지역주택조합지주조합원 부동산매매대금받는방법은? (증액 사례)

 

 

지역주택조합 사업에 참여하고 있는 조합원들 대부분이 왜 이렇게 사업이 더디냐고 한탄을 하는 경우가 많습니다. 지주택의 경우, 토지 확보를 얼마큼 했느냐에 따라 사업의 성공 여부가 달려있기 때문에 부지 확보가 원활하게 진행되지 않아 길게는 10년까지 사업이 지연되는 사업장도 있습니다.

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시간이 지남에 따라 땅값도 상승하는 것은 당연한 수순이겠죠. 지가 상승과 더불어 보상을 노리고 알박기를 하는 지주들도 있어 토지 확보가 쉽지만은 않습니다. 조합에서는 사업 진행을 위해 어쩔 수 없이 높은 금액을 주고서라도 토지를 사야 합니다.

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이러한 상황이 지속되면 사업 초기에 토지사용승낙서를 작성해 토지매매를 계약한 지역주택조합지주조합원은 손해를 보게 됩니다.

 

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예를 들어 1년 안에 계약금과 잔금을 치르겠다는 조합의 말을 믿고 약정서를 썼는데 조합 사정으로 계약금을 받지 못한 경우나, 동의서와 계약서 작성 후 10년이 지나도록 잔금을 받지 못한 경우 등이 있습니다.

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이런 이유로 많은 지주조합원들이 토지사용승낙서 효력을 무효화할 수 있는 방법은 없는지 궁금해하시는데요.

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모든 경우에 완벽하게 100% 토지매매금액 증액할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 아예 불가능한 것은 또 아닙니다. 저희 법인에서 증액한 사례가 있어 소개해 드리면서 효율적으로 부동산매매대금받는방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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지역주택조합지주조합원, 부동산매매대금받는방법?

 

의뢰인 A씨는 지역주택조합 사업 부지 내의 빌라 1채를 소유하고 있었습니다. 2018년, 조합아파트 사업을 추진 중이던 B조합에서 연락이 와서 토지사용승낙서 작성과 함께 토지매매계약을 체결했습니다. A씨는 사업이 금방 진행될 것이라 생각하고 계약서 작성 시점의 시세에 맞추어 매매 대금을 조율했고 토지사용승낙서도 작성해 주었습니다.

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하지만 조합설립인가까지는 순항하던 B조합은 토지매/입 단계에서 난항을 겪으며 사업이 지연되었고, 결국 3년이 지나도록 사업계획승인조차 받지 못하고 있던 사이 집값이 많이 상승했습니다.

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이에 지역주택조합지주조합원 A씨는 계약서에 적힌 금액대로 매매하게 되면 큰 손해를 보는 상황이 되어 버렸죠. 이에 B조합에 집값이 오른 만큼 매매 대금을 증액해 주거나, 토지사용승낙서 효력을 무효로 해달라고 요청했습니다.

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사업이 지연됨에 따라 자금난에 시달리던 B조합은 A씨가 제시한 금액만큼을 부담해 줄 수는 없다며 대신 새로운 금액을 제시했습니다. 하지만 조합이 제시한 금액은 A씨가 원하던 금액에 훨씬 못 미치는 금액이었기에 협상은 결렬되었습니다. 협의가 안 되는 와중 B조합은 결국 A씨에게 소유권이전등기청구소송을 제기했습니다.

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A씨는 소장을 받아보고 놀랐고 이에 법적 대응을 하기 위해 저희 법인을 찾아주신 것입니다.

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저희 법인은 우선 B조합과 협의를 시도했는데요. 당시 B조합은 이미 다른 조합원들과도 토지문제로 분쟁을 겪고 있던 상황이었으며 해당 사건을 빠르게 종결하길 원하는 상황이었습니다.

 

*법무법인 명경 서울의 사명이 법무법인 제이앤케이로 변경되었습니다.*

 

 

저희는 조합과 의뢰인의 의견을 조율해 B조합은 소를 취하하되, 서로 만족할 만한 금액을 제시해 최대한 토지매매대금을 증액할 수 있도록 협의안을 제시했습니다.

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본 법인의 제안을 받아본 ​B조합은 초기 낮은 금액으로 책정된 계약을 무효화하고 A씨의 토지매매금액을 증액​하기로 했습니다. 대신 당초 의뢰인이 납입해야 할 조합원 분담금을 상계하는 것으로 화해권고결정을 받아 사건을 종결했습니다.

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최종적으로 의뢰인 A씨는 지역주택조합지주조합원 자격은 유지하되 토지매매금액 증액에 성공한 결과를 얻었습니다.

 

 

 

간혹 지주조합원분들께서 토지사용승낙서를 작성하면 자신의 토지를 빼앗기거나 어떤 제약이 생기는 것은 아닌지 걱정하시는데요.

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토지사용승낙서효력 관련해서는 토지매매 계약서와 같은 법적 효력이 없어 승낙서를 받았다 할지라도 토지를 무조건 사들일 수 있다는 보장은 없습니다. 소유권의 등기이전 없이 토지사용을 승낙한 것이기 때문입니다.

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따라서 토지개발사업을 진행하며 사업 주체들이 각종의 인허가를 받을 수 있게 하는 효력만 있을 뿐 소유주의 권리와 의무에 대해서 별다른 영향을 미치지 못합니다. 실제로 대법원 판례 역시 토지 소유주의 토지사용의 승낙만으로 지상권이 설정되거나 발생할 수 없다고 보고 있습니다.

 

 

조합 측은 토지주들을 만나 토지사용승낙서를 받곤 합니다. 다만 해당 문서는 딱히 규정되어 있는 양식이 존재하지 않기 때문에 문서에 매매금액을 명시할 수가 있는데요.

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이때 피해 예방을 위해서는 '정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다'는 내용이 반드시 들어가야 합니다. 이 문구가 있어야/ 사업 진행 주체들로부터 토지에 대한 보상이나 권리를 확실히 보호할 수 있기 때문입니다.

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작성만으로는 토지소유권에는 별다른 지장을 주지 않기 때문에 얼마든지 승낙서를 써줄 수 있습니다. 하지만 자신의 소중한 재산권과 관련된 문제인 만큼 토지사용승낙서 효력을 염두에 두시고 구체적인 조항들에 대해서 꼼꼼히 확인하시고 주의하시는 것이 중요합니다.

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이번 시간에는 지역주택조합지주조합원 부동산매매대금받는방법 (토지매매금액 증액 사례) 관련해서 알아보았습니다.

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토지의 가치를 어느 정도로 산정해야 하는지, 계약서 작성은 어떻게 해야 안전한지 갈피가 잡히지 않는다면 전문 변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산, 상가 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 변호사 도움이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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