구로구 궁동 토지 지분거래 기획부동산 사기라면

 

 

2019년 기준으로 서울시의 개발제한구역에서 토지 공유자 수가 50명 이상인 필지가 여의도 절반 크기에 해당하는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 4485명에 달했습니다. 이들 토지의 96%는 개발이 제한된 비오톱 1등급 토지인 것으로 밝혀졌는데 비오톱 토지는 도심에 있는 특정 생물의 서식공간을 뜻합니다.

 

따라서 비오톱 1등급 토지는 국토교통부의 지침에 따라 원칙적으로 개발제한구역에서 해제할 수 없는 토지입니다. 하지만 많은 기획부동산 업체가 비오톱 토지를 비롯한 개발제한구역을 투자자들에게 개발이 된다고 속이고 팔면서 사회적으로 문제가 되고 있습니다.

 

개발제한구역이 전체 토지거래에서 차지하는 비중도 꾸준히 증가했습니다. 개발제한구역 거래 가운데 지분거래 건수 역시 꾸준히 상승하는 추세입니다.

 

 

 

 

서울 구로구 궁동의 한 개발제한구역은 매봉산 자락으로 초입 일부는 텃밭으로 활용되고 있기도 합니다. 구청이 내걸은 '개발제한구역 내 행위 제한 안내'라는 표지판도 있습니다. 도심지와 떨어져 있어 등산객을 제외하고는 유동인구를 찾아보기 어려워보입니다.

 

이곳은 기획부동산의 전형적인 수법인 토지 지분거래가 상당수 진행된 곳입니다. 해당 토지의 등기부등본을 확인해 본 결과 3개의 부동산 업체는 전체 면적의 절반을 사들였는데 이를 3.3㎡당으로 환산하면 약 22만 원입니다. 이들은 이곳을 개발호재가 넘치는 지역으로 홍보한 뒤 69만 원으로 부풀려서 되팔고 있었습니다.

 

 

 

 

현지에서는 그린벨트가 풀릴 가능성은 낮다고 입을 모아 말하고 있으며 기획부동산이 땅값을 3배 정도 뻥튀기했다고 전했습니다. 실제 해당 필지에 등기한 인원만 100명에 달합니다. 적게는 16㎡부터 많게는 660㎡로 투자금액은 최대 1억 3천8백만 원입니다. 일반인들에게 판매된 토지는 3개 업체가 보유한 땅의 절반을 조금 넘으며 총 판매금액은 21억 원이 넘어섰습니다. 이로써 기획부동산 업체의 수익률은 100%에 육박한다고 볼 수 있습니다.

 

구로구 토지 거래도 진행 중인 것으로 추정되는데 국토교통부에 따르면 2018년 기준으로 구로구궁동 실거래가 신고 내역 중 평당 69만 원, 토지 지분거래, 개발제한구역이란 공통점이 겹치는 사례만 40건이 넘습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

토지 공유자 수가 많은 곳으로 알려진 곳 중에 구로구 궁동 산 1-1 번지가 있습니다. 해당 지번은 기획부동산 사례로 알려진 지번이기도 합니다. 이 인근의 구로구 토지 매매 방식은 경매 및 공매 낙찰을 받거나 업체 간 지분거래 이후에 투자자들을 대량 모집하는 방식을 취했습니다.

 

실제 구로구궁동의 한 공인중개사 대표는 "광명시와 서울을 오가다가 비닐하우스만 있는 빈 땅을 보고 투자 문의를 해오는 사람이 꾸준하다"면서 "양천구 신정뉴타운과 광명, 온수역 주변까지 개발이 진행되다 보니 궁동도 곧 그린벨트가 풀릴 수 있다는 기대감이 크다"고 분위기를 전했습니다.

 

이처럼 투자 기대가 커지다 보니 토지 매물을 제대로 확인하지 않고 계약부터 급하게 체결하는 기획부동산 피해가 발생하는 것입니다.

 

 

출처 - 국토교통부

 

 

하지만 그린벨트는 말처럼 쉽게 해제되는 것이 아닙니다. 구로구 궁동 산 1-1번지의 토지이용계획을 열람해 보면 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 비오톱 1등급 등으로 지정돼 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

도로조건 역시 맹지에 경사도 있는 편입니다. 이러한 토지는 제한과 규제가 많아 사실상 개발 가능성이 거의 없다고 봐야 합니다. 하지만 투자자들은 이러한 토지의 객관적인 사실을 확인하지 않고 분위기에 휩쓸려 구로구 토지 지분거래 계약부터 하는 경우가 많은데 한번 성사된 계약을 업체에서는 파기해 주지 않기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

 

 

토지매매가격이 일정 폭 이상 뛰거나 공유자 수가 많은 토지라면 의심할 필요가 있습니다. 매매거래 후 시세가 올랐다고 하더라도 정작 그 토지를 사려는 사람이 없는 데다 공유물을 처분하거나 변경하려고 해도 소유자 전원의 동의를 받아야 해서 있으나 마나 한 땅이 되는 경우가 많기 때문입니다.

 

계약 파기는 사실상 어려워 목돈이 수년간 묶일 가능성이 높기 때문에 투자자 스스로 땅의 가치를 판단하고 여러 가지 정보를 찾아본 뒤에 매수해야 합니다. 전문 지식이 없어서 혼자 판단하기 힘들다면 토지 전문가나 부동산 전문 변호사의 상담, 자문을 통해 검토 받은 후에 결정하셔도 늦지 않습니다.

 

기획부동산들이 작정하고 속이면 일반인들은 별다른 의심 없이 쉽게 속을 정도로 이들의 수법이 날이 갈수록 교묘해지고 있어 피해자들이 점점 더 많이 양성되고 있으니 각별히 주의하시기 바랍니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 구로구 궁동 지분거래 위험성에 대해서 설명해 드렸는데요. 기획부동산은 전국구로 진행되고 있습니다. 혹시라도 구로구 토지 지분거래 외에 다른 지역의 땅을 샀는데 기획부동산 사기가 의심된다면 사안을 진단받고 해결 방안을 찾으셔야 합니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있으며 각자의 상황에 맞는 솔루션을 제공하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.