지역주택조합 건축심의 통과라더니 우회전 도로매입하라고?

 

 

역세권 아파트를 반값에! 청약통장 NO!

 

소액의 계약금만 내면 아파트를 싼값에, 확실히 분양받을 수 있다는 광고에 속아 지역주택조합에 섣불리 가입했다가 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 바람에 초기에 납부한 가입계약금이나 분담금 등을 날리거나 끊임없이 증가되는 추가분담금으로 고통을 받는 사례가 적지 않습니다.

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"저렴한 아파트가 있다니, 위치도 좋고, 내 집 마련의 기회가 아닐까"라고 생각하며 찾아갔다가 분양직원들의 현란한 홍보에 현혹되어 선뜻 계약을 했다가 사업에 발목이 잡혀 많게는 10년 이상 고통을 겪는 사람도 다수 있습니다.

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지역주택조합의 위험성 중 가장 큰 것은 아무래도 사업부지 확보의 어려움이라고 할 수 있는데요.

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우선 지주택 사업은 사업부지 소유권의 50% 이상의 사용권원을 확보해야 조합원 모집이 가능하고, 80% 이상의 사용권원 및 15% 이상의 토지에 대한 소유권을 확보해야 조합설립인가를 받아 사업을 할 수 있으며, 95% 이상 소유권을 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있습니다.

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그러나 현실적으로 사업부지 토지의 사용권원 확보가 매우 어려워 50% 이상 확보해서 조합원 모집을 하더라도 80% 이상 확보하지 못해 조합설립인가까지 가지 못하고 무산되는 사례도 적지 않습니다. 겨우 조합설립인가를 받았다고 하더라도 95% 이상 소유권을 확보해야만 비로소 사업계획승인을 받아 사업을 시작할 수 있으니 쉽지 않다는 것이 예상됩니다.

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이처럼 사업부지 토지의 사용권원 확보가 어렵고, 그 외에도 조합 내부의 비대위 등의 방해 행위, 조합 임원과 업무대행사의 부정과 비리로 인한 민, 형사적 분쟁, 주택경기의 침체 등으로 사업이 장기간 표류할 가능성이 매우 높습니다. 보통 아파트 분양과 입주까지 3년 정도 걸리지만 지역주택조합의 경우 5~10년 걸리는 경우가 많습니다.

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사업이 장기화되면 조합 운영비는 지속적으로 지출되어야 하고, 토지매입 비용, 홍보비용, 조합원 모집비용, 대출이자 등 금융비용이 증가되어 조합원의 정상적인 분담금만으로는 해결이 안 되어 부득이 총회 결의를 통해 여러 차례 추가분담금이 부과되기 마련입니다.

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이 같은 현실에 부담을 느낀 조합원들을 탈퇴 및 환불을 진행하기도 하는데 이마저도 쉽지 않고 조합에서는 계속해서 무리하게 조합원을 모집하는 악순환이 계속 이어질 수 밖에 없습니다.

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이러한 사업 부진으로, 사업 진행 여부를 숨기거나 잘못된 정보를 전달하는 경우도 많이 발생하고 있습니다. 대표적인 예가 토지 확보율, 대규모 대출 여부, 지구단위계획 변경, 건축심의 통과 여부 등입니다.

 

 

 

 

지역주택조합 건축심의 통과되었다더니 도로 매입하라고?

최근 저희 로펌으로 들어오는 문의 중에서도 조합이 구체적인 정보를 제공하지 않아 피해를 보시는 분들이 많았는데요. 그중 화성시 소재의 한 지역주택조합 사례가 있어 이야기해 드리겠습니다.

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A씨는 가입 당시 조합으로부터 토지매입률 100%라는 말을 듣고 계약금 몇 천만 원을 납입하며 O차 조합원으로 가입했습니다. 그러던 중 최근 우회전 도로를 매입해야 한다며 현재까지 납입한 금액에 상응하는 금액에 대해 브릿지 대출을 시행할 예정이라고 통보받았다고 합니다.

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A씨는 조합에서 갑자기 예정에 없던 대출 이야기가 나오자 뒤늦게 해당 조합에 대해 알아보기 시작하였습니다. ​알고 보니 조합에는 현재 남아있는 돈이 없는 상태이며 A씨가 조합원으로 가입할 당시에 이미 조합에서는 수백억 규모의 대출을 받은 상황이었는데 이 부분을 가입 당시에 고지 받지 못했습니다.

 

 

 

 

또한 모집공고에는 지역주택조합 건축심의를 통과하였다고 작성되어 있었고 홍보 자료에도 토지소유권등기 100% 확보하였다고 기재되어 있었습니다. 하지만 이 건축심의는 조건부로 통과한 상황이었고 그 후로 건축심의 변경된 사안이 있어서 우회전 도로매입해야 하는 상황이 되었는데요. 이렇게 되면 토지 매입을 추가로 해야 하는 것인데 해당 지역주택조합 토지매입 100%라고 광고한 것은 조합원을 속인 것으로 볼 수 있습니다.

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2022년이 되어서야 토지 확보를 할 수 있었지만 A씨는 그전에 이미 가입을 했기 때문에 적어도 조합 측의 고지의무 위반으로 인한 계약 취소가 인정되어야 하는 것이죠.

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정리하자면 건축심의 변경으로 인해 지역주택조합 토지매입에 변동이 생긴 사안을 고지하지 않고 건축심의 통과되었다며 조합원 계약을 유도한 행위는 조합원들의 이익에 반하는 행위이며 명백한 사기, 기망행위로 볼 수 있는 것입니다.

 

 

부동산변호사닷컴 | 법무법인 명경 서울

 

 

지역주택조합은 조합원 개인의 단순 변심으로 탈퇴를 하는 경우, 계약서의 탈퇴 조항대로 이행하는 것이 원칙이라 납입금의 손해를 어느 정도 감안할 수밖에 없는 구조인데요.

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위 사례처럼 지역주택조합 토지매입률, 건축심의 통과 후 변경 등에 있어 허위 광고를 들었거나 중요 사항을 고지를 받지 않았다면 이러한 조합 측의 귀책사유를 들어 법적 대응을 해볼 여지가 있습니다.

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대다수의 많은 조합원들이 전문가는 아니기 때문에 사업의 계획이 변경되어 문제가 생겨도 잘 모르시거나 뭐가 문제인지 모르기 때문에 대처하지 못하는데 자신의 재산권이 좌지우지되는 만큼 사업에 의심이 간다면 법률 전문가의 조력을 통해 빠른 상황 판단을 하시는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

 

오늘은 지역주택조합 건축심의 통과되었다고 설명했으나 변경되어 우회전 도로매입해야 하는 변동이 생겼는데 이를 고지하지 않은 지역주택조합 사례를 살펴보았습니다.

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저희 법인은 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있으며 다양한 경험을 바탕으로 각자의 사안에 맞는 솔루션을 제공하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.