부동산 매매계약 해지 사례는?

 

 

법률을 잘 모르는 상태에서 진행되는 부동산 매매계약은 간혹 분쟁을 일으키키도 하는데요. 계약 시 계약사항과 맞지 않아 취소를 위한 협의를 진행하거나 더 나아가 취소소송까지 고려해본 적이 있으셨을 것입니다.

 

또 매매계약이 체결된 이후 잔금입금 문제로 혹은, 매매된 부동산이 큰 가격으로 뛰어 계약을 파기하기 위해 일부러 잔금을 받지 않는 문제로 분쟁이 발생하기도 하는데요.   

특히 매매계약에 있어서 매수인이 매도인에게 중도금을 그 지급기일에 지급하려 하였으나 매도인이 그 수령을 회피한 다음, 불과 이틀만에 부동산가격이 올랐다는 이유로 매매계약을 해제하여 줄 것을 요구한 사례도 있었습니다. 

 

위 사례의 경우, 매수인이 이를 거절하자 오히려 매수인으로부터 중도금지급기일에 중도금의 지급이 없었다는 이유로 매도인이 계약해제의 통지를 함으로써 매매계약을 이행하지 아니할 뜻을 분명히 밝혔는데요. 이에 대해 매수인은 매도인을 상대로 매매대금반환 소송을 진행했습니다. 

 

 

 

아래 내용을 통해 좀 더 자세히 살펴볼까요?

매도자 A씨는 자신의 처인 B씨에게 부동산 매매에 대한 권한을 위임하였고, B씨는 A씨를 대신해 매수자 C씨와 매매계약을 체결하였습니다. 

이에 매수자C씨는 이 사건 중도금지급기일 오전,  중도금 2천만 원을 자기앞수표로 준비하여 A씨의 집과 근무처인 군산대학까지 찾아가 중도금을 지급하려 하였는데요. 하지만 A씨와 그의 대리인인 B씨를 만날 수 없어 중도금을 지급하지 못하고 돌아오게 됐습니다. 

그런데 B씨는 그해 4월 부동산가격이 올랐다는 이유로 소개인을 통하여 C씨에게 계약금을 돌려받고 계약을 해제하여 줄 것을 요구하였습니다. C씨가 이를 거절하자 같은 달 C씨가 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 않았다고 주장하며 매매계약해제를 통지했습니다. 

이에 매수인 C씨는 자기앞수표로 중도금 2천만 원을 준비하여 군산대학으로 매도인과 그의 대리인을 다시 한 번 찾아가 중도금을 수령하고 매매계약을 이행할 것을 촉구하였습니다. 그러나 A씨는 위 계약문제는 처인 B씨에게 위임하였으니 B씨를 만나 해결하라고 하면서 중도금수령을 거절했습니다. 

 

 

 

이에 대해 대법은 어떻게 판단했을까요?

 

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원심에 의하면, 원고를 대리한 이○○이(가) 이 사건 중도금지급기일 오전 중도금 2천만 원을 자기앞수표로 준비하여 피고의 집과 근무처인 군산대학까지 찾아가 중도금을 지급하려 하였으나 피고나 그 대리인인 진○○을(를) 만날 수 없어 중도금을 지급하지 못하고 돌아온 사실, 피고대리인 진○○은(는) 그해 4.12 부동산가격이 올랐다는 이유로 소개인 양○○을(를) 통하여 원고에게 계약금을 돌려받고 계약을 해제하여 줄 것을 요구하였으나 원고가 이를 거절하자 4.14. 원고가 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 않았다고 주장하면서 일방적으로 매매계약해제를 통지한 사실이 있다. 

이에 위 이○○은(는) 4.23. 자기앞수표로 중도금 2천만 원을 준비하여 군산대학으로 피고를 찾아가 중도금을 수령하고 매매계약을 이행할 것을 촉구하였으나 피고는위 계약문제는 처인 진○○에 위임하였으니 진○○을(를) 만나 해결하라고 하면서 중도금수령을 거절한 사실 등을 인정했다. 

