토지무단점유 부동산처분금지가처분신청 및 관습법상법정지상권 쟁점?

 

 

 

의뢰인은 A법인으로 1972년에 토지를 매매했습니다. 토지매매를 하고 나니까 그전에 파악하지 못했던 건물이 있었고, 그 건물로 인해서 토지 용도가 바뀌다 보니까 세금도 더 많이 부과가 되고 있었는데요. 이에 의뢰인은 현재 무단으로 점유하고 있는 사람들을 상대로 건물 철거 및 토지인도 소를 제기하기 위해 저희 법인을 찾아주셨습니다.

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건물 소유자들 즉 피고들은 A법인의 토지를 점유할 권원을 보유하지 않은 토지 무단점유자들이었습니다. 원고 A법인이 건물 및 토지 인도·명도청구권 등을 보전하기 위한 가처분으로 본집행 시까지 그대로 유지하기 위해 피고들에게 부동산처분금지가처분신청을 했습니다.

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그 후 건물철거 및 토지인도 소를 제기하자 건물 소유자들은 무단점유임에도 불구하고 본인들에게 관습법상법정지상권이 성립되었다고 반소를 제기했습니다.

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사실 이 토지는 의뢰인 A법인이 상당히 오랜 기간 동안 방치를 했던 상태였습니다. 그래서 피고들은 일종의 "사용료"를 일부씩 내가면서 이 토지를 나름 사용을 하고 있었는데 그 사용료를 납부했다는 것을 이유로 본인들에게 '이제는 관습법상 법정지상권이 성립하였다.', 즉 '임대차 관계가 성립했기 때문에 본인들이 건물을 소유할 수 있는 권리가 생겼다.' 이렇게 주장한 것입니다.

 

 

 

사실 관습법상 법정지상권은 주장만 한다고 해서 다 되는 건 아닙니다. 이 권리를 주장하기 위해서 몇 가지 조건이 있는데요.

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관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 "애당초 토지와 건물의 소유권이 다 본인에게 귀속해 있다가 그 소유권이 어떠한 이유로 달라졌다, 땅은 다른 사람에게 팔렸다던가 아니면 건물만 다른 사람이 가져갔다던가" 그런 이유가 필요합니다.

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이 사건 같은 경우에는 애당초 토지에 대한 소유권에 있어서 아무런 권리가 없던 토지무단점유자들이 본인 마음대로 건물을 짓고 살고 있다가 어떻게 보면 나가라고, 철거하라고 하니까 "그러면 나가라고 할 때 나갈 테니까 사용료를 조금씩 내고 사용하게 해주십시오"라면서 이 사용을 용인 받고 있던 상태였던 것이죠.

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하지만 A법인이 "이제는 좀 나가십시오." 하니깐 이 땅에 나의 권리가 있다며 무단으로 갖고 있던 소유자가 자신의 권리를 주장하는 상태였던 것입니다.

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

그 외에도 피고들은 신의성실 원칙에 따라서 더 이상 철거를 할 수 없다고 주장했는데요.

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본인들이 여기를 점유할 수 있는 권리가 상대방, 즉 저희 법인의 의뢰인이 허락을 했기 때문에 이제 와서 나가라는 건 신의칙에 반한다는 주장을 했습니다.

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권리자가 장기간에 걸쳐 그 권리를 행사하지 아니하여 새삼스럽게 그 권리를 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 위반되어 허용되지 아니한다고 하려면, 의무자인 상대방이 더는 권리자가 그 권리를 행사하지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있어야 한다. (대법원 2002.1.8. 선고 2001다60019 판결 참조)

 

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출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

재판부의 판결은 어땠을까요?

법원은 부동산처분금지 가처분신청을 받아들여 매매, 증여, 임차권의 설정 등 기타 일체의 처분행위를 금지했습니다.

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또한 법원에서는 '관습법상법정지상권 요건에 맞지 않는다.'라고 판단했습니다. 신의칙에 대해서도 '신의칙에 위반하여 권리를 행사하는 것이 아니다.'라고 판단하여 '피고들이 건물을 다 철거하고 토지를 인도해야 된다.'라고 판시했습니다.

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현재 이 사건은 1심 판단을 받고 의뢰인 A법인이 승소를 한 사건인데, 상대방이 여전히 인도를 하지 않고 항소를 제기해서 2심 진행 중인 상태입니다.

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나의 토지이기 때문에 사용권이나 소유권을 주장했는데 이를 권리남용이라고 하니까 의뢰인 입장에서도 억울한 상황이었습니다. 사실 이런 일이 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다.

 

 

 

토지에 대해서 우리 법은 소유권을 절대적으로 보호를 해주고 있습니다. 일단 자기의 소유권이 인정된다면 그 소유권이 상실되는 경우가 굉장히 드문 케이스에 해당하죠. 그리고 남이 무단으로 소유권을 침범하는 경우에 그 침범하는 부분을 배척할 수 있는 권리를 주고 있습니다.

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다만 이런 권리가 보장되고 있는 데에 반해서 사실적인 무단으로 들어와서 살고 있는 사람들도 있고 심지어 본인이 무단으로 20년 이상 살고 있었기 때문에 '이제 이 땅은 내 땅이다'라며 점유취득시효를 주장하는 경우도 있습니다.

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그렇기 때문에 본인의 소유권을 침해받는 경우에는 법적인 권리행사를 성실하게 하셔야 나의 재산을 지킬 수 있습니다.

 

 

 

이번 시간에는 토지무단 점유자들의 관습법상 법정지상권 주장에 대응한 토지 소유자의 소송 진행 사례를 소개해 드렸습니다.

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토지라는 것이 워낙 권리관계가 복잡하다 보니 관련 분쟁이 생겼다고 하면 즉시 부동산 전문가의 검토를 받아보는 것이 중요합니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 부동산처분금지가처분신청 관련해서 전문 변호사의 도움이 필요하시면 문의하시기 바랍니다.

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