인천 강화 남산근린공원, 도시계획시설 사업은?

정부가 코로나19 감염병 등급을 1급에서 2급으로 하향하는 방안을 검토 중이라고 합니다. 만약 코로나19가 등급을 하향하게 된다면 확진자 신고 체계와 관리 방식에 변화가 생긴다고 합니다. 현재와 같이 격리 조건까지도 변화가 생길 수 있다고 하네요. 하루빨리 코로나19가 종식되 마스크를 벗는 날이 오면 좋겠습니다. 

 

 

요즘 날씨가 풀려 완연한 봄 날씨인데요. 곧 있으면 벚꽃까지 핀다고 하니 주말 공원 나들이가 기대되는데요. 집 주위에 시민들을 위해 조성된 공원들이 하나쯤은 있을텐데요. 공원 조성을 위한 땅들이 국가 혹은 지방자치 단체 땅이 아니라 개인 소유의 땅일 수도 있다는 생각 해보셨나요?

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과거 1970~1980년 대 정부는 도시계획시설 사업을 진행하고자 재정을 생각하지 않고 개인 땅들을 적절한 보상 없이 학교, 공원 등으로 도시계획시설 구역 지정을 했는데요. 도시계획시설 구역으로 지정이되면 토지의 형질변경, 건축물 건설 등 제한돼 사실상 토지의 사적 이용권이 배제당하게 되는거죠.

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관련없는 이미지 출처 - pixabay

 

오랜기간 토지에 대한 토지주분들의 사적 이용권이 배제당하자 억울할 수 밖에 없는데요. 적절한 보상도 없이 행정명령으로 인해 개인의 재산권은 침해당했는데 불구하고 매년 세금은 꼬박꼬박 납부해야 했기 때문이죠. 결국 토지주분들은 헌법소원을 강행했고, 결국 1999년 헌법재판소에서 지방자치 단체가 장기미집행 도시공원 구역을 두고 개인의 재산권을 침해하는 것이라며 헌법불합치 결정을 내렸습니다.

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그렇기에 20년간 공원으로 조성되지 않은 곳들은 도시공원으로 2020년 6월 30일까지 사용이 가능하고 2020년 7월 1일에 도시공원일몰제가 시행된거죠. 지방자치 단체가 계속해서 공원 조성을 위해 도시계획시설 사업을 이어가고자 할려면 토지부분둘로부터 해당 부지를 매입하거나 보상을 해야하는데요. 일몰제가 시행된지 2년정도가 지난 지금 아직까지 제대로된 보상이 끝나지 않아 토지주분들은 속이 타들어가고 있습니다.

 

강화 남산근린공원 출처 - 네이버 지도 ​

 

도시계획시설 사업으로 인해 장기미집행 구역이 된 땅에 해서는 보상이 어떻게 이루어질까요? 우선 해당 지방자치 단체들은 실시계획인가를공고하면서 도시계획시설 고시를 진행합니다. 인천 강화 남산근린공원도 공원 조성을 위해 2020년 6월 15일에 실시계획인가를 고시했는데요.

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실시계획인가는 지방자치 단체가 지역주민들과 토지주분들에게 '우리가 이러한 사업을 진행할꺼야.'라는 의미로 의견을 듣기 위해 만들어진 절차입니다. 이후 본격적인 토지 보상이 이루어지는데요. 아직 강화 남산근린공원은 실시계획인가 고시만 있고 보상공고가 올라오지 않았는데요.

 

 

도시계획시설 사업을 위해 도시계획시설(실시계획인가) 고시 후 보상계획과 관련한 공고가 2주정도 진행됩니다. 이 기간이 지나면 감정평가사 추천등을 통해 보상금액을측정하게 되죠. 이후 본격적인 협의보상이 이루어집니다. 협의보상에서 첫 번째로 보상금액이 산정되는 단계인데요. 저희명경에서는 이때가 가장 중요하다고 말할 수 있을 꺼 같습니다. 왜냐하면 사실상 토지보상 기준이 되는 시점이고 이때 산정되는 금액으로 크게 벗어나지 않는 범위에서 2차, 3차 보상금액이 결정되기 때문이죠. 이때는 부동산 전문변호사와 함께 대응한다면 본인하테 유리한 쪽으로 일이 진행될 수 있겠죠.

