장기숙박 실거주 가능하다길래 생활형숙박시설분양 대금반환청구소송 가능할까

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장기숙박 실거주 가능하다길래 생활형숙박시설분양 대금반환청구소송 가능할까

부동산분쟁변호사 2025. 9. 19. 16:32

당시 분양 받을 때 들었던 설명과는 현재 상황이 너무 달라서 분양사를 상대로 분양대금 반환청구소송을 제기하고 싶은 분들이 많이 계실 것 같은데요. 비슷한 상황에 처한 수분양자라면 오늘 글이 도움이 될 것 같습니다.

저희 법인에서는 부동산 목적물 종류를 가리지 않고 수백 건의 분양계약해제 성공 사례가 있는데요. 그중에서 생활형 숙박시설이라는 것이 있습니다. 2012년에 등장한 생활형 숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔을 합쳐둔 부동산으로 흔히 ‘레지던스’라고 불렸습니다.

전입신고가 가능하고 청약 규제를 피할 수 있는데 기능적인 측면에서는 아파트와 크게 다르지 않았기에 전국적으로 생활형 숙박시설을 분양하는 곳에는 계약 체결을 희망하는 사람들로 문전성시를 이뤘던 적이 있습니다.

하지만 2021년 건축법 시행령 개정안이 발표되면서 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하지 못하도록 하는 내용이 실렸고, ‘생숙’을 주택 용도로 사용하는 경우 건축법상 이행강제금을 부과하기로 하면서 분위기가 완전히 바뀌게 되었죠.

이렇게 생활형숙박시설 실거주 문제로 분양대금반환청구소송이 전국 곳곳에서 제기되고 있습니다. 단체 소송을 진행하는 목적물도 있는데 무분별한 소송은 지양해야 합니다.

계약의 취소, 해제 등을 하려면 상대방이 계약 당사자를 의도적으로 속이거나 사기, 기망 행위 등이 있었던 것과 같이 중대한 사정, 하자가 있어야 하는데, 단순히 계약 당시에 주거 용도로 사용할 수 있다고 광고했다는 것을 이유로 ‘사기’로 체결된 분양계약이니 지급했던 대금을 반환받고 계약을 해제해야 한다고 주장한다면 승소가 쉽지 않기 때문입니다.

그렇다고 무조건 불가능하느냐?

그건 또 아닙니다.

건축법 시행령이 개정된 이후 생활형 숙박시설을 장기숙박 가능한 아파트 대체 용도를 위해 분양받은 계약자들은 시행사에서 주거용으로 활용할 수 있고, 사실상 아파트를 대체할 수 있는 상품이라고 광고해 계약을 체결했다며, ‘사기 분양’을 주장하고 있으며, 전국적으로 계약 해지 등을 주장하는 소송이 연쇄적으로 일어나고 있는 상황인데요.

반대로 시행사 측에서는 계약 체결 과정에서 사기, 기망 행위는 없었으며, 계약 해지 등을 해줄 만한 사유가 없다고 반박하고 있는 실정입니다.

하지만 최근 법원에서 수분양자의 손을 들어준 판결이 나오고 있어서 여기에 주목해 보아야 합니다.

분양대금반환청구소송 사례

원고들은 수분양자, 피고들은 생활형숙박시설 분양대행사 측인데요. 피고들이 이 사건 생활숙박시설이 주거시설인 것처럼 홍보하면서 '수분양자가 생숙 운영을 위탁운영사에 위탁한 다음 숙박업 신고를 한 위탁운영사와 장기 숙박 계약을 체결하는 방법'으로 하면 생활형 숙박시설에서도 실거주가 가능하다고 설명했습니다.

그래서 원고들은 부동산 특징을 자세하게는 모르기 때문에 분양사 직원들의 합법적으로 생활형숙박시설 실거주 가능하다는 말을 믿고 분양계약을 체결하게 된 것이죠. 하지만 실제로는 이 목적물에서는 합법적으로 실거주하는 것은 불가능합니다.

따라서 원고들이 기망 또는 착오를 이유로 분양계약 해제를 주장하며 분양대금반환청구소송 제기를 한 것입니다. 이외에도 홍보 과정에서 분양 상/담/자/료에 허위의 광고를 했던 증거가 있었습니다. 결국 피고들은 원고들에게 분양 계약 취소에 따른 부당이득금 및 지연손해금을 지급하라고 판결이 내려졌습니다.

만약 분양 사기를 당했다고 생각되거나 계약 해제 또는 취소가 필요한 상황이라면 집단으로 분위기에 휩쓸려 소송을 제기하는 것이 아니라 계약 체결 과정부터 계약 내용 등 세부적인 상황을 전문 변호사에게 판단 받고, 관련 법을 위반하는 내용이 있는지부터 해제를 주장해 볼만한 근거를 찾는 과정이 반드시 필요합니다.

법원은 명백하게 분양사 측의 귀책사유가 있거나 중대한 하자, 사기 등이 있는 경우에만 계약해제가 가능하다고 판단하고 있습니다. 단순히 자금이 부족하다는 등의 수분양자 개인 사정으로 해제를 원한다며 진행한 무리한 소송은 오히려 수분양자의 경제적 손실만을 가중시키기 때문에 확실한 증거와 논리가 뒷받침되는지 먼저 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.