재개발 입주권 자격, 다주택자라면?

 

 

정부의 강력한 부동산 규제에도 불구하고 집값은 역대 최고치를 기록했습니다. 이에 분양권 시세차익을 노린 범죄들 역시 급증하고 있는데요. 최근에는 한 30대 남성이 아파트 분양권을 되팔아 차익을 남겨 실형을 받기도 했습니다.

 

이는 비단 청약문제만이 아닙니다. 최근에는 공공재개발, 재건축 등의 이슈로 관련 부동산이 인기를 얻고 있는 것인데요. 아무래도 좀 더 적은 비용으로 큰 이익을 얻을 수 있다는 점 때문이지 않을까 싶습니다. 문제는 앞서 언급한 바와 같이 관련 분쟁이 많이 발생하고 있다는 것입니다.

 

 

 

 

그렇다면 재개발은 무엇이며, 입주권을 얻기 위해서는 어떠한 자격 조건을 갖춰야 할까요?

 

우선 재개발은 재건축과는 달리 조합설립 등의 여부와 상관없이 조합설립과 동시에 조합원이 되며, 조합원건물과 토지 중 하나만 소유해도 대상자가 됩니다.

 

서울시를 기준으로 보면, 주택과 토지의 소유가 다르다면 '서울시 도시 및 주거환경 정비조례'시행일인 2003년 12월 30일 이전에 소유권 분리가 되었는지 확인해 보아야 합니다. 그 전에 분리가 되어 건물을 소유하고 있다면 조합원으로 인정됩니다(참고로 기준을 정해서 설명드린 이유는 지자체마다 조례가 다를 수 있기 때문입니다).

 

 

 

 

그런데 토지만 소유했을 경우에는 좀 더 따져보아야 합니다. 위에 언급한 2003년 12월 30일 이전 소유권 분리가 되어 토지만을 소유하고 있다면, 90제곱미터 이상의 면적을 소유하고 있어야 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 

​이 모든 조건에 부합되지 않는다면 현금청산을 받거나 해당하는 땅을 같은 구역의 조합원에게 매도를 할 수도 있습니다.

 

만약 한 채의 다가구주택을 두 명이 공유하고 있다면 어떨까요?

 

세대가 다르다면 다가구주택 한 채는 한 개의 분양권만을 갖게 됩니다. 하지만 주택의 토지면적이 180제곱미터 이상이라면 공유자 한명당 토지 지분이 90제곱미터 이상이되므로, 토지소유자격으로 별개의 분양대상자가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

다만, 120제곱미터의 주거전용면젹을 한명의 분양 대상자가 가지고 있는 경우 1+1 분양 대상자가 될 수 있습니다.

 

그런데 최근 이에 반하는 판결이 나와 업계 혼란이 일고 있습니다. 기존 내용에 따르면, 조합원이나 소유자가 같은 정비구역 내 다른 부동산을 소유하고 있다면 그 수는 두 채 이상이 되지만, 입주권은 하나만 나오는 것이었는데요. 

 

지난해 법원은 대표조합원 1인을 제외한 나머지 토지등소유자 역시 조합워 자격이 주어진다라고 판단하기도 했습니다. 따라서 이부분에 대한 분쟁은 꾸준히 발생할 것으로 보이며, 상담자의 상황을 좀 더 면밀하게 살펴 보아야할 것입니다.

 

 

 

 

그렇다면 1+1 입주권 자격조건은 어떻게 될까요? 기본적으로 1조합원 1입주권이 원칙이며, ①공급받을 2개의 주택 면적의 합이 건축물대장상 주택 연면적의 범위 내에 있거나(상가주택의 경우 상가면적 제외). ②비례율이 미반영된 종전자산평가액, 즉 공급받을 입주권 2개의 조합원 분양가를 합한 가격이 종전자산평가액의 범위 내에 있어야 합니다. 

  

다만, 1+1입주권을 받게 되는 경우 1개는 반드시 60제곱미터 이하여야 하며, 해당 주택은 조합원 분양가 적용이 배제될 수 있습니다. 또한 이전 고시 익일부터 3년간 전매가 금지됩니다(단, 상속제외).

 

 

 

 

여기서 주의할 점은 사실상 주거용으로 사용하고 있다하더라도 건축물대장상 주거용이 아닌 공용부분으로 나누어 놓았다면 등기 자체를 주거용이 아닌, 지하층 공유로 하게된다는 것입니다. 민법상 구분소유적 공유관계이지만, 실제 분양대상을 산정할 때는 지하층 전체의 공유자로 보아 지하층 전체에 대해 한개의 분양권만을 인정하고 있습니다.

 

이는 판례가 이미 확립되어 사실상 주거용 사용에 대한 사실관계 확정의 문제가 있을뿐, 법률적 다툼의 여지가 거의 없으나 주거전용면적 인정에 위 법리를 적용할 경우 아직 판례가 확정되지 않아 다툼의 여지가 있습니다.

 

정리하여 보면, ① 2008년 7월 30일 이전에 '사실상 주거로 사용된 건물'은 건축물 대장, 등기부상 용도를 고려하지 않고 주택으로 보아 분양권을 받을 수 있는 대상이 된다. ② 사실상 주거로 사용된 건물임을 입증할 책임은 분양권을 주장하는 소유자에게 있다. ③입증방법은 증명력이 높은 순서대로 ▲재산세과세대장상 주택으로 등재되어 있는지 여부 ▲주택응 기준으로 재산세를 납부했다는 납부증명서 ▲전입사실을 입증할 수 있는 서류등입니다.

 

 

 

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 재개발/재건축을 둘러싼 복잡한 분쟁 해결 및 예방을 위해 부동산전문변호사와 전문가로 구성된 팀을 구성해 맞춤상담을 진행해 드리고 있습니다. 부동산 분쟁은 그 특성상 비용과 시간이 많이 소요되기 때문에 문제를 인지한 즉시 진행하는 것이 중요합니다. 따라서 전문가를 통해 처음부터 확실히 대응하시기 바랍니다.

 

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