깡통전세 사기 주의, 세입자 전세보증금 반환 받으려면?

 

 

최근 정부가 내놓는 다양한 대책에도 불구하고 부동산 투기 열기는 식을 줄 모르고 있는데요. 부동산 투자는 잘만하면 큰 수익을 얻을 수 있다는 점, 내가 팔지 않는 이상 없어지지 않는 다는 장점 때문에 투기 혹은 투자의 대상으로 많이 소비되고 있는 것이 사실입니다. 

하지만 이럴 때 일수록 깡통전세를 조심하셔야겠습니다. 깡통전세란, 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 이르는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다. 

 

 

 

 

| 혹시 모를 상황에 대비, 전세반환보증가입 '도움'

일반적으로 주택 담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 보는데요. 역전세난과 깡통 전세 우려가 커지는 가운데 집주인이 제때 전세 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘자 세입자와 집주인 간 ‘전세 보증금 반환 분쟁’도 증가하고 있는 실정이죠. 집주인이 조정절차 절차에 응하지 않을 경우 이를 강제할 방법이 없어 제도 보완의 필요성이 꾸준히 제기되고 있는 상황이기도 합니다.

 

이렇듯 혹시 모를 상황에 대비해 세입자들은  '전세반환보증가입'이 도움이 될 수 있습니다. 전세반환보증에 가입했을 경우 주택도시보증공사(HUG)를 기준으로 세입자는 아파트 전세금의 연 0.128%의 보증수수료를 지불하면 됩니다. 3억 원짜리 전세를 2년 계약한 세입자는 76만8000원의 보증수수료를 내야하는 셈입니다. 참고로 서울보증보험(SGI)의 보증수수료율은 0.192%입니다. 

 

 

이 때문에 전세반환보증과 유사한 권리보험 가입자 수도 크게 늘었습니다. 전세반환보증은 전세계약 만료 시 보증금 반환을 못 받을 경우만 보증금이 지급되지만, 권리보험은 서류위조, 사기, 이중계약 등 넓은 범위에서 임차보증금을 보호받을 수 있어 피해를 최소화 할 수 있습니다. 

하지만 이럼에도 불구하고 보증금을 받지 못할 것 같다면 하루 빨리 '지급명령신청' 또는 '소송'을 진행을 고려해 보시는 것이 좋습니다. 이때 집주인이 돌려주기 전까지는 거주하고 있어야 우선변제권을 획득할 수 있는데요. 

 

그래도 불가피하게 이사를 가야하는 상황이라면 집주인 집에 임차권 등기를 하여 대항력과 우선변제권을 확실히 한 후 이사를 가셔야 합니다. 또한 소액심판에서 승리해 집행권을 얻게 된다면 집주인 부동산에 대한 경매를 신청하면 됩니다. 

 

 

 

 

| 전세금 반환을 위한 몇 가지 소송

우선적으로 고려해 볼 수 있는 소송을 몇 가지 알려드리자면, 우선 소액심판을 들 수 있습니다. ▲소액심판은 3천만 원 미만의 소액채권이면 심판을 통해 이행권고결정을 받고 사건을 해결받을 수 있습니다. 진행 절차는 간단한 편이지만 변론기일이 하루이기 때문에 철저하게 준비해야 합니다. 

두 번째 ▲민사소송은 3천만 원 이상이면 여러 번의 변론을 거치고 확정판결을 받을 수 있습니다. 마지막으로 ▲지급명령제도는 금액과 상관없이 진행할 수 있는데요. 이는 서류로만 진행해서 신속하고 편리한 편이지만 대신 상대방의 정보를 정확히 알아야하고 상대방이 이의제기가 없을 때만 진행 가능합니다.

 

 

 

| 부동산 중개업자가 깡통전세임을 알면서도 소개했다면, 중개인에게 그 책임을 물 수 있을까?

재판부는 판결을 통해 "부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 집을 고객에게 소개하지 않는다는 관행이 있다하나 증거가 없으며 설령 있다 하더라도 위험을 감수하고서라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 사례도 있을 수 있어 부채비율만으로 부동산중개업자의 과실유무를 판단할 수 없다"고 밝혔습니다.

이어 "임차인들 역시 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다"고 설명했습니다.

 

 

 

 

많은 이들이 월세나 전세를 살고 있어 누구나 주택임대차 분쟁에 있어 자유롭지 않은데요. 월세나 전세의 경우 때마다 이사며 새 집 계약이며 골치 아픈 일이 한두 가지가 아니지만 그중에서도 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 하는 걱정이 가장 클 것입니다. 

그렇다고 무턱대고 소송을 진행할 수는 없겠죠? 전세금 반환을 위해서는 소송제기 전 전입신고와 확정일자 받기, 임대인에게 내용증명 보내기, 점유권 유지하기, 임차권등기명령 신청하기, 점유권유지하기 등의 준비과정이 필요합니다. 

 

 

 

하지만 이 모든 것을 혼자 준비하기에는 어려움이 따를 수 있습니다. 법리적인 용어, 진행절차 등을 알기 어렵기 때문입니다. 따라서 처음부터 제대로 준비하기 위해서는 전문가와 함께 하는 것을 추천 드립니다. 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 1:1 맞춤상담을 진행, 이를 통해 명쾌한 솔루션을 제안해 드리고 있습니다. 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 계시다면 저희 부동산 변호팀이 도와 드리겠습니다.