국유지 무단점유, 점유취득시효 주장 가능할까(취득시효란?)

 

 

점유취득시효란?

 

국유지 점유로 인해 국유재산이 개인에게 소유권이전된 사례가 종종 발생하곤 합니다. 실제로 산림청이 제출한 취득시효 국가소송 현황 자료에 따르면 국유재산을 사유지처럼 이용한 개인 또는 법인이 산림청을 상대로 제기한 국유지 점유취득 관련 소송에서 산림청이 패소하거나 일부 패소로 사유재산으로 변경된 면적이 약 60만㎡인 것으로 나타났습니다. 이는 금액으로 따지면 공시지가 기준 38억 2000여 만 원에 이르는 수준인데요.

 

그렇다면 왜 이러한 상황이 발생하게 된 것일까요?

 

이를 이해하기 위해서는 먼저 점유취득시효에 대해 알아야 합니다. 점유취득시효란 부동산을 점유해 소유권의 취득을 인정받을 수 있는 제도를 말하는데, 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 거쳐 소유권을 취득할 수 있도록 민법 245조에 규정하고 있습니다. 즉, 점유취득시효를 통해 내 땅이 아닌 남의 땅, 심지어 그것이 국가의 재산임에도 취득 요건을 충족한다면 소유권을 인정받을 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

이에 따라 소유주가 타인이 자신의 토지를 점유해 사용하고 있는 상태를 알고 있었음에도 아무런 조치를 취하지 않은 채 20년 이상 권리를 주장하지 않았다면, 평온·공연하게 사용 수익 해온 점유자에게 소유권이 이전될 수 있습니다.

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단 국유재산의 경우 취득시효가 완성되기 위해서는 국유재산법에 따라 취득시효기간 동안 계속하여 행정재산이 아닌 일반재산으로 유지​되어야 합니다.

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이 말은 반대로 일반재산으로 국유지 점유하던 중 점유취득시효가 완성되었는데, 소유권이전을 위한 소송을 제기하기 이전에 해당 토지가 행정재산으로 바뀐다면 취득시효가 인정되지 않는다는 것입니다.

 

 

 

 

또한 기간을 충족시켰다고만 해서 점유취득시효를 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 타인의 재산권에 막대한 손해가 발생할 수 있는 만큼 시효 완성 여부를 더욱 엄격히 판단하고 있기 때문입니다.

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아래의 예시들은 점유취득시효가 완성되지 않는 경우입니다.

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▶점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유했다는 사실이 입증된 경우

▶이미 토지 소유주에게 지료를 내고 사용하고 있거나 내지 않더라도 임차계약을 체결했던 경우

▶토지 매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우 건축 과정에서 통상적인 시공 상의 착오 정도를 현저히 넘어서는 경우

 

 

 

 

국유지 무단점유 관련해서 최근 저희 법인에서 취재 인터뷰를 한 사례가 있어 소개해 드리겠습니다.

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매일 수많은 사람들이 이용하고 있는 북한산 산책로. 평화로운 이곳이 최근 논란의 중심이 되고 있습니다. 북한산국립공원의 한 산책로. 이곳을 찾은 시민들이 불편을 호소하고 있습니다. 평범한 산책로에서 일어난 갈등. 이곳에서 대체 무슨 일이 있었던 걸까요? 이야기를 들어봤습니다.

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산책로 바로 옆에 의문의 시설. 바로 갈등의 원인입니다. 그렇다면 굳게 잠긴 시설물의 안쪽 상황은 과연 어떨까요? 내부를 확인해 보니 굉장히 열악한 환경이었습니다.

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심지어 이곳이 사유지가 아니라 국유지라는 것인데요. 무단으로 물건을 쌓아두는 행위를 할 경우 벌금에 처할 수 있다는 경고문도 걸려있습니다. 그렇다면 이렇게 국유지에 개인 시설물을 설치하고 살 수 있는 걸까요? 허가를 받은 걸까요?

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점유자는 개 사육시설 주인인데요. 국유지임에도 불구하고 공원이 생기기 전부터 자신이 머물렀으니 본인 땅이라는 겁니다. 국유지 점유취득시효를 취득할 수 있어서 본인의 행위가 합법이라고 주장하는 남성. 과연 이 말이 사실일까요?

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법무법인 제이앤케이 김재윤 대표 변호사 의견은?

 

이 사례 같은 경우에는 국가가 사용을 하거나 필요에 따라서 지정한 행정재산에 해당되는 것으로 보이는데, 행정재산은 점유취득시효의 대상이 아닙니다. 국가의 행정재산을 무단 점유하는 경우에는 2년 이하의 징역이나 1,000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

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무단점유뿐만 아니라 주민들 사이에서는 개를 사육하는 환경이 부적절하다는 의견도 나오고 있습니다. 주민들은 악취를 풍길뿐 아니라 제대로 관리가 되지 않아서 이렇게 쓰레기 더미 속에서 살아가는 개들의 안전도 크게 우려된다고 말합니다.

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그동안 주민들이 민원을 넣은 것만 수차례. 하지만 그럼에도 크게 달라진 건 없었다고 합니다. 주민들의 불편에도 수십 년간 무단점유를 방치했던 관리처. 이번에는 해결이 될 수 있을까요? 국유지 무단점유 건수는 매년 전국에서 꾸준히 증가하고 있습니다. 하지만 여전히 해결을 못 하고 있는 상황이죠.

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국립공원인데 국민들이 이용을 못하는 것, 그리고 공원으로서의 가치가 있어야 하는데 굉장히 혐오시설이 들어가 있는 상황으로 국민들이 손해를 보게 되는 것입니다.

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특정 개인의 것이 아닌, 국민을 위한 국유지. 이를 보호하기 위한 강력한 행정조치가 필요하지 않을까요?

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많은 분들이 오해하시는 것 중 하나가 취득시효란 20년이라는 기간이 충족되면 점유취득시효가 완성된다고 생각하시는 것인데요. 점유기간과 점거의 형태 등 요건을 충족했다고 하더라도 상황, 법리적 해석에 따라 결과가 달라질 수 있음을 명심해야 합니다. 또한 점유기간 동안 어떤 재산으로 분류되었는지도 따져봐야 하겠죠.

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오늘은 취득시효란 무엇인지, 국유지 무단점유 취재 사례와 관련해서 국유지 무단점유취득시효 주장 가능성에 대해 알아보았습니다. 저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

 

인터뷰↓↓↓

< 북한산 국립공원 무단점유 개 사육장 > : 부동산변호사닷컴 | 법무법인 제이앤케이