서 한 필지를 쪼개 수십, 수백 명에게 팔다보니까 규모가 커질 수밖에 없는 겁니다.

 

 

 

예를 들어 회사의 기업비밀이라며 처음부터 지번이라든가 정확한 내용을 알려주지 않는다거나 다른 땅을 보여주고 이 땅은 팔렸으니 더 좋은 땅을 알려주겠다는 식의 수법이라든지, 아니면 현장에 데려갔다가 다른 땅을 보여주고 실제로는 그 옆에 있는 땅을 파는 경우도 있습니다.

지번을 구체적으로 알려준 경우라면 그린벨트처럼 개발제한이 걸려있는 것들이 곧 풀릴 예정이니까 걱정하지 마라, 풀리기로 이미 다 확정된거라며 개발제한이 있어도 극복할 수 있는 땅인 것처럼 속이기도 합니다.

저희 법인 의뢰인의 사례를 통해 좀 더 자세히 설명 드리겠습니다. 

 

 

A씨는 부동산회사를 다닌다는 지인에게 땅을 소개받았습니다. 당시 A씨는 영업직원으로부터 '전문가가 권리분석을 마친 보장된 땅이다, 초역세권 지역에 제2의 강남이 될 것'이라며 미공개 개발정보를 알려주며 조만간 땅값이 크게 오를 것처럼 홍보했다고 합니다. 

하지만 사실 그 땅은 갖가지 개발행위제한이 있어서 개발 행위의 허가를 받기가 어려운데다 이번에 언론에 보도된 것처럼​ 비오톱 1등급으로 지정되어 있었습니다.

한 마디로 개발가능성이 전혀 없었고, 업체가 설명했던 개발호재들도 이 땅과는 전혀 관련이 없거나 아니면 애초부터 없던 계획이었습니다. 그럼에도 공유지분으로 판매한 탓에 A씨 외에도 속은 피해자들이 굉장히 많습니다. 그래서 A씨에게는 이런 모든 정황들이 인정된다면 기획부동산 사기일 가능성이 높다고 설명드렸습니다.

 

 

■ 소액투자를 위한 지분쪼개기, 모두 기획부동산일까?

그렇지는 않습니다. 예를 들어 가치가 있는 부동산의 지분을 갖고 있고 그 부동산에서 발생하는 임대수익이라든가 가치 상승분을 본인이 향유할 수만 있다면 전혀 사기가 아닙니다. 기획부동산 사기는 가치가 전혀 없는 임야를 처분하기 어려운 지분 형태로 쪼개 팔았다는 게 문제이며, 수 백명 이상의 사람들이 공유하고 있어 판매자체가 어려운 땅을 판매했을 시 문제가 되는 것이죠. 

 

■비오톱 1등급 지역?

비오톱 1등급, 보전산지 등은 자연환경보호를 위해 설정된 곳입니다. 어떻게 보면 우리 국민들의 공통의 환경자산이고 보전할 만한 가치가 있는 땅이기 때문에 나라에서 개발을 엄격하게 제한해놓은 것인데요. 그래서 만약 이 개발 제한, 그러니까 비오톱이라든가 보전 산지 지정이 풀리려면 보전할 만한 환경 가치가 없어졌다, 극단적으로 말하면 동·식물들이 다 죽고 없어졌다 이런 정도여야 가능한 것이죠. 

때문에 그린벨트보다 강력한 규제로 보며 실제로 서울시는 비오톱 1등급일 경우 ‘절대적으로 보전해야 한다.’고 조례로 규정하고 있습니다.

 

 

그리고 무엇보다도 지번, 등기 상태등 기본적인 사항을 알려주지 않는다면 굉장히 사기 가능성이 높다고 생각하셔도 될 것 같습니다. 지번을 알고 있는 경우에는 토지이음 홈페이지를 통해 토지이용계획확인원을 발급받으셔서 토지에 대한 객관적인 가치를 살펴보시구요. 그 내용이 이해가 어렵다면 가까운 관할 지자체 공무원이나 전문가한테 이 토지가 개발될 수 있는 게 맞냐고 물으셔도 좋구요. 

그리고 이번 사건처럼 사기 피해액이 많다면 특정경제법죄법상 사기에도 해당할 수 있는데요. 일단 형사고소를 해서 상대를 처벌받게 하는 것이 중요합니다. 그런데 이게 형사처벌이 되려면 증거가 필요한데 상담을 해보면 증거가 없는 경우가 굉장히 많습니다. 만약 이렇게 증거가 없는 상황에는 유사 피해자들을 찾아서 공동대응을 하는 게 좋은 방법이 됩니다. 

형사절차상 내가 피해를 당했다는 나의 진술은 내 사건에서 증거로서 쓰이기 어렵지만 다른 사람이 피해당했다는 진술은 내 사건의 증거로 쓰일 수 있기 때문입니다. 피해자 서로가 서로의 증거가 될 수 있기 때문에 공동 대응이 굉장히 중요합니다. 

 

 

■ 피해보상 받을 수 있을까?

피해보상을 위해서는 부당이득반환청구 소송을 진행할 수 있습니다. 막상 업체가 잡혔어도 이미 돈을 다 빼돌려서 숨겨논 상태라면 피해보상을 받기가 어려운 게 현실인데요. 그래서 미리 가압류라든가 민사적인 조치를 취해야 하죠. 다만, 최근에는 몰수 보전조치를 수사기관에서 굉장히 적극적으로 활용을 하고 있습니다. 

피해금액 전액은 아니더라도 일부라도 몰수보전을 미리 해놓는 경우에는 향후 업체가 유죄가 확정됐을 때 피해자 분들이 몰수된 금액을 나눠서 받을 수 있는 경우가 있습니다.

 

 

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 부동산사기와 관련해 전담팀을 구성해 사건을 해결해 나가고 있습니다. 기획부동산 피해 회복은 시간 싸움입니다. 문제가 발생했음을 인지했다면 전문가를 통해 해결 방안을 강구해 보시기 바랍니다.