지역주택조합 청산 앞둬, 조합원아파트 추가분담금 걱정된다면

 

 

금리인상 및 인플레이션으로 인해 건설비용이 오르고 건설경기가 하락하는 분위기 속, 부동산 PF대출 등 건설자금이 말라 각종 부동산 신규 건설에 빨간 불이 들어오고 있습니다. 이중 지역주택조합 사업 역시 결국은 건설사업의 일종이기에 이러한 건설 경기하락에 직격탄을 맞고 있습니다. 

우선 지역주택조합 사업에 신규자금 조달에 어려움을 겪기도 합니다. 가뜩이나 금리상승기에다 부동산은 하락장이기 때문에 신규조합원을 모집하는 것은 물론, PF자금을 유치하는 것도 쉽지 않은 상황인 것이죠. 이에 조합원은 모집했지만 제대로 운영이 되지 않아 청산, 해산을 하는 조합들도 늘고 있습니다. 

 

 

이미 자격상실한 조합원에 미납금 천여만 원 요구?

의뢰인은 원주에 위치한 A지역주택조합과 동호수를 특정해 조합가입계약을 체결했습니다. 계약 당시 총 부담금은 1억 6천여만 원이었고, 의뢰인은 계약금으로 3400만 원을 납부했는데요. 2020년 1월 의뢰인은 조합으로부터 미납한 부담금 천여만 원을 납부하라는 내용의 안내서를 받게 됩니다.

조합이 추가분담금을 요구한 이유는, ①2019년 개최된 임시총회에서 '조합을 해산하고 이미 매입한 토지는 제3자에게 매각'하기로 결의하며, ②조합원 1인당 4천만 원씩의 신용대출을 받아 부담금으로 납부하는데 참여하지 않은 조합원들에 대해서 신용대출에 참여했을 경우 부담할 대출금액 4천만 원과 연20%의 연체이자 등을 조합에서 징수하기로 결의했기 때문입니다. 

이를 받아들일 수 없었던 의뢰인은 지주택 소송을 위해 저희 법무법인 명경서울에 도움을 구했습니다. 

 

 

법인 검토결과, 의뢰인의 경우 미납금을 납입할 의무가 없으며 오히려 납입금의 일부를 반환받아야 하는 상황이었습니다. 주택법 시행령 제21조 제1항에 따르면, 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주인 경우에만 조합 가입이 가능합니다. 또한 조합규약에 에 따르면, 만약 이 법률을 위반하는 경우 자동으로 조합원 자격을 상실한다고 규정하고 있습니다. 규약에 따라 총 납입한 금액에서 업무추진비와 위약금 10%를 공제한 후 잔액을 환불받을 권리가 있었습니다.

​의뢰인은 부득이 세대원으로 전입을 하게 되어 법령상 지역주택조합의 조합원 자격요건을 갖추지 못하게 되어 자격을 상실하게 되었고, 그 시점부터 조합원이 아닌 상태였습니다. 

당시 의뢰인은 자납 및 대출납으로 총 7400만 원을 납입한 상황이었고, 위약금 10%를 계산하면 약 1600만 원이기에 약 5700만 원을 반환 받아야 했습니다. 이에 명경은 조합 측에 납입금의 반환을 청구하는 내용증명을 발송했는데요.

A지역주택조합은 오히려 조합원분담금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이에 명경은 반소로 부당이득금 반환을 청구하는 지주택 소송을 제기했죠.

 

 

소송 당시 의뢰인이 실제 납입한 금액은 3400만 원으로 브릿지 대출금 4천만 원이 존재하여 총 7400만 원이었고, A 조합에서는 청산절차를 진행하며 브릿지 대출금을 상환했습니다. 이에 따라 재판부는 3400만 원을 전제로 계산을 진행했습니다. 

결국 재판부는 "조합은 의뢰인의 조합원 자격상실에 따라 업무대행료 1천만 원, 위약금 1600만 원을 공제해 720만 원을 반환해야 한다"고 판결했습니다. 

초기 저렴한 분양가를 내세워 조합원을 끌어들인 뒤 막대한 지역주택조합 추가분담금 폭탄을 떠안기는 조합사업의 고질적인 문제는 줄어들지 않고 있습니다. 사업 예정지의 토지를 충분히 확보하지 못한다거나 건축과정에서 문제가 생겨 공사기간이 길어진다거나 시공사와의 갈등으로 인해 공사가 지지부진한 상황이 발생하면 모든 부담은 조합원들에게 돌아가는데요.

심지어 조합이 청산, 해산 절차에 들어가 채무가 발생했다면 이 역시 조합원들이 부담하게 될 수도 있습니다. 

 

 

실제로 해당 조합은 최근 청산 후 잔존 조합원들에게 천여 만 원의 채무를 부담하게 했다고 합니다. 조합이 청산하게 되면 원칙적으로 조합의 남은 재산에서 채무를 모두 변제한 금액을 조합원 각자가 나눠 갖게 됩니다. 그렇게 된다면 조합이 사업 진행과정에서 조합원으로부터 받은 분담금을 거의 사용했다면, 청산 이후에 조합원이 받을 돈은 거의 없거나 최악의 경우 빚을 나눠 갖게 될 것입니다. 

다만, 청산 당시 조합원끼리 진행하게 되므로 의뢰인처럼 청산 전에 조합에서 탈퇴했거나, 가입계약에 무효나 취소 사유가 있어 이를 미리 주장했던 경우에는 채권자로서 조합의 남은 재산에 대해 권리행사를 할 수 있습니다. 

따라서 지역주택조합에 가입한 조합원으로서는 현재 자신이 가입한 조합의 사업이 건강하게 진행되고 있는지를 잘 확인하고, 만일 조합사업에 빨간 불이 켜졌다면 이에 대해 현명하게 대처하는 것이 중요합니다. 

 

 

​저희 부동산변호사닷컴(법무법인명경서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문인증을 받은 변호사가 각각의 팀을 구성해 사건을 진행, 다량의 지주택 소송 성공사례를 보유하고 있습니다. 관련해서 도움이 필요하신 분께서는 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.

 

 

 

 

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