부동산점유취득시효 20년완성 기산점 바뀌었다면?

 

 

많은 분들이 부동산점유취득시효20년 요건에 대해서 궁금해 하시는데요. 이번 시간에는 부동산 매매 당시 착오로 인한 점유와 점유취득시효기산점을 새롭게 시작해 2차의 점유취득시효 완성된 사례에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 저희 법인의 사례인데요. 상대방이 토지반환과 지료를 요구하자 저희 의뢰인이 점유취득시효완성을 주장하며 소유권이전등기 소를 제기한 사건입니다.

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사례를 소개해 보자면 의뢰인 A씨는 부친께서 1965년경에 경기도에 위치한 C토지를 매매하면서 소유권 이전등기를 마쳤고, 부친이 돌아가시면서 2006년 경 A씨에게 상속되었습니다. 그리고 A씨의 이웃이면서 소송 상대방인 B씨는 1993년 경 C토지와 인접한 근처 토지를 매매 후 소유권이전등기를 마쳤습니다.

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그 후 B씨는 20년이 넘는 기간동안 해외에서 머물렀고, 한국 귀국 후 측량을 해보니 A씨의 조상들의 분묘와 A씨가 경작하고 있는 토지 일부가 본인 땅에 넘어온걸 알게 되었습니다. B씨는 A씨에게 침범을 하였으니 지료와 토지반환을 요구하였고, 아버지때부터 사용해오던 토지를 빼앗길 위기에 처한 A씨는 저희 법인에 도움을 받아 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소를 제기하게 되었습니다.

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의뢰인 A씨와 B씨의 주장을 좀 더 자세하게 설명해드리겠습니다.

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우선 의뢰인 A씨는 망인 즉, 부친이 토지소유권을 취득한 날로부터 계쟁토지가 망인의 토지 일부인 줄 알고 논과 밭을 조성하여 경작하거나 선조의 분묘를 설치하여 관리함으로써 계속 점유해왔고, 또한 망인이 사망 후 상속인 A씨가 승계하여 이를 계속 점유해왔기 때문에 B씨가 소유권을 취득한 1993년 경으로부터 20년이 경과한 2013년 경 계쟁토지에 관한 A씨의 부동산점유취득시효가 완성되었다고 주장하였습니다.

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반면 B씨는 2015년 경계측량 당시 A씨 숙부에게 계쟁토지가 B씨 소유의 토지에 속한다고 확인을 하였기에 A씨의 자주점유 추정이 깨졌다고 반박했습니다. 또한 2006년 경 A씨가 망인의 분묘를 설치하였는데 타인의 토지 위에 분묘를 설치 또는 소유하는 자는 그 분묘의 보존 및 관리에 필요한 범위 내에서만 타인의 토지를 점유하는 것이므로 권원의 성질상 소유의 의사가 추정되지 않는다고 주장하였습니다.

 

 

 

 

법원의 판단은 어땠을까요?

 

결과부터 말씀드리자면 법원은 A씨 즉 저희 의뢰인 손을 들어주면서 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결을 내렸습니다.

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그렇다면 어떠한 이유로 법원이 A씨의 취득시효를 인정해준 걸까요?

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우선 A씨의 집안은 대대로 C 토지 인근에 거주해왔고, 망인은 C토지와 계쟁토지를 경작하며 관리해왔습니다. 망인이 소유권을 취득한 시점부터 계쟁토지 전부에 대한 점유를 개시하였고, 상속인인 A씨는 망인을 승계하여 현재까지 계쟁토지 전부에 대한 점유를 계속해왔다고 봐야 하는 것이죠.

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승계가 되었다는 이유만으로 점유취득시효완성되는 것일까?

 

그렇지는 않습니다. 승계가 되어서 점유취득시효가 인정되는 것이 아니라, 망인이 C 토지를 매수, 취득하여 점유를 함에 있어 착오로 인해 인접 토지의 일부를 본인이 매수 · 취득한 토지에 속하는 것으로 믿고 인접 토지를 점유한 경우에는 소유의 의사에 기한 것으로 보고있습니다.

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망인과 A씨는 계쟁 토지가 당시 망인이 소유권을 취득한 C 토지에 속하는 것으로 믿고 이를 함께 점유하여 왔으므로, A씨가 계쟁토지 전부를 소유의 의사로 점유하였다고 봐야 하는 것입니다.

