상가임대차보호법 계약갱신요구권 궁금하다면

 

 

건물주 혹은 자영업자라면 반드시 알아야 법률 중 하나가 바로 '상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)'입니다. 최근 몇 년 간 임차인의 권리를 보호하는 쪽으로 상임법이 개정되어 왔지만 그럼에도 불구하고 임차인, 임대인 간에 분쟁은 줄지 않고 있는데요.

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이는 상가임대차보호법을 정확히 인지하지 못하는 경우가 많기 때문입니다. 내용을 확실히 알지 못할 경우 권리를 보장받을 수 있는 기회를 놓칠 수 있기 때문에 기본 내용은 어느 정도 알고 있어야 임차인이든, 임대인이든 각자 자신의 지위를 잘 활용할 수 있습니다.

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이번 시간에는 상가임대차보호법계약갱신요구권 및 계약갱신거절권 관련해서 살펴보도록 하겠습니다.

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상가임대차보호법 계약갱신요구권, 계약갱신거절권 관련 조항은?

 

상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요.가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>​ ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.] ​ 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013. 8. 13.]

 

우선 상가임대차법이란 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 또한 사업자등록의 대상이 되는 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용됩니다.

 

 

임차인 상가계약갱신요구권

 

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.

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이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 해석되며 차임 또는 보증금​은 증감할 수 있습니다. 단 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다.

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임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야만 계약이 갱신됩니다.

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이때 중요한 것은 임대차기간이 만료되기 '6개월 전부터 1개월 전까지' 기간을 지키는 것입니다. 또한 가급적 내용증명이 안전하고 급하다면 카톡, 문자로 관련 내용을 보내놓는 것이 좋습니다.

 

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단 임차인의 계약 갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는데요. 임차인이 계약 갱신을 요구해 임대차계약이 갱신되면 임차인은 최소한 10년간 상가 임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

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현행법이 규정하는 임대차 기간 10년 보장은 상가임대차법이 개정된 2018년 10월 16일 이후 임대차계약한 임차인과 계약이 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 한편 소급 적용이 되지 않기 때문에 그전에 계약한 임차인은 예전 법 기준으로 5년의 임대차 기간이 끝나는 시점에 계약 갱신을 할 때 10년을 보장받을 수 있습니다.

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임대인 계약갱신거절권

 

아래 상가임대차법10조 조항에 따라 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 해당되면 임대인은 계약 갱신거절할 수 있습니다.

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1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우​​

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우​​

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요.가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

오늘은 상가임대차보호법계약갱신요구권 및 계약갱신거절권 조항을 살펴보았는데요. 기본적 내용을 알고 있어도 나의 상황이 어떤 조항에 적용되는지 헷갈리는 경우가 있을 것으로 예상됩니다. 전문 변호사의 법률 검토를 받아 적절한 조치를 취하여 권리를 보장 받으시기 바랍니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 상가 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 상가임대차보호법 관련해서 변호사 도움이 필요하시면 문의하시기 바랍니다.

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