개인회생시 부동산 분양권해지 가능성

 

 

신축 아파트나 오피스텔, 수익형 부동산을 기대하며 분양권 계약을 했는데 금리 인상, 경기 악화 등으로 인해 중도금이나 잔금을 치를 여력이 되지 않는 분들이 많아지고 있는데요.

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저희 법무법인 제이앤케이 역시 분양권 해지 가능한지 문의를 주시는 분들이 많은데요. 분양권해지 개인회생방법까지 고려하고 있다는 분들도 많아지고 있습니다. 따라서 오늘은 개인회생파산 방법으로 어떻게 분양권 해지가 가능한지 살펴보도록 하겠습니다.

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먼저 분양권 계약이란 아직 완성되지 않은 목적물을 앞으로 받을 권리를 사고파는 계약을 말합니다. 입주 전에 미리 계약해서 입주할 수 있는 권리를 확보하는 것입니다. 분양 계약을 체결하면 보통 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 납부하게 되는데, 아파트 완공 후 소유권 이전하면서 입주하게 되죠.

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계약 후 수분양자는 계약금, 중도금, 납부 의무가 생기는데 부동산은 거래하는 금액이 크다 보니 중도금 대출을 이용하는 경우가 많은데요. 처음에는 감당할 수 있다고 생각했던 금액이 시간이 지남에 따라 금리가 오르고 소득이 변동되고 경기가 침체되는 등의 다양한 사정이 생겨서 더 이상 감당하기 어렵게 되는 경우가 많다는 것이 문제입니다.

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분양권 해지를 한다는 것은 계약금 몰수, 중도금 반환 요청 불가, 위약금 발생 등 문제가 있어서 대부분 재정적 부담을 겪습니다. 이럴 때 채무자는 계약을 유지하거나 포기하기도 힘들게 되어 자포자기하는 상황에 놓이게 되죠.

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도중에 분양권 해지를 하게 되면 중도금 대출과 잔금이 채무로 발생하게 됩니다. 분양권 중도금 대출 이후 분할 납부 및 잔금을 지급하지 못해 채무가 발생한 분들이 최근에 많이 늘고 있습니다. 대출 이자 연체까지 진행되고 있는 상황이라면 더더욱 회피할 수 없는 상황이죠.

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분양권 개인회생시 부동산 해결이 가능할까?

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개인회생을 알아보시는 분들이라면 다들 들어보셨을 텐데요. 바로 청산가치 보장의 원칙을 고려해야 합니다.

 

쉽게 설명하자면 개인 회생을 신청한 채무자가 그 당시에 갖고 있는 재산을 다 팔아서 빚을 갚는다고 했을 때 이 갖고 있는 재산들의 총집합 이상은 반드시 갚아야 된다는 원칙으로, 채무자가 모든 재산 처분했을 때 얻을 수 있는 금액 이상은 변제해야 한다는 것입니다.

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문제는 여기서 발생합니다.

 

법원에서는 분양권도 재산으로 보기 때문에 그 가치만큼 변제금 산정에 포함됩니다. 그런데 분양권은 아직 완전한 내 재산도 아니고 등기도 안 된 상태인데 개인회생 절차에서는 그것도 재산으로 봐서 그 금액의 경제적 가치만큼을 청산 가치로서 다 갚으라고 하는 것입니다. 빚을 갚으려는 사람, 즉 채무자 입장에서는 부담스러운 일입니다.

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그래서 분양권을 해결하는 방법은 내가 어느 단계까지 돈을 냈는지에 따라서 달라집니다.

 

 

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분양권 개인회생시 부동산 처분 방법은?

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계약금까지 내고 중도금을 아직 안 내셨다면 비교적 간단합니다. 그냥 계약금을 포기하고 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 대부분 분양 계약서에 보시면 계약금 포기 해제 조항이 있는데 이건 계약금을 위약금으로 주고 계약을 취소할 수 있는 권리입니다. 그래서 이렇게 계약을 취소하면 나머지 내야 하는 돈은 재산으로 잡히지 않기 때문에 개인회생을 좀 더 쉽게 진행할 수 있죠.

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하지만 중도금을 한 번이라도 내셨다면 상황은 복잡한데요. 이 경우에는 법적으로 이행의 착수가 있었다고 보기 때문입니다. 그냥 계약금을 포기하는 것만으로는 계약을 취소할 수 없는 단계입니다. 분양사가 동의를 해야만 해지가 가능한데 현실적으로 시행사, 건설사 등에서는 분양권 해지를 잘 안 해주기 때문입니다.

 

 

 

 

분양권 해지를 해준다고 해도 시간이 오래 걸려서 갚는 사람에게는 장기간 곤란한 상황이 됩니다. 그리고 개인회생을 신청한다고 해서 분양권이 바로 없어지는 것도 아닙니다.

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개인회생을 신청하고 나면 보통 시행사가 분양 계약을 취소하고 손해배상을 청구해 옵니다. 그럼 저희는 채권자 목록을 바꾸고 변제 계획을 다시 만들어야합니다. 그리고 법원에 새로운 변제 계획을 승인을 받아서 절차를 진행하게 되는데요.

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이 과정에서 시행사들은 보통 중도금의 이자 정도의 손해배상을 청구하게 되는데 이 손해배상 청구액도 개인회생 절차에 포함시켜서 처리할 수 있습니다. 다만 파산 절차에서는 조금 다른데, 파산은 쌍방 미이행의 쌍무 계약으로 처리되어 관재인이 분양계약을 종료시킬 수 있는 권한이 있습니다.

 

 

 

 

분양권 해지 관련해서 문의하시는 분들을 보면 개개인 생황이 전부 다릅니다. 어떤 분들은 소득이 높아서 파산은 아예 어렵기 때문에 개인회생을 할 수밖에 없는 경우도 있고, 어떤 분들은 직업도, 재산도 없어서 파산이 가능한 경우도 있습니다.

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중요한 건 분양권해지 개인회생이나 파산을 꼭 해야 한다 이런 건 아닙니다. 각자의 상황에 맞는 정확한 검토를 받고 적절한 절차를 진행해야 하는 것이 중요합니다.

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물론 분양사나 시행사 측의 귀책사유가 있다면 법적 대응을 통해 계약 해제를 주장해 볼 수 있는데요, 반면 딱히 그런 사정이 없는데 개인회생방법까지 고려하고 계시다면 법무법인 제이앤케이를 통해 해결책을 찾아보시기 바랍니다.

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저희 법무법인 제이앤케이는 분양권해지 사건을 다수 진행해온 경험을 바탕으로 의뢰인께 최적의 해결책을 제공해 드리고 있습니다.

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분양권 개인회생시 부동산 어떻게 되는지 복잡한 절차와 어려운 법률로 혼란스러우시다면 지금 바로 상/담을 받아보시길 권해드립니다. 전담팀 변호사 1:1 맞춤 상/담을 통해 의뢰인의 권리를 지키는 확실한 방법을 안내해 드리겠습니다.

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또한 개인회생파산 절차를 진행하는 사무장님이 별도로 계시니 편하게 연락 주시기 바랍니다.