지적경계측량과 현황측량으로 경계침범 분쟁 대비

 

 

전남도가 일제강점기부터 사용했던 일본 동경 중심의 측량기준 좌표체계를 국제표준의 세계좌표로 변환하는 사업을 완료했다고 밝혔습니다. 

국제표준 변환사업은 도해지역 542만 필지에 대해 이뤄졌는데요. 이는 전국에서 가장 많은 사업량이라고 합니다. 도는 이를 통해 국토를 점유했던 일제 잔재 청산을 마무리하고, 지적측량의 정확성을 확보해 도민 재산권 보호에 기여할 것으로 기대하고 있습니다. 

 

 

 

지자체에서 나서서 지적측량을 새롭게 하는 이유는 앞서 언급했듯이 재산권 보호에 가장 큰 목적이 있습니다. 과거와 현재의 경계는 오랜시간 역사적 사건들과 산업화를 겪으며 많이 변화되어 왔고, 흔적 역시 모호해 지는 경우가 많이 발생했습니다. 

그렇다고 현대의 측량법으로 모두 측량할 수는 없습니다. 경계측량을 위해서는 토지 등록 당시의 측량기준점 및 측량방법에 따라 재측량을 해야하며, 당시의 측량방법에 따른 기지점을 발견할 수 없는 경우 '경계복원측량'을 통해 시시비비를 가리게 됩니다. 

 

 

 

재측량을 해야하는 이유는 토지를 분할할 당시 어떠한 기준에 근거하여 현황측량이 진행됐을 것인데, 추후 지적도근점에 측량기준점이 변경되고 측량방식이 바뀌었다는 이유만으로 현황이 달라질 경우 법적 안정성에 대한 침해가 우려되기 때문입니다. 

따라서 경계복원측량이 반드시 이루어져야 합니다.  경계/복원/측량은 지적도 또는 임야도에 등록된 경계 및 경계점좌표등록부에 등록된 좌표를 실지에 표시하거나 점유하고 있는 토지의 경계가 일치하는지 여부를 확인할 목적으로 실시하는 측량을 합니다. 측량방법은 등록할 당시의 측량방법과 동일하게 시행하도록 지적법에서 규정하고 있습니다. 

등록 당시의 측량방법에 따르고, 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 93다56381 판결).

 

 

 

하지만 측량을 통해 내 땅임을 입증했다 하더라도 경우에 따라 상대가 20년간 공연·평온하게 점유하고 있었다는 이유로 점유취득시효 완성을주장하여 인정 된다면, 오히려 소유권 행사가 불가한 상황에 처할 수도 있습니다. 

때문에 경계침범 소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이라면 '자주점유'의 의사가 있었는지 등을 따져보는 것이 중요합니다. 

 

 

 

여기서 말하는 자주점유는 말그대로  점유하고 있는 동안 자신에게 소유권이 있다고 믿고, 실제로 공연·평온하게 사용하는 것을 말합니다. 반대로 타인이 소유권을 가지고 있는 것을 인지한채 불법 혹은 무단으로 점유하고 있거나 임차료를 지불하여 점유하고 있는 것을 타주점유라고 합니다. 

타주점유임이 인정됐을 경우에는 점유기간을 채웠다고 하더라도 점유취득시효가 완성되지 않으며, 이에 따라 소유권을 주장할 수도 없게 됩니다. 예를 들어 지료를 내고 사용했을 경우, 토지 매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 건축 과정에서 통상적인 시공상의 착오를 현저히 넘어서는 경우도 이에 해당 됩니다.

 

 

 

이처럼 시효취득기간을 경료하였다고 해서 무조건 점유자에게 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 단순히 '내 땅을 넘어 왔으니 사용료를 내라' 혹은 '땅을 반환하라'는 통하지 않는다는 것이죠. 그 권원의 성질 점유원인, 경계측량 범위 등 다양한 원인을 취합해 상황에 맞게 법리적으로 검토해 보아야 합니다.

저희 법무법인 명경 서울은 대한 변호사협회로부터 부동산 인증을 받은 전문 변호사가 오랜기간 쌓아온 노하우를 통해 사건을 명쾌하게 해결해 나가고 있습니다. 현재 경계침범, 경계측량, 점유취.득시효 등 경계분쟁과 관련해 어려움을 겪고 계시다면 저희 법인이 도와 드리겠습니다.