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협의보상 단계에서 산정된 보상금액과 비슷한 수준을 다시금 보상금액을 산정하는 수용재결 절차로 넘어가게 됩니다. 수용재결은 사업시행자 즉 지방자치 단체 혹은 관할청 등만 할 수 있는데요. 만약 토지주분들이 하루빨리 수용재결을 희망한다면 사업시행자인 지방자치 단체에게 재결을 신청할 것을 청구하면 됩니다. 지방자치 단체에서는 지방토지수용위원회에다가 수용재결을 신청하게 되어있는데요. 지방토지수용위원회가 진행한 감정평가가 마음에 들지 않는다면 중앙토지수용위원회에 이의 신청 혹은 이의재결을 해야 합니다. 만약 이때 수용재결과의 차이가 있다면 수용재결 이후 이의재결을 거칠 필요 없이 바로 행정소송이 가능합니다.

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원래대로 내 땅을 찾는 건데도 도시계획시설 고시, 수용재결 등 여러 절차를 걸쳐야 하니 복잡하고 헷갈릴꺼 같은데요. 일몰제 시행 후 도시계획시설 사업을 진행하고자 강화 남산근린공원은 실시계획인가 고시만 내고 아직까지 전체적인 보상이 이루어지지 않은 거에 대해 의아해 하실 수도 있는데요.

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2020년 7월 1일에 도시공원 일몰제가 시행되었다고 해서 2020년 6월 30일에 모든 보상이 끝내야 하는건 아닙니다. 2020년 6월 30일까지 실시계획인가만 내면 2025년 6월 30일까지 보상하는게 원칙입니다. 또한 절반이상 보상이 이루어졌다면 2027년 6월 30일까지 보상 기간 연장이 가능합니다. 그렇기에 인천 강화 남산근린공원은 2020년 6월 15일에 실시계획인가 고시가 나왔기에 2025년 6월 15일까지 보상을 마무리하면 되겠죠?

 

1954년 강화 남산근린공원 출처 - 국토지리정보원

 

그렇다면 도시계획시설 고시 후 인천 강화 남산근린공원 토지주분들은 지금부터 최대 3년까지 마냥 기달려야 할까요? 아닙니다. 사실상 공원으로 사용되고 있는 토지의 경우 지방자치 단체의 부당이득반환 의무가 존재합니다. 즉 지방자치 단체는 토지주분들에게 사용료를 지불해야 하는거죠. 사용료 측정은 기존 토지들은 전답 등으로 사용되었다면 기존 토지들의 형질로 사용료를 측정해야 하는데요.

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공원이 조성되기 전 토지 지목들이 전답 등 이였다는 걸 증명하기 위해서는 최소 1994년 이전 자료들을 확보해야 하는데요. 개인이 과거 자료들을 확보하는건 비교적 어려운 일인데요. 저희 법무법인명경(서울)만의 노하우로 과거 자료 및 공문들을 수집에 A지방자치 단체를 상대로 승소를 이끌어 낸 사례가 존재합니다. A지방자치 단체는 공원 조성 및 토지 형질 변경 등을 부정했는데요. 과거 자료들을 바탕으로 A지방자치 단체의 토지 형질변경과 도시계획시설 사업으로 인한 공원 조성 등을 파악해 승소로 이끌어 내 그동안 억울했던 토지주분들의 억울한 마음을 풀어들였죠.

 

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<해당 사례 자세히 보러가기>

https://blog.naver.com/bmsacademy/222662734691

서울시 서대문구 안산 도시공원 불법형질변경으로 부당이득금 반환은?

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내 땅 찾기 인데도 많은 절차와 혹시모르는 지자체와의 행정소송까지 할 수도 있는데요. 개인이 지자체 상대로 무언가를 한다는거 자체의 부담을 느끼실 수도 있습니다. 그렇다면 부동산 전문변호사와 함께 대응하셔야 합니다. 해당 글은 인천 강화 남산근린공원의 도시계획시설 사업 및 고시를 바탕으로 쓴 이론적인 설명에 불과합니다.

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본인 상황에 맞추어 이해하기시 위해서는 전문가와의 상담은 필수 입니다. 저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 도시공원일몰제 전담팀으로 운영돼 보다 전문적인 상담과 해결방안을 제시해주고 있습니다. 문의주세요.

 

<찾아오시는길>​