지역주택조합의 문제점 사업계획승인 등 알아야 할 것은?

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지역주택조합의 문제점 사업계획승인 등 알아야 할 것은?

부동산분쟁변호사 2025. 5. 23. 11:57

한동안 부동산, 건설업 경기 침체로 인한 지역주택조합 사업의 청산 및 여러 문제들이 수면 위로 올라오면서 저희 법인으로도 많은 문의가 들어오고 있습니다.

이에 오늘은 지역주택조합이 무엇이며, 지역주택조합문제점 단점, 지역주택조합사업계획승인 등에 대해 이야기해 보려고 합니다.

1. 지역주택조합 가입 조건

- 세대주 및 무주택자여야 함. 만약 한 채 보유중이라면 전용면적 85제곱미터(약 28-29평)이하여야 함.

- 지자체(최종 권한 국토부)서 자격조건을 확인하는 시기가 세 번 있는데 조합의 [설립인가, 사업승인, 사용승인(분양 전)]임. 만약 앞 두 번을 잘 피해 갔어도 결국 분양 전 자격상실됨.

2. 자격조건 유지 기간

- 조합 설립인가 신청 시부터 가능. 조합원 가입일자가 아님!

- 설립인가 전이라면 그전까지 자격 유지를 위한 변경 가능함.

- 설립인가 신청일을 기준으로 6개월 이전부터 주택조합 사업이 추진되는 지역이나, 그 인근 지역에서 연속으로 거주한 이력이 있어야 함. 서울 경기권 등 투기과열지구의 경우는 1년으로 기간을 정해두고 있음.

3. 주택법 개정안(30일 이내 탈퇴 가능) 적용 시기

- 조합원 가입 날짜가 아니라, 조합이 개정규정 시행(2020년 12월 10일) 후 최초로 조합원 모집을 신고 한 경우부터 적용. 즉, 2020년 12월 11일 이후 조합원 모집을 한 조합에 한해서만 ‘가입 후 30일 이내 탈퇴 가능’ 조항 적용.

4. 조합이 지자체에 사업신고를 하기 위해서 필요한 토지확보율

- 조합원 모집신고: 사용권원 50% 이상

- 조합설립인가 신청: 소유권 15% / 사용권원 80% 이상

- 사업계획승인: 소유권 95% 이상

5. 지역주택조합 문제점

① 준조합원 가입 문제

- 일부 조합이 설립 인가도 받기 전에 ‘준조합원’이라는 명목으로 계약을 유도하는 경우가 있는데 조합원의 자격이 없는 이들을 의미함. 이러한 명칭은 주택법상에 명시되어 있지 않음. 즉, 조합원 자격이 안 되는데 임의분양을 해준다는 명목으로 계약을 체결하는 것.

쉽게 말해 일반 아파트처럼 분양 공고를 낼 필요 없이 조합에서 지정한 이들에게 아파트 입주권을 주는 건데, 이는 조합원 모집 이후 자격이 상실돼 계약이 해지되거나 조합원들이 임의탈퇴를 하여 남은 세대수가 30세대 미만일 때나 가능함.

조합원 자격을 갖춘 이들만 가입을 진행할 경우 시간이 많이 소요되고 그만큼 사업이 지체되기 때문에 빠르게 사업비를 모아 사업을 진행하기 위해 가입 자격이 안 되는 이들에게 임의분양을 해주겠다면서 계약을 종용하는 것.

② 외국인 가입 문제

- 주민등록법상 세대주가 될 수 없는 외국인도 지역주택조합 가입이 제한됨

③ 건축물규모 및 동호수지정 허위/과장광고 문제

- 조합을 설립하는 과정에서 아직 확정되지 않은 단순 예상에 불과한 아파트 조감도 및 평면도 등을 사용해 건축물의 규모가 확정된 것처럼 홍보하거나 동호수를 지정해 분양받을 수 있는 것처럼 광고하는 경우 문제가 됨. 지주택 아파트 건설은 지방자치단체로부터 주택건설 사업계획의 승인을 받아야 아파트 세대수, 규모 등을 정할 수 있음.

따라서 조합설립 추진/단계에 불과하거나, 조합 설립은 되었으나 건설 사업 계획이 관할 지자체로부터 승인받기 전이라면 광고물에 제시된 아파트 규모나 동호수는 단순 예상에 불과함.

만약 지역주택조합사업계획승인 이후이고, 아파트 동호수의 변동 가능성이 계약서에 명시되어 있다 해 '애초에 조합에서 계약 체결이 불가능한 호실'을 광고해 속여서 판.매한 것이라면 사기 주장할 수 있음. 예를 들어 애초에 15층 이상 건축이 불가한 지역인데, 20층을 판매했다면 명백한 사기.

④ 재개발사업과 동시에 진행되는 문제

- 동시에 사업이 진행되는 것 자체는 불법이 아님. 다만, 두 사업이 속도전으로 간다고 가정했을 때 주택법상 사업승인을 위해 95% 토지를 확보해야 하는 지주택 사업이 불리할 수밖에 없음. 또한 안정성 측면에서도 재개발을 선호하는 경우가 많아 결국 사업이행이 불가능하다고 볼 수 있음.

다만, 지주택사업이 먼저 시작됐던 상황이라면 계약의 하자로 볼 수는 없음. 따라서 이 같은 상황을 숨기고 모집을 강행한 경우에만 기망행위로 볼 수 있음.

⑤ 조합 해산/청산/파산 문제

- 조합이 청산하는 경우 통상적으로는 부채 해결 후 남은 잔액을 조합원들이 나눠 갖게 되지만, 현실적으로는 어려움. 대부분 조합에 채무가 발생하게 되는데 당시 남아있는 조합원들이 이 빚을 나눠갖게 됨. 때문에 환불이 아니더라도 해산/청산 이야기가 나오는 상황이라면 빠르게 탈퇴하는 것이 좋음.

⑥ 추가분담금 문제

- 가장 많은 문의 중 하나이나 가장 진행하기 어려운 문제. 사업 특성상 지연 및 변동은 발생할 수 있고 이를 법원에서 인정하고 있기 때문. 추가분담금 역시 절차상 문제없이 총회를 거친 사안이라면 문제 되지 않음. 다만, 계약 당시 ‘확정분담금’ 또는 ‘추가로 발생하는 금액은 없다’는 이야기를 듣고 계약했고, 이에 대한 증거(녹취, 문서 등)가 있다면 소송 가능.

⑦ 기타(지주조합원)

- 토지주의 경우 지주조합원으로 가입 가능함. 보통은 부동산 매매계약과 동일하게 시세에 맞춰 계약서 작성하고 토지사용승낙서를 작성하게 됨. 문제는 계약금 먼저 지불하고 추후 잔금을 지급하거나 아파트를 받는 자격이 주어지는데 지주택사업 특성상 사업 지연이 비일비재하여 시기가 매우 늦어지는 경향이 있음. 또 다른 문제는 사업 자체가 무산될 수도 있다는 것. 토지주 입장에서는 부동산 값은 치솟는 상황에서 팔지도 못하고 개발도 못하고 이도 저도 못하는 상황이 되어버림. 이에 따른 매매대금 증액소송이나 계약무효 소송이 진행되는 경우가 많음.

피해를 입지 않기 위해서는 매매계약서 상 ‘정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다’등의 내용을 기재하는 것이 좋음.