재개발 조합설립 취소된 사례, 공공재개발의 경우에는?

 

 

 

재개발 조합설립인가를 받기 위해서는 여러 과정을 거쳐야 하는데요. 예를 들어 사업 전 해당 정비구역 내의 토지, 건물 등의 소유자들에게 동의를 받아야합니다. 그리고 이 과정에서 재개발조합설립인가신청을 받은 행정청이 재개발조합의 설립을 인가할 것인지를 결정하게 되는데, 이 때 심사 요건 여부가 맞지 않아 취소가 되는 경우도 빈번히 발생하고 있습니다.

 

 

 

 

과거 관련 판례를 통해 좀 더 자세히 살펴보면,

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​서울특별시장은 2004. 6. 25. 서울 동대문구 용두동 753-9 일대 56,930.45㎡를 정비예정구역으로 지정하였다가 2008. 4. 10. 그 면적을 53,149.5㎡로 축소하여 정비구역을 지정, 고시한 사실, 용두제6구역 주택재개발정비사업조합 설립추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’라고 한다)는 정비구역 내 토지 등 소유자 454명 중 343명의 동의서를 첨부하여 조합설립인가신청을 하였습니다. 

​이 사건과 관련해 피고는 2008. 9. 4. 이를 인가하는 이 사건 조합설립인가처분을 하였는데, 이 사건 추진위원회는 정비구역이 지정되기 전부터 동의서를 일부 징구한 바 있습니다. 

그런데 조합설립인가신청 시 피고에게 제출된 동의서 중 89장은 작성연월일이 변개된 흔적이 있거나 작성연월일과 동의자 서명란의 필체 등이 상이하거나 또는 동의서 2쪽이 교체된 흔적이 있는 사실, 이 사건 추진위원회는 위와 같이 변개된 총 89장의 동의서 중 86장에 관하여는 조합설립인가 신청 전에 동의서 2쪽 교체 등에 관하여 사전 승낙을 받은 사실을 인정하였습니다. 

원심은 위 인정 사실을 토대로 임의로 변개되어 무효인 동의서 3장을 제외한 나머지 86장의 동의서는 유효하므로, 구 도시정비법 제16조 제1항에서 정한 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다는 요건을 충족하였다고 판단하였습니다. 

 

 

 

그러나 대법의 판단은 달랐습니다. 

기록에 의하면, 원심이 유효한 것으로 판단한 소외인의 동의서(을 제1호증의 290)에는 2쪽 ‘신축건축물의 설계개요’란과 ‘건축물 철거 및 신축비용개산액’란이 공란으로 되어 있는 사실을 알 수 있으므로, 앞서 본 법리에 비추어 위 동의서는 무효로 처리하여야 하고, 이 경우 구 도시정비법 제16조 제1항에서 정한 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다는 요건을 충족하지 못한다고 본 것이죠. 

그럼에도 불구하고 원심은 소외인의 동의서가 유효한 것임을 전제로 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻었다고 판단하였고, 이러한 원심판결에는 재개발조합설립인가의 요건인 토지 등 소유자의 동의 내용에 관한 심사기준에 관한 법리를 오해하였거나, 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 판단했습니다. 

결과적으로 원심은 340명의 동의로 3/4이상의 동의가 있다고 판단하였고, 대법원은 339명만 동의하여 3/4에 미치지 못하였으므로 조합설립이 취소되어야 한다고 판단하였습니다. 말그대로 동의서 1장 차이로 판결이 뒤바뀐 사건이었습니다. 

 

 

 

 

이유를 좀 더 자세히 살펴보면, 

구「도시 및 주거환경정비법」(2009. 1. 30. 법률 제9401호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)상 재개발사업의 추진위원회가 재개발조합을 설립하고자 하는 때에는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 관할 행정청의 인가를 받아야 하는 한편, 재개발조합설립신청 및 그 설립인가절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하게 되므로(구 도시정비법 제16조 제1항, 제5항) 재개발조합설립인가신청을 받은 행정청은 재개발조합의 설립을 인가할 것인지 여부를 결정함에 있어서 대통령령이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자의 4분의 3 이상의 동의가 있었는지 여부를 심사하여야 합니다. 

그 동의는 법정사항을 기재한 동의서에 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하는 방법에 의하고[구「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제26조 제1항, 제28조 제4항], 위 동의서는 재개발조합설립인가신청 시 행정청에 제출되어야 합니다[구「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」(2008. 12. 17. 국토해양부령 제79호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 제3호]. 

 

 

 

이와 같이 구 도시정비법상의 재개발조합 설립에 토지 등 소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 재개발조합설립인가신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는, 서면에 의하여 토지 등 소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고 나아가 행정청으로 하여금 재개발조합설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의하여서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있습니다. 

따라서 재개발조합설립인가신청을 받은 행정청은 재개발조합설립인가의 요건인 토지 등 소유자의 동의 여부를 심사함에 있어서 무엇보다도 ① 동의의 내용에 관하여는 동의서에 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항 각 호의 법정사항이 모두 포함되어 있는지를 기준으로, ② 동의의 진정성에 관하여는 그 동의서에 날인된 인영과 인감증명서의 인영이 동일한 것인지를 기준으로 각 심사하여야 합니다. 

 

 

그리고 위 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서에 대하여는 이를 무효로 처리하여야 하고, 임의로 이를 유효한 동의로 처리할 수는 없다고 보고 있습니다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009두4845 판결 참조).

만약 이 사건 사업이 공공재개발이었다면 취소되지 않았을 사업이며, 위와 같은 이유로 조합설립이 취소되거나 조합설립이 되지 못했던 구역들이 공공재개발을 추진하고 있습니다. 

공공재개발로 변경되었다는 이유로 재개발 추진에 반대하는 주민이 기존 재개발이었다면 받지 않았을 피해를 입게 되는 경우가 발생할 수 있으므로, 최소한 공공재개발로 변경 시 동의서르 새로 받아야 된다고 주장할 수 있으며, 동의서 제출기간에 구역에서 제외될 것을 신청할 경우, 구역지정을 새로 해야 한다고 주장할 수 있을 것입니다. 

 

 

 

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