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▶ 관련 판례 한편 토지를 매수 · 취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수 · 취득한 토지에 속하는 것으로 믿고서 인접 토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있다면 인접 토지의 일부에 대한 점유는 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다. (대법원 2000.9.29. 선고 99다58570, 58587 판결 등 참조)

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브 캡처 ​

 

 

점유취득시효 20년 기산점?

 

이처럼 단순히 '상속이 되었기에 소유의 의사가 인정된다.’라고 이해하면 안 됩니다. 망인이 취득했을 때부터 ‘계쟁토지가 C토지에 포함되는 줄 알고 사용해 소유의 의사를 기반으로 한 상속이기에 점유취득시효가 인정된다.’라고 이해해셔야 합니다.

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이 사례에서 B씨가 1993년 정도에 토지를 취득하고 A씨가 2006년 쯤 상속 받는 등의 사정으로 20년점유취득시효 기산점이 헷갈리실 것 같은데요.

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망인이 계쟁토지에 대한 점유개시일은 1965년도로 20년이 경과한 1985년 1차 점유취득시효 완성되었고, 망인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 상태에서 1993년 B씨 명의로 계쟁토지를 포함해 근처 토지 소유권이전등기를 하였습니다.

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당시에도 망인의 점유가 계속되고 있었고, B씨가 소유권을 취득한 1993년을 기산점으로 삼아도 다시 2013년에 취득시효의 점유기간이 경과하였으므로, 의뢰인 A씨는 망인의 점유를 포함하여 B씨 명의로의 소유권 변경시를 새로운 점유취득시효의 기산점을 삼아 2차의 점유취득시효 완성을 주장할 수 있습니다.

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▶ 관련 판례 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점을 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있으며, (중략) 이러한 법리는 새로이 2차의 취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2009.7.16.선고 2007다15172,15189 전원합의체 판결)

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브 캡처

 

 

종국적으로 2차의 취득시효 완성으로 중간에 B씨로 토지소유권 변경되어도 A씨의 점유취득시효가 인정된 것입니다.

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그런데 B씨 주장 중에서 경계측량 후 B씨가 A씨의 숙부한테 계쟁토지가 본인 토지에 포함된다는 사실을 알렸다고 했는데 어떻게 A씨의 소유의 의사가 깨지지 않고 어떻게 점유취득시효가 인정되었을까요?

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일반적으로는 소유의 의사가 깨질 수 있습니다. 하지만 법원에서는 B씨가 2015년 경 경계측량을 실시한 사실을 인정하나, B씨가 제출한 증거들만으로는 B씨가 A씨의 숙부에게 침범 사실을 알렸음을 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다.

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설령 B씨가 A씨의 숙부에게 침범 사실을 알렸다고 하더라도 이러한 사정만으로는 A씨의 점유가 타주점유로 전환되거나 자주점유의 추정이 번복된다고 볼 수 없고, A씨가 시효취득 한 이후에 알게 되었다고 하더라도 이를 시효이익의 포기라고도 보기 어려운 것이죠.

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▶ 관련 판례 점유의 시초에 자신의 토지에 인접한 타인 소유의 토지를 자신 소유 토지의 일부로 알고서 점유하게 된 자는 나중에 그 토지가 자신 소유의 토지가 아니라는 점을 알게 되었다거나 지적측량 결과 경계 침범 사실일 밝혀지고 그로 인해 상호분쟁이 있었다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 점유가 타주점유로 전환되는 것은 아니다.(대법원 2001.5.29. 선고 2001다5913 판결 등 참조)

 

 

 

 

결국 B씨는 항소를 하였으나 법원에서 받아들여지지 않고 기각됐습니다. 종종 취득시효의 기산점을 잡을 때 본인들의 의견만으로 점유취득시효 20년 기산점을 생각하시는 분들이 있는데 소송은 객관적으로 진행됩니다. 그렇기에 부동산 분쟁이 생기면 혼자서 해결하시기 보다는 법률전문가의 도움을 받아 객관적으로 상황파악을 하시는 것을 추천드립니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 부동산점유취득시효 20년완성 기산점 관련해서 변호사 조력이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.