재개발 재건축 분쟁이유와 해결방법은?

 

 

재개발·재건축사업에 있어 청산금 문제는 꾸준히 발생되어 왔습니다. 현금청산금과 관련해 조합이 제때 응해 주지 않아 지연손해금 등의 문제가 발생하기도 하는데요. 오늘은 이러한 문제점에 이야기 해보려고 합니다. 

우선  재개발·재건축 사업에 대해 알아볼까요? 이는 일반적으로 오래되고 낡아 제구실을 하지 못하는 건축물이 밀집한 지역에서 주민의 주거환경을 더 나은 환경으로 고치기 위해 시행되는 사업을 말합니다. 

두 사업의 차이를 보자면, 재개발의 경우 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업의 성격이 강한반면, 재건축은 건물주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 등의 민간주택사업의 성격이 강합니다. 

 

 

하지만 모두 ‘도시 및 주거환경정비법’이 적용되는데요. 이 법은 도시 기능을 회복할 필요가 있거나 주거환경이 불량한 지역을 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정한 법률입니다. 관할청 승인 및 인가, 고시 등 행정 처분의 절차를 밟기 때문에 사업시행자인 조합 측에선 관련 행정 행위를 법리적으로 따져봐야 합니다.

재개발·재건축 사업은 많은 협력업체가 참여하고 복잡한 인허가 절차를 거칩니다. 그만큼 시간이 오래 소요되기 때문에 추진 과정에서 여러 이해관계가 충돌하게 되며, 소송을 포함한 논쟁과 이해관계 조정 등을 악용해 이권을 챙기려는 사례가 꽤 있어 조합원들의 물질적·정신적 피해가 발생하고 있습니다. 소송 등의 분쟁으로 사업이 장기화되면 사업비용이 증가해 조합원들의 부담이 커지는 악순환이 반복되기 때문입니다.

 

 

조합설립인가를 위해서는 조합설립 동의서에 토지등소유자(정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자, 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봄)가 성명을 적고 지장을 날인해 동의를 받는 방법으로 합니다.

정비사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 정비사업 구역에서 3개월 이상 거주한 사람은 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받습니다. 

 

 

단, 무허가 건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 정비 사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 정비사업 구역 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 주거이전비를 보상해야 합니다.

주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일로 보고, 주거이전비 산정은 법률에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정합니다. 재개발사업에 따른 분양신청을 하지 않은 경우, 해당 손실에 대한 협의를 통해 보상을 받을 수 있습니다.

 

 

 

하지만 이 과정에서 가장 많은 분쟁이 발생합니다.  앞서 잠깐 언급한 바와 같이 재개발의 경우, 재건축보다 강제성을 띄기 때문에 문제가 커질 확률이 높은데요. 예를 들어, 나는 집을 새로 지을 생각이 없는데 해당 구역 주민들의 75%이상의 동의를 얻어 신축이 진행된다고 한다면, 결국 내 집을 내줘야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 물론, 이 때 제값에 팔면 문제가 되지 않겠지만 시세에 못미치는 경우가 많아 분쟁으로 확대될 수 있는 것이죠. 

또한 조합장과 이사들은 집행부의 주도하에 시공사(건설회사)와 협력업체(대행사 등)를 선정하게 되는데, 이 과정에서 부정거래가 발생하기도 합니다. 때문에 일단 조합이 결성되고 개발이 시작됐다면, 조합장이 누구인지, 진행상황은 어떤지를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 

 

 

 

조합이 설립인가를 받으면 지자체처럼 행정권을 행사하는 공법인이 됩니다. 때문에 이후 조합의 행위에 대해 소송을 진행하게 되는 경우 행정소송으로 진행하게 됩니다. 행정소송은 민사소송과는 달리, 처분이 있음을 안 날로부터 90일이라는 제소기간이 있기 때문에 이 기간을 놓치면 더이상 의사를 주장할 수 없으니 주의하셔야겠습니다. 

부동산의 특성상 피해범위나 피해금액이 클 수 밖에 없기 때문에 문제를 인지했다면 바로 전문가를 찾아 상담을 받아보시는 것이 좋습니다. 

 

 

 

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로터 인증을 받은 부동산 전문변호사가 의뢰인 상황에 맞는 1:1 상담은 물론, 다양한 솔루션을 통해 최선의 결과를 이끌어 내고 있습니다. 현재 이와 같은 내용으로 어려움을 겪고 계신다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다. 

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