지분계약서로 토지공유지분매매 했다면?

 

 

우리나라에서의 부동산은 굉장히 중요한 자산입니다. 일반적인 가구의 자산 구성을 보면 금융자산보다는 대부분 토지와 주택 등 부동산에 집중되어 있는 것을 보실 수 있는데요. 과거부터 부동산을 소유한 사람과 그렇지 못한 사람들 사이의 격차가 확대되어 왔습니다. 이런 이유로 주식이나 암호화 화폐와 같은 부동산 이외의 투자자산에 대한 지식이 부족한 사람들에게 부동산은 상대적으로 안전한 투자처로 인식되고 있습니다.

 

이런 역사적 경험과 국민의 정서를 이용하여 부동산 사기 업체들이 등장하여 사회적으로 큰 피해를 끼치고 있는데 이를 '기획부동산'이라고 합니다. 피해자와 피해 지역이 국지적인 차원에 그치는 것이 아니라 이미 전 국토가 기획부동산 사기의 대상이 되어 이를 막기가 쉽지 않습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

기획부동산이란 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 토지공유지분매매 형태로 파는 업체로 수많은 피해자를 양산할 뿐만 아니라 각종 법적 분쟁을 야기하여 엄청난 행정적, 사법적 낭비를 초래하는 부동산 계약 사기 행각을 벌입니다.

 

이들의 운영 체계는 보통 본점, 지점, 그 밖의 계열사 등의 프랜차이즈와 유사한 구조로 전국에 퍼져 있으며, 본점은 공인중개사, 법무사, 세무사 등과 연계하여 총괄 지휘, 지점은 직원을 모집하여 토지를 분양하는 등 전국 단위로 조직적으로 운영합니다.

 

 

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기획부동산 사기 수법은?

 

기획부동산 투기 유형을 살펴보면 막대한 자금력이 있는 전주(錢主)가 기획부동산 업체를 설립한 후 직원 또는 현지인 명의를 빌리거나 증여로 가장하는 등 부정한 방법으로 소유권을 취득함은 물론, 임야·농지를 미등기로 매수한 다음 다수의 필지로 분할하여 불특정 다수인을 상대로 곧 개발되어 지가가 급상승할 지역인 것처럼 속여 고가에 매각하여 전매차익을 취득하면서 탈세를 합니다.

 

대부분 기획부동산 업체는 실제 전주가 바지 사장을 내세워 여러 개의 기획부동산 회사를 설립하거나, 업체의 상호를 수시로 바꾸는 방법으로 배후에서 업체를 조종하면서 세무당국 등의 추적을 어렵게 하고 장부를 은닉하여 수사에 대비하는 부동산 사기 수법을 사용하고 있습니다.

 

또한 토지거래허가제를 피하기 위하여 현지인 명의로 부동산 매입하는 것으로 기획부동산 업체나 전문 투기꾼들이 대규모로 토지 등을 매입할 때 허가요건을 갖춘 현지인들 명의로 주로 사용하고, 허위의 농업경영계획서를 작성하는 등 부정한 방법으로 농지취득자격증명서를 교부받아 종지를 매입하는 등 차명거래를 하여 부동산 실명법 위반을 하기도 합니다.

 

 

 

 

기획부동산 문제점은?

 

다단계식으로 지분 계약서로 거래를 하는 것이 가장 큰 문제입니다. 업체는 개발 불가능한 토지(임야)를 매수한 후, 인터넷 블로그·카페나 다단계 방식 등으로 매수자를 모집해 수백~수천 명에게 지분으로 쪼개어 토지 공유 지분 매매를 유도합니다. 이때 취득가의 3~5배 이상 땅값을 부풀려서 폭리를 취합니다.

 

매수자 여력에 맞추어 50~200평 규모로 지분으로 쪼개 건당 1천~1억 원에 지분 계약서로 거래하는데 벼룩시장, 인터넷 구직 사이트 등을 통해 경력 단절 여성, 취업 준비생, 은퇴한 노년층을 대상으로 구인하고 고용된 직원 본인도 토지를 구입하고 지인에게 판매하게 합니다.

 

더 큰 문제는 개발이 불가능하고 활용 가치가 없는 땅임에도 거짓·과장으로 매수자를 현혹·판매하고 있으나, 매수자 피해 사기 등의 형사고발(처벌)이 쉽지 않다는 것인데요. 지분계약서 약관에 허위·거짓 등의 방법으로 판매하지 않았다는 내용을 포함하여 사기 등 형사적 문제를 피해 가기 때문입니다.

 

게다가 수백~수천 명의 매수자의 피해(개발 불가, 지분등기로 인한 재산권 행사제한 및 사회적 폐해가 발생됨에도 이를 규제할 법규가 미비합니다. 토지 개발 없이 지분으로 분양(판매)하므로 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 적용·처벌이 불가하기 때문에 더욱 큰 피해를 양성하고 있습니다.

 

 

 

 

기획부동산 사기 수법에 당하지 않으려면?

 

계약을 할 때 토지 지번 등 물건지에 관한 정확한 정보를 요구해야 합니다. 각종 홍보 매체나 가까운 지인 등으로부터 개발호재 등을 내세워 마치 많은 이득을 얻을 것처럼 투자를 권유하고도 정확한 지번 등을 알려주지 않는다면 의심해 봐야 합니다.

 

현장 방문 및 공적장부 확인 역시 필수입니다. 물건지 위치 확인 후 반드시 현장답사를 하고 인근 시세 확인 및 개발 환경을 갖추고 있는지 확인과 함께 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도(임야도), 개별공시지가확인원 등 공적장부 열람을 통해 기획부동산 판매 토지인지 의심을 해봐야 합니다.

 

개발계획, 인근 토지 실거래도 확인해 봐야 하는데 물건지 관할 관청 및 주변 공인중개사 사무소에서 확인할 수 있습니다. 부동산 매매계약 시 계약서에 설명이나 약속한 내용이 자세히 기입되어 있는지 살펴보시고, 향후 부동산 계약 사기 등 민·형사 상 소송을 대비하여 관련 증빙자료(문자내역, 녹취, 브리핑자료 등)를 수집해 놓는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

오늘은 지분계약서를 교부하며 토지공유지분매매를 유도하는 기획부동산의 계약 사기 수법과 대처 방법에 대해 알아보았습니다. 혹시라도 기획부동산 사기가 의심된다면 사안을 진단받고 법적 대응 방안을 모색하시기 바랍니다.

 

부동산변호사닷컴은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있으니 부동산 전문 변호사와의 1:1 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.