자주점유 타주점유란? 건물철거 토지인도청구소송 청구하기 전에 알아야 할 것

 

 

토지 분쟁 중 많은 비율을 차지하는 것 중 하나가 바로 경계침범 관련 분쟁입니다. 말 그대로 내 땅과 남의 땅의 경계가 모호할 때, 그 범위에 대한 소유권을 두고 분쟁 시작이 되곤 하는데 담장, 나무, 수도계량기, 건물 침범 등 그 원인도 이유도 다양합니다.

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하지만 인접 토지의 건물이나 담장이 내 소유의 토지 경계를 넘었다고 토지 소유자가 이를 임의로 건물철거할 수는 없습니다. 만약 토지 소유자가 임의로 철거하는 경우 오히려 형법 제370조에 따른 경계침범죄에 해당하여 처벌을 받을 수도 있기 때문입니다.

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💥형법 제370조(경계 침범)💥

경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다.

 

 

 

 

그렇기 때문에 경계침범 분쟁이 발생했다면 함부로 철거를 해서는 안 되며 법률 전문가의 조력을 통해 대응하는 것이 중요합니다. 저희 법인에서 관련 문제로 대응하여 건물철거소송 및 토지인도청구소송에서 승소한 사례가 있어 소개해 드리겠습니다.

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피고(반소원고, 의뢰인)들은 형제들이며 포천에 위치한 한 임야를 소유하고 있는 소유주로, 해당 임야는 소유권이전등기에 관한 특별조치법을 통해 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 상태였습니다. 원고(반소피고, 상대방)는 피고와 인접한 토지에 건물을 신축했는데, 천막 시설과 담장이 피고의 토지를 일부 침범하면서 사건이 발생하게 됐습니다.

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하지만 원고는 이를 인지하지 못했음은 물론 20년 이상을 사용하고 있었기 때문에 점유취득시효 완성을 주장하며 의뢰인에게 소유권이전등기 소를 제기해 왔습니다. 점유 부분에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 요구한 것입니다.

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이에 피고는 저희 법무법인 제이앤케이와 함께 타주점유를 주장하며 점유 토지에 대한 토지인도청구소송 및 점유 토지 위에 있는 구조물들에 대한 철거 소송을 제기하며 대응을 했습니다.

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자주점유 타주점유란?

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먼저 자주점유 뜻부터 짚고 넘어가 보겠습니다. 자기 땅이라고 생각하고 소유하려는 의사로 어떤 토지를 점유하는 것을 말하는데요. 쉽게 설명하면 "이 땅은 내 땅이야!"라는 소유의 의사를 가지고 그 땅을 실제로 사용하거나 관리하는 것을 말합니다.

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예를 들어 어떤 사람이 어떤 땅을 자기 땅이라고 믿고, 거기에 집을 짓고 살거나 밭으로 사용하고 있다면, 이건 "자주점유"입니다.

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반대 개념으로 타주점유가 있는데요. "남의 땅인 줄 알고 빌려 쓰는 것"처럼, 남의 소유라는 걸 인정하고 사용하는 경우는 "타주점유"라고 합니다.

 

 

 

 

이 사건의 주요 쟁점은 원고(상대방)가 주장하는 점유취득시효 완성 및 자주점유 인정 여부였는데요. 재판부의 판단을 살펴볼까요?

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🌟 ​20년 이상의 계속 점유 여부

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이 사건 침범 부분의 천막 부분이 제출된 자료의 각 건물의 구조와 상이한 점, 건축물현황도나 토지이용계획도에는 이 사건 경계 침범의 천막 및 담장 부분이 표시되어 있지 않은 점, 원고는 건물에 관해 위법한 증·개축으로 시정지시를 받았던 점에서 그 과정에서 해당 천막, 담장이 설치되었을 가능성이 있으며 설치된 구체적인 시기를 알 수 있는 별다른 자료가 없는 점 등을 비추어 제출된 증거들만으로 그 설치 시기를 구체적으로 특정할 수 없다고 봤습니다.

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따라서 원고가 피고의 반소 제기일로부터 역산하여 20년 전인 시점 이전에 원고 점유 부분의 점유를 개시하였다고 단정하기 어려우므로 20년 이상 계속 점유한 사실이 인정되지 않았습니다.

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🌟 자주점유 여부

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자신 소유의 대지상에 건축하면서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하지 않은 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었다고 해도 그것이 착오에 기인한 것인 이상 그것만으로 소유의 의사에 기한 것이 아니라고 단정할 수는 없습니다.

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그러나 일반적으로 자신 소유의 땅에 건축할 때 부지의 위치와 도면 등을 미리 확인하는 것이 일반적이기 때문에 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축되는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 볼 수 있습니다.

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이 경우 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없습니다.(대법원 1997.1.24. 선고 96다41335 판결 등 참조)

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원고의 점유 부분의 면적은 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도였습니다. 건축물현황도나 토지이용계획도에 의해 여러 사유로 원고는 점유 부분이 피고 토지의 일부라는 사실을 점유 개시 당시부터 알고 있었다고 볼 수 있어 결국 타주점유라고 봄이 타당하다고 판시했습니다.

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결국 원고의 점유취득시효가 완성되었다고 볼 수 없으므로 원고의 본소청구는 이유가 없다는 것입니다.

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따라서 원고는 이 사건 경계침범 부분의 천막, 담장 및 건물을 철거하고, 피고를 포함한 의뢰인들에게 점유 부분을 인도할 의무가 있다고 보고 사건을 종결하게 되었습니다.

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이처럼 의뢰인들은 점유취득시효를 주장하는 원고를 상대로 충분한 법적 근거와 증거를 토대로 맞대응하여 방어에 성공해 토지를 지켜낼 수 있었습니다. 경계침범 분쟁은 증거가 충분하지 않다면 소를 제기해도 원하는 결과를 얻기 힘듭니다. 따라서 전문 변호사의 조력을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.

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오늘은 자주점유 뜻이 무엇인지 궁금해하셨을 분들에게 도움이 되는 사례를 살펴보았습니다.

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법무법인 제이앤케이(J&K) (부동산변호사닷컴)는 부동산 특화 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 건물철거소송 토지인도청구소송 관련해서 도움이 필요하시면 문의하시기 바랍니다.

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