피고와 그 대리인인 진○○은(는) 원고가 중도금지급기일에 중도금을 지급하려하였으나 그 수령을 회피한 채 중도금지급기일이 지난 후 그 지급을 최고함이 없이 원고가 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 아니하였다는 이유를 들어 이 사건 매매계약을 이행하지 아니할 의사를 분명히 하였다고 판단하였다. 원심의 위 인정사실은 수긍되고 그 과정에 소론과 같은 체증법칙위배가 있다 할 수 없다.

피고는 이 사건 매매계약에 있어서 원고가 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 아니하므로 피고가 1987.4.14. 이를 이유로 계약해제통지를 하고 4.27. 계약금을 반환하였는 바, 위 4.14.자 계약해제통지는 중도금의 이행최고로 볼 수 있고 4.27.자 계약금반환은 계약해제통지로 볼 수 있음에도 불구하고 원심이 위 4.14자 계약해제통지를 이행의 최고로 보지 아니한 결과 계약해제의 효력을 인정하지 아니하였으니 이는 위법이라고 주장한다. 

그러나 피고가 1987.4.14.의 이행최고사실을 입증하기 위하여 제출한 을제1호증의10(계약해제통지서)에 의하면, 이는 이 사건 매매계약을 해제한다는 취지의 통지서임이 분명하고 원고에게 중도금의 이행을 최고하는 서면이 아니며 그 밖에 이를 인정할만한 자료가 없다. 

더욱 원심이 판시한 바와 같이 이 사건 매매계약에 있어서 매수인인 원고가 매도인인 피고에게 중도금을 그 지급기일에 지급하려 하였으나, 피고나 그 대리인인 진○○이(가) 그 수령를 회피한 다음 불과 이틀만에 부동산가격이 올랐다는 이유로 매매계약을 해제하여 줄 것을 요구하고, 원고가 이를 거절하자 이번에는 원고가 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 아니하였다는 이유로 계약해제의 통지를 함으로써 이 사건 매매계약을 이행하지 아니할 뜻을 분명히 하였다면, 비록 중도금지급이 선이행관계에 있다하더라도 원고는 다시 중도금의 이행이나 제공은 물론, 피고에 대한 이행의 최고 없이도 매매계약을 해제할 수 있다 할 것이다( 당원 1980.3.25. 선고 80다66 판결; 1984.12.26. 선고 84다카1763 판결 참조).

또 피고는 원고가 계약해제통지를 하기 이전까지 원고에게 중도금의 이행을 최고한 바 없는 이 사건에 있어서 위 매매계약은 원고의 의사표시에 의하여 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 

 

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결국 대법은 매매계약에 있어 매수인이 매도인에게 중도금을 그 지급기일에 지급하려 하였으나 매도인이나 그 대리인인 처가 그 수령을 회피했고(2차 진술에 따르면 처가 위임을 받은적이 없다고 번복 함), 불과 이틀만에 부동산가격이 올랐다는 이유로 매매계약을 해제하여 줄 것을 요구한 위 사례에 대해, 

매도인이 오히려 매수인으로부터 중도금지급기일에 중도금의 지급이 없었다는 이유로 계약해제의 통지 했다면, 또 매매계약을 이행하지 아니할 뜻을 분명히 하였다면, 비록 중도금지급이 선이행관계에 있다 하더라도 매수인은 다시 중도금의 이행이나 제공은 물론 매도인에 대한 이행의 최고 없이도 매매계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다. 

 

 

​이처럼 부동산 매매계약의 해지는 계약조건에 따라, 처한 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 때문에 계약 전 내용을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있으며, 만약 문제가 생겼음을 인지했다면 그 즉시 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋습니다. 어려운 법률용어로 인해 법리적 해석이 필요하거나 오해가 생길 수 있기 때문이죠. 

이에 저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문변호사 및 전문가와 함께 전담팀을 꾸려 1:1 맞춤상담부터 진행까지 도와드리고 있습니다. 혼자서는 준비하기 어려운 부동산 분쟁 소송, 전문가의 도움을 받아 명쾌하게 해결하시기 바랍니다. 

 

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