약관법 약관설명의무 위반했다면 계약취소사유될까

 

 

지난 해 정부가 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 대책을 내놓으면서 부동산 시장이 많이 흔들렸습니다.

아파트 대출 한도가 줄고 규제가 강화된다는 발표가 나옴에 따라

대출 승인이 나지 않는 바람에 분양계약을 중간에 포기해야 하는 사례가 나올 것이라는 이야기가 나옵니다.

 

그러나 현실적으로 이미 계약서를 썼다면 아무 이유 없이 마음대로 계약을 깰 수는 없습니다.

분양계약은 일반적인 물건 거래와 달리 특별한 계약취소사유가 없으면 쉽게 해제가 되지 않는데요.

 

그 이유는 분양 계약이 대금 납부 단계에 따라서 법적인 의미가 달라지고

해제의 방식 및 가능성도 달라지기 때문입니다.

 

 

 

 

만약 계약금만 낸 상태라면 조금 더 수월한 분양계약해제가 가능합니다.

 이때는 법적으로 위약금을 내기만 한다면 어떤 계약취소사유라도 관계없이 계약해제를 할 수 있습니다.

 

다만, 보통 위약금은 총 분양대금의 10% 수준으로 정해져 있어 그 금액이 수천만 원에 달하는 경우가 많아

상당히 부담스럽고 경제적 손실이 큽니다.

 

분양계약해제 방법은 주로 기납입한 계약금을 위약금 조로 돌려받지 않는 식으로 이뤄지는데

이는 계약금과 위약금 모두 총 분양대금의 10% 수준이기 때문입니다.

 

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계약금 단계에서는 막대한 위약금을 납부해야하기는 하지만 수분양자 개인적인 사유 등

어떠한 분양취소사유로도 계약해제가 가능했습니다.

 

하지만 중도금이 일부라도 납입된 이후에는 법적으로 계약의 이행이 시작되었다고 보기 때문에

일방적으로 계약을 그만두겠다고 해서 해제가 가능한 것이 아닙니다.

즉, 분양사와의 합의를 통해서 해제를 시도해야 합니다.

 

 

 

 

그렇다고 해서 방법이 아예 없는 것은 아닙니다.

분양계약을 법적으로 정당하게 해제할 수 있는 사유가 있습니다.

대표적으로는 계약 체결 과정에서 문제가 있었던 경우, 건분법 또는 약관법 위반,

방문판매법의 적용을 받는 계약일 경우, 사기·기망 행위로 인해 체결된 계약인 경우 등이 있습니다.

 

이중에서 특히 약관법은 계약 체결시 사업자에게 약관설명의무를 부여하고 있습니다.

계약의 특성상 수분양자는 굉장히 제한된 시간 안에 수페이지, 수십페이지에 달하는 약관을 접하게 되죠.

따라서 보통은 꼼꼼히 읽지 않고 빠르게 넘겨보게 되는 경우가 많습니다.

 

그래서 약관법에는 사업자에게 약관 내용에 대해 충분히 설명할 의무인 약관설명의무를 부여하고 있는 것인데요.

이는 수분양자에게 단순히 계약서를 넘겨주는 것이 아니라

실질적으로 핵심 조항에 대한 이해를 할 수 있도록 설명해야 하는 의무입니다.

 

이에 대해 대법원에서도 "사업자는 계약의 경위·약관의 난이도·불이익 정도 등을 종합해서

고객이 실제로 이해할 수 있는 수준으로 약관을 설명해야 한다." 라고 판시한 바 있습니다. 

 

만약 사업자가 주요 조항에 대한 약관설명의무를 충분히 다하지 않았다면

그 계약은 실질적으로 무효임을 주장할 수 있고

이러한 약관설명의무 위반은 계약 자체의 효력을 다투거나 계약취소사유로 사용될 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 거래를 취소할 때에는 단순히 상대방에게 통보만 하면 되는 것이 아니라

법적으로 유효한 통지 방식과 절차를 거쳐야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

특히 분양계약해제의 법적 근거를 명시하고 상대방이 이를 이해할 수 있게 논리적으로 서술하며

문서로 남겨두는 것이 중요합니다.

만약 분쟁이 소송으로 이어지는 경우, 언제 어떤 이유로 계약 해제가 이뤄졌는지

명확히 입증할 수 있는 자료가 중요하기 때문입니다.

 

현실적으로 최근 부동산 시장 침체와 대출 규제 강화 등으로 인해 시행사 측에서는 분양계약해제 합의에 응해준는 일이 거의 없어

소송으로 이어지는 경우가 빈번합니다.

 

일반적으로 법원에서는 계약해제의 정당성을 매우 엄격히 판단하는 경향성이 있기 때문에

단순 변심이나 외부상황 악화만으로는 분양계약해제를 주장하기 어렵습니다.

 

따라서 내 사안에 맞는 계약취소사유로 주장할 수 있는 것이 무엇이 있는지

변호사 검토를 통해서 알아보고 솔루션을 찾는 것이 우선되어야 한다고 말씀드릴 수 있겠습니다.