토지경계침범 남의땅 불법건축물철거소송 가능할까?

 

 

A는 40년 전부터 인접한 B토지와의 사이에 담장을 설치해 살아왔습니다. 그런데 1년 전 B가 사망하고 B의 장남인 C가 인접토지를 상속받게 되었는데요. ​ C는 건물을 건축하기 위해 토지측량을 실시했는데, 그 결과 A의 담장과 건물이 C의 인접토지를 3평 정도 침범한 것으로 확인되었습니다. C는 A에게 담장과 건물을 철거해 달라고 요구하고 있습니다. ​ A는 당장 담장과 건물을 철거해야 할까요?

 

 

 

 

시간이 흐를수록 부동산이라는 재산이 더더욱 중요하게 인식되고 있습니다. 그로 인한 토지경계침범 관련 분쟁이 더욱 심화되고 있습니다.

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보통 토지 경계침범 분쟁은 건물을 새로 짓거나, 담장을 새로 설치하는 과정에서 주로 발생하곤 하는데 기존 토지 소유자나 새로운 소유자가 기존 건물을 철거하고 새로이 신축 및 경계측량을 하는 과정에서 이웃의 침범 사실을 발견하기 때문입니다.

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이때 지주는 소유권 행사에 제약이 생기고, 점유자는 오래 이어온 일상이 파괴되는 상황에서 다툼으로 번져 분쟁이 발생하는 것이죠. 오늘은 이와 관련해서 남의땅 불법건축물철거소송 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

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일반적으로 타인의 토지를 이용하기 위해서는 지주의 허가 혹은 임대차 계약을 체결합니다. 만약 무단으로 건물을 짓거나 담장 등 건축물을 짓게 된다면 소유권을 침해받은 토지주는 소유권을 근거로 방해배제청구권을 행사하여 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배상의 담보뿐만 아니라 토지인도청구소송, 건물철거소송 진행할 수 있습니다.

 

▶ 관련 판례 토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인해 인근 건물 소유자의 건물 사용수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 공작물의 철거를 구할 수 있다. (대법원 2014다42967 판결)

 

 

 

 

하지만 침범 당했다는사실만으로 무조건 남의땅 불법건축물철거소송 및 토지인도명령을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 더군다나 상대방이 토지의 경계선을 넘어 토지건물경계침범한 상태로 평온·공연하게 20년이 경과한 경우, 점유취득시효를 주장하면서 경계를 침범한 토지부분에 대한 소유권을 취득하였으므로 건축물을 철거할 의무가 없고 오히려 소유권이전등기를 청구하는 방법으로 대응하는 경우도 있습니다.

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여기서 말하는 점유취득시효란 부동산을 오랜 기간 점유상태를 계속할 경우 소유권을 인정해 주는 제도입니다. 이와 관련해 민법 제245조 제1항에 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다."라고 명시하고 있습니다. 즉 남의 땅이더라도 20년 동안 내 땅처럼 사용수익 해왔다면 본 규정에 따라 등기하고 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

토지경계침범 점유취득시효 관련 소송에 있어서 가장 중요한 쟁점은 소유의 의사인데요. 소유의 의사가 있는 자주점유와 소유의 의사 없는 타주점유로 나눌 수 있습니다.

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자주점유의 여부는 개시 당시 점유의 바탕이 된 구체적 사실을 담은 문서, 녹취록, 문자 등의 대화 기록을 통해 소명할 수 있는데요. 사실상 민법 제197조 제1항에서 점유자의 자주점유를 추정하고 있기에, 점유자가 자주점유를 입증하기보다는, 등기부 상의 원소유자가 타주점유임을 증명하여 소유권을 취득하지 못하도록 하는 것이 일반적입니다.

 

▶ 관련 판례 민법 제197조 제1항에서 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다고 규정하고 있는 터이므로 점유자의 시효취득을 막으려는 자에게 이와 같은 점을 증명할 거증책임이 돌아간다. (대법원 85다카1891판결)

 

예를 들어 오랜 기간 담장이 설치되어 있었지만 토지 소유자가 별다른 대응을 하지 않은 경우, 이웃이 소유의 의사로 토지를 점유한 것을 묵인한 것으로 판단, 자주점유를 뒷받침할 수 있는 근거가 됩니다. 따라서 점유자가 매수한 토지의 일부로 알고 점유를 했다고 주장하면 일단 자주점유가 추정되게 되는 것이고, 이 추정을 깨기 위해서는 타주점유를 주장하는 사람이 입증해야 하는 것입니다.

 

 

 

 

앞선 사례의 경우?

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일반적으로 법원에서 경계를 침범한 토지에 대한 소유의 의사 여부를 판단할 때에는 그 침범한 면적 및 전체 토지와의 비율, 토지 형상, 외벽의 존재와 같은 기존의 경계 현상 등 제반 사정을 고려합니다. 위 사례에서 A가 침범한 면적이 3평 정도로 전체 토지 면적에 비추어 보았을 때 담장과 건물을 건축할 당시 인접 토지와의 경계가 모호하여 착오로 자신의 토지라고 생각하였을 것으로 판단, 점유취득시효 인정될 가능성이 큽니다.

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​한편 대법원은 ‘상속에 의하여 점유권을 취득한 경우에는 상속인이 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없고, 선대의 점유가 타주점유인 경우 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니다’라고 하며, 상속에 의해서는 자주점유가 타주점유로, 타주점유가 자주점유로 전환되는 것은 아니라고 판시하고 있습니다.

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즉 인접 토지의 소유권이 B에서 C로 이전되었지만 C는 B의 상속인이므로 A는 C에 대해서도 토지 점유취득시효를 주장해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 토지건물경계침범 관련 분쟁과 관련해서 소유자와 점유자의 입장에서 어떤 대응을 할 수 있는지 살펴보았습니다. 상황에 따라 남의땅불법건축물철거소송을, 혹은 점유취득시효를 주장을 할 수 있는 여부가 다르기 때문에 자신의 상황에 맞는 해결책을 찾아 대응하는 것이 가장 좋은 방법이겠죠.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.