토지 경계측량 분쟁 발생원인과 해결방법은

 

 

최근들어 경계침범에 관한 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 이 같은 분쟁이 발생하는 원인은 과거 일제강점기, 70~80년대까지 예전 측량방법으로 진행된 토지가 대부분이었기 때문입니다. 이에 당시에 경계를 넘어 건축하는 경우가 다수 발생했음에도 모르고 넘어가는 경우가 많았는데요. 현대에 들어서며 낡은 건물을 허물고 건물들이 신축되어지며 새롭게 경계를 측량, 요즘의 GPS측량법과 충돌이 생기며 분쟁이 발생하게 되는 것입니다. 

일반적으로 건축사 사무소 등에서 하는 측량은 LX공사로부터 기준점 좌표 정보를 받아서 GPS를 통해 측량을 하고 있습니다. 그러나 GPS를 통한 기준점 측량이 보급된 것은 15년이 채 되지 않습니다(GPS에 의한 기준점측량 작업규정은 2009년에 제정되었습니다).

 

 

결국 재건축·대수선시기가 도래한 건축물들(1980년대 이전에 지어진 건축물)은 대부분 토지등록 당시  분할측량의 결과에 따라 건축한 건물들로 재건축이나 대수선을 위해 건축사무소에서 측량을 하여 담장설치 위치를 확인하면 기존 현실경계와 다른 위치가 표시됩니다.

지적 기준점이 오래된 자치구의 경계에 위치한 지역의 경우, 기준점을 어느 구로 잡느냐에 따라 측량결과가 완전히 달라지는 경우도 있으며, 구 뿐만 아니라 동 경계만 되어도 측량결과가 달라지기도 합니다. 

 

 

 

이런 이유로 현재 SH공사와 같이 기존 시가지 내에서 사업을 하는 공사들의 경우, 분쟁이 예상되면 미리 LX공사에 경계복원측량을 의뢰하여 그 결과 값을 기준으로 담장을 설치하고 있습니다. 

또한 경기도 자치단체들도 지적공부에 등록이 된지 20년 이상 지난 토지에 건축을 허가하는 경우, 건축허가 조건으로 경계복원측량을 공사시작 전에 실시할 것을 요구합니다. 즉, 점유의 범위에 있어, 현황 측량은 경계복원측량이 아니므로 등록 당시의 기준으로 경계복원측량이 이루어 져야 정확한 점유범위가 확인 가능합니다.

“경계복원 측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 첫째 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 한다(대법원 1998. 3. 27. 선고 96다34283 판결 참조).”

 

​모든 토지를 GPS에 의해 다시 측량하여 지적을 정리하지 않는 이상, 위와 같은 지적간의 불일치는 필연적입니다. 우리 판례는 소유권의 범위는 토지를 등록할 당시의 측량에 의해 지적도에 표시된 범위 및 면적으로 보고 있습니다. 

 

 

 

만약 담장이 상대의 토지를 침범했는지 여부는 서로간의 토지가 지적공부에 등록된 당시의 분할측량 결과를 확인하여야 비로소 정확히 알 수 있을 것입니다. 이에 대한 증명책임은 철거 및 인도를 구하는 자에게 있습니다. 

특히 이 같은 문제는 신축 앞둔 아파트에서 발생하게 되는 경우가 많은데, 만약  아파트지구로 지정되어 순차적으로 아파트가 건설된 경우, 그 경계를 이루는 담장은 당연히 나중에 건축된 아파트를 건축하며 건축했다고 보아야 할 것입니다. 

 

 

 

이처럼 경계침범과 관련한 분쟁은 다른 부동산 분쟁이 그러하듯 여러 방향의 경우의 수를 모두 따져보아야 함은 물론, 하루이틀만에 끝나는 소송이 아니기 때문에 그 안에 발생할 수 있을 만한 사정까지 고려할 수 있는 전문가를 통해 처음부터 제대로 준비하는 것이 좋습니다. 

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회에서 부동산 인증을 받은 부동산 전문변호사가 맞춤상담을 도와 드리고 있으며, 최근에는 도시공원일몰제 관련해 공연구역 지정 해제 및 토지보상금 증액 등 서울시를 상대로 다수의 행정소송을 진행중에 있습니다. 또한 권리금 분쟁 사건 중 80% 이상의 사건을 성공적으로 해결한 바 있습니다.

 

 

 

구성원 및 소속 변호사가 하나의 조직으로 움직이는 진정한 의미의 법인으로 운영됨은 물론, 각 분야에 맞는 팀을 구성해 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 협력하고 있습니다. 

현재 경계분쟁, 점유취득시효, 지역주택조합, 기획부동산사기 등 재산상의 큰 피해가 우려되는 상황이 발생했다면 저희 법인이 명쾌한 솔루션을 제공해 드리도록 하겠습니다.