토지보상금증액소송 토지이용상황에 따른 감정평가 핵심!

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토지보상금증액소송 토지이용상황에 따른 감정평가 핵심!

부동산분쟁변호사 2024. 12. 17. 17:22

저희 법인에서 토지보상금증액 성공한 사례가 있어서 소개해 드리려고 합니다. 토지 소유주라면 관심 있게 보시면 도움이 되실 것입니다.

이 사건은 서울시 관악구를 상대로 한 ‘토지수용 보상금증액 청구소송’에서 좋은 결과를 얻은 것인데요. 쉽지 않은 소송이었지만 유의미한 결과에 법인과 의뢰인 모두 만족스러웠던 사건이었습니다.

사례 소개

관악구 도시공원 내 토지를 소유한 A씨의 사례인데요. 의뢰인 A씨는 관악구로부터 토지수용에 따른 토지보상금액 지급을 안내받았습니다. 이후 토지보상 절차에 따라 수용재결까지 진행했으나 보상금액에 의문이 생겨 저희 법인을 찾아주셨습니다.

법인 검토 결과, 토지 감정평가에 오류가 있음을 확인할 수 있었는데요. 어떤 오류였을까요?

이 사건 토지는 도시자연공원으로 결정되기 전인 1980년 이미 전답 및 택지로 사용 중이었던 곳이었는데요. 공부상 지목이 임야로 되어 있기는 하나, 당시 허가를 받지 않은 채 전, 대지, 잡종지 등으로 형질변경행위가 완료된 곳이었죠.

그렇다면 감정평가는 원칙적으로 공원 지정 전 현황인 택지 내지 전답으로 평가되어야 하고, 그게 아니라면 최소한 현재 시점의 실질적 토지이용상황인 창고용지 내지 전답으로 평가해야 하는 것이 맞습니다.

▶ 대법원 판결 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결

토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 실제 현황을 기준으로 평가해야함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 공부상 지목변경절차 마치기 전이라도 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.

그런데도 협의 보상 단계와 이의재결, 수용재결의 기초가 된 토지감정평가에서 해당 토지가 공부상 지목인 임야를 기준으로 평가됐던 것입니다.

즉 실제 현황을 기준으로 평가되었어야 하는데 그게 아닌, 임야로 낮게 평가되었다는 뜻입니다.

설령 이 사건 토지가 불법형질변경토지 또는 무허가 개간 토지라고 하더라도, 1995년 1월 7일 공익사업시행지구에 편입되어 있던 토지였기 때문에 당시의 현실적인 토지 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 합니다.

사실 자연 상태의 임야였다는 점은 상대측에서 증명을 했어야 하나, 아무런 증명을 하지 못하는 상황이었죠.

▶ 대법원 2015. 8.27. 선고 2012두7950 판결

수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경 토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의해 보상액을 산정하기 위해서는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽에서 수용대상 토지가 불법형질변경 토지임을 증명해야 한다. 또한 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다.

그렇다면 토지보상금증액소송이 A씨쪽으로 유리하게 흘러갔을 거 같은데, 결국 A씨는 충분한 보상을 받았을까요?

네, 저희 법인은 앞서 말씀드린 내용들을 토대로, 감정 신청 시 감정평가에 관한 규칙에 따라 필지 내 이용상황이 서로 다른 경우 ‘주된 용도 기준’으로 감정평가하도록 되어 있다는 점과 대상 토지의 모든 가격 형성 요인들을 검토하여 반영될 수 있도록 요청한 결과, 추가로 총 약 21억 원이 증액되었습니다.

이는 실로 놀라운 토지보상금증액입니다. 의뢰인이 의문을 가지고 저희 법무법인 제이앤케이를 찾지 않았다면 일어나지 않았을 일입니다.