재개발 입주권 분쟁사례, 해결방법은?

 

 

아파트에 집중된 정부의 주택 규제로 준공 40년이 지난 다세대·연립주택이 인기를 끌고 있습니다. 실제로 최근에는 1980년대 이전에 준공한 다세대 연립주택이 올해 평균 매매가 중 가장 높은 금액에 팔리기도 했는데요.  

아무래도 오래된 주택이나 아파트는 재개발이라는 매리트 때문에 주변이 노후/낙후 됐음에도 불구하고 매매율이 높은 경우가 많습니다. 하지만 모두가 성공적인 투자로 이어지는 것은 아닙니다. 득와실이 분명히 공존하고, 이에 따른 분쟁과 소송도 빈번하게 일어나고 있습니다. 
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최근 저희 법인으로도 관련 내용의 상담문의가 많이 들어오고 있습니다. 아래 내용은 재개발 입주권과 관련해 문제가 생겨 문의를 주셨던 내용인데요. 어떤 내용이었으며, 어떻게 대응하면 좋을지 법무법인 명경 서울의 재개발전담변호사님을 통해 알아 보았습니다. 

상담자분은 주변 지인분의 성공사례를 보고 본인도 공인중개사를 통해 재개발 입주권을 사게 됐다고 하셨는데요.  하지만 나중에 알고보니 입주권이 아예 없는 상황이었다고 합니다. 너무 괘씸해 매도자, 공인중개사 모두에게 소송을 걸고 싶은데 가능한지,  만약 그게 어렵다면  프리미엄을 넣고 산 부분에 대해서만이라도 비용을 돌려받을 수 있을지 문의를 한 사안이었습니다. 

 

 

 

우선적으로 입주권이 붙어있는 부동산을 매입한 것인지 입주권 자체를(관리처분계획 이후에 확정된 입주권) 매입한 것인지를 파악해 보아야 한다고 합니다. 내용에 따르면 '입주권이 없는 상황'이라는 표현이 있는 것으로 보아 입주권이 붙어있는 부동산을 매입한 것으로 보고 상담을 진행하셨습니다. 

 

이 같은 경우에는 처음부터 매도인이 토지등소유자 요건에 미달하여 조합원으로 등록된 적이 없는 것인지, 아니면 매도자가 조합원이었는데 입주권 자격 미달로 현금청산대상자로 전환된 사안인지에 따라 승소가능성, 대응방식이 달라질 수 있습니다. 

 

 

전자라면 사기취소, 착오취소 모두 가능하고 공인중개사는 최소한 과실은 인정되니 공동불법행위자로 포함할 수 있습니다. 형사처벌은 매도인의 기망의 정도, 고의여부, 공인중개사가 매도인의 기망을 어느정도 알고 있었는지에 따라 달라집니다. 

후자라면 사기취소는 불가능하나 착오취소는 가능할 수 있으며, 입주권이 없는 부동산이라면 프리미엄까지 주면서 매매할 필요가 없으니 중대착오는 확실하고 내용상의 착오인지 표시된 동기의 착오인지는 다툼의 여지가 있어 계약서, 계약과정상의 설명, 중개대상물확인서 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 

 

가능성은 높지 않으나 부동산매매계약서에 재개발 입주권이 명시되어 있다면 타인권리에 대한 매매(민법 제569조)로 입주권을 이전하라고 청구하고 불이행시 채무불이행에 따른 매매계약 취소(민법 제570조)가 가능할 것입니다. 

 

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재개발 입주권 프리미엄에 대해서는 계약체결상의 고실(민법 제535조)에 따른 손해배상, 권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임(민법 제572조-1년내 행사)에 다른 감액을 청구할 수 있습니다. 

또한 공인중개사가 고의가 없다면 중개사고는 별론으로 하고, 공인중개사에게 불법행위 손해배상은 청구하기 어렵습니다. 또한 현금청산자로 변경된 시기가 입주권 매매 전인지 후인지도 확인해야 하며, 매도자의 고의, 과실여부, 매매계약서 및 전후 사정도 면밀히 검토해야 승소가능성을 확인할 수 있을 것입니다. 

 

 

법무법인명경서울 강정욱 변호사

이 같이 법적분쟁은 작은 차이 하나로도 다른 결과를 가지고 올 수 있습니다. 어려운 법률용어, 복잡한 서류 준비 및 절차 등 혼자서 감당하기에는 어려울 수 있습니다. 

또한 재개발의 특성상 공익적인 사업의 성격을 가지고 있다 보니, 문제가 생길 시 바로 대응하지 않으면 제소기간(민사소송이 아닌, 행정소송으로 진행)을 놓쳐 승소할 수 있음에도 안 좋은 결과를 초래할 수 있으니, 의문이 생긴 그 즉시 전문가와 상의해 보는 것이 좋습니다. 

 

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참고로 행정소송의 제소기간은 그 사실을 안 날로부터(고시가 뜬 날) 90일입니다. 만약 이를 몰랐다고 하더라도 이는 유리하게 작용되지 않습니다. 확정사실을 개별적으로 통지하는 것이 어렵고, 그 수범자의 범위를 확정하기도 어려우며, 개별적 통지 방식을 취하게 되면 통지되는 시기에 따라 그 효력발생 시기가 불명확해질 수 있기 때문입니다. 

때문에 고시를 통해 내용을 전달하고 이에 다라 고시를 확인하지 못했더라도 그 여부에 상관없이 효력이 발생됨을 잊지 말아야겠습니다.

 

 

법무법인명경서울 김재윤 변호사

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문/전담 변호사가 1:1 맞춤상담은 물론, 오랜기간 쌓아온 노하우와 법률지식을 통해 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 현재 부동산 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.