토지강제수용 대토보상 등 토지보상가격 절차 궁금하다면

 

 

부동산의 가치가 높아질수록 토지보상으로 인해 소위 '로또 맞은 사람'의 이야기는 더욱 희망과 기대감을 가지게 합니다. 하지만 한편으로는 국가로부터 강제로 토지수용이 되어 손해를 보는 경우가 발생하기도 하는데요.

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정부는 그동안 서민들의 주거안정을 위해 전국적으로 신도시 개발에 힘써왔습니다. 서울과 경기도 등의 수도권뿐만 아니라 지방거점지역에서도 도시정비사업에 따른 토지수용이 늘어나고 있는 상황입니다. 이번 시간에는 토지강제수용 관련해서 대토보상, 토지수용보상가격, 토지수용보상절차에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

 

 

토지강제수용으로 인한 토지보상?

 

토지보상이란, 정부 또는 지자체에서 도시정비사업 등 공익사업을 위해 개인사유권을 침해했을 때 피해에 합당한 보상을 지급하는 것을 뜻합니다. 주로 학교나 공원, 도로 등의 기반시설 건설, 도시계획에 따라 주택단지건설 및 재개발 등이 공익사업에 포함되곤 하는데요. 최근에는 신도시 토지보상과 도시공원 일몰제로 인한 토지수용 문제가 많은 이슈가 되고 있습니다.

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일반적으로 토지 수용될 경우 보상방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 강제수용에 따른 보상금을 지급하는 것과, 소위 대토보상이라 불리는 것으로, 쉽게 말하면 토지로 돌려주는 것이죠. 여전히 현금보상 비중이 큰 편이긴 하지만 국토부는 대토보상 리츠를 3기 신도시부터 적극 활용하며 이를 늘리고자 하고 했습니다.

 

 

 

이렇듯 우리 정부는 도시정비사업에 따른 토지보상가격 방법을 정할 때 두 가지 제시안을 내놓고 있습니다. 하지만 지자체에서 한정된 예산상 최대한 많은 사람들에게 보상을 주기 위해서 토지보상가격 적게 산정하려고 하는데요.

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통상적으로 토지보상가격은 시가, 공매나 경매, 낙찰가를 참고해 산정하는 것이 아니고, 개별 공시지가를 고려하는 것도 아닙니다.

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감정평업체가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적인 요인을 고려한 금액을 산술평균하여 결정됩니다. 그렇기에 보상금을 제대로 받기 위해서는 토지수용보상절차를 숙지해 두시는 것이 좋겠죠?

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토지수용보상절차는?

 

 

먼저 기본조사는 보상업무 추진 절차의 시작 단계로, 이를 통해 보상대상을 확정하면 보상대상과 보상절차, 보상방법 등에 대해 설명하는 보상계획공고절차를 진행하게 됩니다.

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일반적으로 주민들과 LH, 해당 지자체가 각각 추천한 감정평가사 총 3인이 감정평가를 진행하고, 이들이 평가한 금액의 산술평균 가격으로 보상액이 산정됩니다.

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이때 사업시행자는 정식으로 지주에게 보상금이 기재된 '손실보상협의요청서'를 보내며, 이 보상협의요청서를 받고 협의가 성립되어 기재된 보상금에 소유권을 이전한다면 사업시행자와 토지 소유자는 일반 부동산매매와 같은 사법상 매매계약을 체결하게 됩니다.

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하지만 도시정비사업으로 수용된 토지수용보상가격이 만족스럽지 않아 협의가 결렬된 경우가 문제가 되는데요. 대부분의 일반인들은 대응방법을 모르기도 하지만 더 이상 협의에 응하지 않겠다는 의사로 보상협의요청을 무시로 일관하고 있습니다.

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그러나 이미 국가사업에 편입된 이상 해당 토지는 팔고 싶지 않다고 하더라도 팔리지 않는 것이 아닙니다. 피해에 합당한 보상을 받기 위한 과정에서 이는 좋은 방법이 아닙니다.

 

 

산정된 토지수용보상가격 마음에 들지 않는다면?

 

 

산정된 보상액이 마음에 들지 않는다면 토지보상가격 증액을 위한 절차에 돌입해야 합니다.

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지주들이 의견서를 제출하면 사업시행자는 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하고, 다시 감정평가를 통해 보상금을 산정 받는 것인데요. 이때 협의가 불발되면 또다시 재결절차를 거치게 됩니다.

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그러나 유사한 금액으로 다시 산정될 것으로 보이는 경우, 이의재결 절차를 밟지 않고 바로 행정소송을 진행할 수 있습니다.

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만약, ​토지보상금 증액 이의신청 마무리가 아닌 소송 진행을 마음먹으셨다면 수용재결서를 받고 60일 이내에 제기하셔야 하므로, 제소기간에 유의하셔야 합니다.

 

 

 

금액을 산정하는 기준 시점에 관해서도 이견이 많은 실정이기에, 도시정비사업으로 인한 토지수용 피해에 따른 명확한 토지수용보상가격을 받기 위해서는 부동산 법률전문가와의 검토를 통해 문제에 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

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법무법인 제이앤케이(구, 명경서울)는 부동산 전문 변호인들이 토지보상 전담팀을 구성하여 공익사업을 위해 국가로부터 토지강제수용되어 피해를 입은 경우, 보상금 증액 및 문제 해결을 위해 앞장서고 있습니다. 오랜 노하우, 경력을 가지고 있는 만큼 신속하고 정확히 대응해 드리도록 하겠습니다.

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