지역주택조합(지주택) 추가분담금 환불 사례는?

최근 저희 법무법인 명경 서울분사무소로 가입 당시에는 확정분담금이라고 했는데 계약이후 지역주택조합 추가분담금이 부과되어 금전적인 손해를 보고 계시는 분들의 문의가 이어지고 있습니다.

 

지역주택조합은 일반적으로 ‘○○지역주택조합 추진위원회’라는 형태로 진행되는데, 조합가입계약을 원하는 무주택자는 시행대행사가 미리 마련해놓은 계약서에 서명·날인을 하여 계약을 체결하게 되는데요.이때 계약서에 ‘가입계약 당시 사업계획은 확정된 것이 아니다', '총 부담금은 변동될 수 있으며 조합원은 이러한 것을 이유로 계약을 해제할 수 없다’는 등의 사업계획의 변동가능성에 대한 내용을 담고 있기 때문입니다.

그렇다면 해당 문구가 있는 경우에는 사업이 지연되거나 당초 예상했던 분양가를 훌쩍 뛰어넘는 추가분담금 요구가 있더라도 계약해제가 불가능한 것일까?

 

 

 

이에 대해서는 대법원 판례가 있습니다. 

대법원은 ‘당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 권리·의무의 변경이 당사자의 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 는 없다'고 판시했습니다.

즉 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정은 충분히 발생할 수 있다고 보는 것이죠.

 

 

 

다만, 계약서에 확정분담금임을 명시한 경우에는 계약해제 가능성이 있습니다.

예를 들어 지역주택조합 홍보관에 방문해 계약을 체결한 분들의 경우 안심보장증서나 확약서 등을 작성했을 텐데요. 그중에서도 계약 당시 제시한 조합원 분양가 이외에 추가적으로 분담금을 납부할 것을 청구하지 않는다는 약속의 증표로 보증서를 작성하는 경우가 그 예입니다.

 

 

 

사례를 통해 설명 드리겠습니다. 

경북의 한 지역주택조합에서 확정분담금이라고 광고하고 계약서에 명시하여 계약을 체결했는데, 전체 조합원 총회 결의를 통해 추가분담금을 반영한 내용으로 기존의 계약서를 변경하기로 하는 안건을 통과시킨 사례가 있습니다.

이러한 이유는 대부분의 지역주택조합은 조합규약이라는 자치규정을 두고 있는데요. 여기서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐 결정한다’고 규정하고 있기 때문입니다.

이 사건에서 소송을 제기한 B씨 등은 2015년 가입 당시 조합으로부터 ‘분담금은 공동주택 1세대에 공급하는 확정분담금으로 본 계약서에 명시된 분담금 외에 추가 분담금이 없음을 확약합니다'라고 기재된 보증서를 받았습니다. 

그런데 A조합은 2018년 6월 임시총회를 열어 총사업비와 조합원의 납입금을 증액하기로 의결해버린 것이죠.

그래서 B씨 등 조합원은 소송에서 조합가입계약에서 조합원 분담금을 변경하지 않기로 정했는데 A조합에서 조합원들이 납부할 분담금을 증액해 계약의 이행을 거절했으므로 조합에서 계약을 해제 또는 해지한 것이라고 주장하며 납입한 분담금의 반환을 청구했습니다.

 

 

| 법원의 판단은 어땠을까?

법원은 확정분담금 조항은 무효라며 A조합의 손을 들어주었습니다. 계약서에 확정분담금 조항을 넣은 것은 조합의 총유물에 관한 관리 및 처분행위에 해당하고, ‘조합규약이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐 결정한다’고 규정하고 있으므로, 확정분담금 조항이 유효하려면 해당 내용의 조합 총회 결의가 있어야 하는데 없으므로 무효라고 판단한 것이죠. 

즉, 가입계약을 체결한 당시에는 조합이 설립인가 전이었기에 사업계획은 확정된 상태가 아니었고, 계약서 상에도 사업계획이나 분양면적, 공급가격이 영구적으로 변경되지 않는다는 취지의 규정은 없으며, 보증서에는 '계약서에 명시된 분담금 외에 추가 분담금이 없음을 확약한다'라고 기재돼 있을 뿐 'A조합의 총회가 어떤 의결을 하더라도 이 사건 계약서에 명시된 분담금 외에 추가 분담금이 없다'는 내용은 없었습니다.

다시 말해, 안심보장증서 상 확정분담금이라고 설명했지만, 계약서에 명시한 분담금 외에 조합원들이 추가로 조합에 납부할 분담금은 아직 결정되지 않은 상태였고, 가입 이후 조합 총회의 의결로 사업비용이 증가하더라도 B씨 등이 납부할 분담금이 변경되지 않는다고 합의한 것은 아니라는 의미입니다. 

 

| 조합원들은 납입금을 돌려받을 수 없는 것일까?

만약 조합에서 확정분담금 조항이 무효임에도 마치 유효한 것처럼 조합원들을 기망한 행위가 인정된다면 계약취소는 가능합니다. 예를 들어 계약 시 안심보장증서나 확약서 등을 작성할 때 계약 당시 제시한 조합원 분양가 이외에 추가적으로 분담금을 납부할 것을 청구하지 않는다는 약속의 증표로 보증서를 작성하는 경우가 그 예입니다.

일반적으로 지역주택조합 가입계약을 체결함에 있어서 추가분담금의 발생가능성은 매우 중요한 고려요소인데다 조합가입계약을 체결함에 있어 추가분담금 없는 확정분양가는 매우 중요한 고려요소가 됩니다. 따라서 만약 확정분담금 조항이 없어 조합원들이 이 사건의 조합가입계약을 체결했을 것으로 인정되지 않는다면 조합원은 계약취소 후 납입금을 반환받을 수 있는 것이죠.

 

 

조합이 사업을 추진하는 과정에서 토지매입 비용의 상승 등으로 추가분담금이 발생할 수 있음에도 조합원이 부담해야 하는 비용이 고정적인 것처럼 광고하는 행위는 공정거래위원회에서 과태료를 부과하는 등 엄중한 제재를 가하는 기만적 행위입니다.

지역주택조합, 지역주택조합 추진위원회, 시행대행사 등의 부당한 광고 행위로 인한 소비자 피해가 발생한 경우 한국소비자원이나 관할 기초자치단체, 공정거래위원회 등을 통해 피해 구제를 상담 받을 수 있습니다.

하지만 대부분의 조합은 조합원들의 조합 탈퇴 요구나, 계약금 및 납입금 반환 청구에 대해 묵묵부답으로 일관하는 것이 매뉴얼입니다. 더 나아가 대부분 시간을 끌며 버티기 전략을 쓰다가 결국 법원으로 끌고 가, 소송으로 이어지는 것이 대부분이죠. 그렇기 때문에 이 분야의 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받으셔서 민사소송 및 형사고소를 제기하시는 것이 가장 효율적이고 확실한 대처방법입니다.

 

저희 법무법인 명경 서울은 지역주택조합을 비롯한 부동산 관련 분쟁에 관한 다양한 사건을 진행, 해결해 나가고 있습니다. 분야별 팀을 구성해 사건을 좀 더 면밀히 살펴보고 파악해 최대의 효과를 이끌어내고 있으니, 현재 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 

 

 

 

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