점유취득시효 완성에 따른 경계침범 분쟁 판례 확인

 

 

부동산 가격의 상승세가 이어지면서 토지 경계를 둘러싼 소유권 다툼 역시 늘어나고 있습니다. 실제로 이 같은 분쟁이 심화됨에 따라 각 지자체는 분쟁을 최소화하고자 지적재조사 사업을 실시하고 있기도 합니다. 경계분쟁은 토지 경계선이 불규칙한 지형에서 지적공부상 등록된 경계와 현실 경계가 불일치할 경우 자주 발생하게 됩니다. 

타인의 경계를 침범했다면 해당 토지는 소유주에게 돌려주거나, 건축물이 지어져 원상회복이 불가능하다면 면적에 따라 토지 가격을 지불하여 땅을 매수해야 하는 것이 옳다고 보고 있지만, 재산권을 두고 대립하는 이상 협의로 해결되기 보다는 점유취득시효 소송으로 이어지는 것이 대다수입니다. 

 

 

앞서 언급했듯 경계분쟁 시 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분이 있습니다. 바로 '점유취득시효'입니다. 이 제도는 20년간 평온·공연하게 어떠한 제재없이 점유하고 있었을 경우 소유권을 주장할 수 있다는 내용을 담고 있습니다. 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 선의로 과실없이 점유하는 경우도 마찬가지 입니다. 

점유취득시효에는 '소유의 의사'가 주요 쟁점이 되는데, 이때 자신의 소유라고 알고 점유한 '자주점유'일 경우에만 취득시효가 인정됩니다. 타인의 토지임을 알고 침범한 경우 즉, 타주점유일 경우에는 인정되지 않습니다. 

 

 

 

그렇다고 자신의 소유로 알고 점유한 모든 경우가 인정되는 것은 아닙니다. 침범한 땅의 면적이 자신의 토지 면적에 비해 아주 넓은 경우에는 측량을 하면 바로 타인의 토지라는 것을 알 수 있기 때문에 침범한 면적의 비율이 큰 경우, 법원은 악의로 추정하기도 합니다. 

[민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)]
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

​[민법 제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간)]
① 10년간 소유의의사로 평온·공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
② 전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.

[민법 제249조(선의취득)]
평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소쥬아가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

 

 

 

대법원 판례는 "점유자의 자주점유와 평온, 공연한 점유는 추정되므로 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명해야 한다"고 판시하고 있습니다.

​다만, 부동산을 20년간 소유위 의사로 평온하고 공연하게 점유한 자는 점유부동산에 관해 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 됩니다. 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실했다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸되지 않습니다. 

또한 전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률 효과까지 승계하는 것은 아닙니다.

 

 

그러므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수해 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위 행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장해 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없습니다(대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 판결).

경계분쟁이 발생하는 경우 원소유주는 경계를 침범한 점유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 요청, 점유기간 동안 토지 부분의 부당이득금에 대한 반환을 청구할 수 있습니다. 뿐만 아니라 만약 상대가 어떠한 협의 없이 경계표를 손괴했을 시 경계침범죄 및 재물손괴죄 등으로 형사처벌을 받게 할 수도 있습니다. 

 

 

 

하지만 취득시효의 완성여부는 상황에 따라, 법리적 해석에 따를뿐 아니라 당사자들의 재산권에 상당한 영향을 끼칠 수 있기 때문에 해당 사안에 대해 충분한 검토를 거친 후 진행하는 것이 좋습니다. 

법무법인 명경 서울은 좀 더 확실한 해결방법을 모색하기 위해 경계침범 전담팀을 구성해 사건을 진행, 이를 통해 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 최선을 다하고 있습니다. 현재 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 법무저희 법인이 도와 드리겠습니다. 

 

 ​

​