남의 땅 침범, 토지 점유취득시효 완성으로 소유권 주장한다면?

 

 

땅 침범분쟁 사례 

 

A씨는 나대지(건축물이 없는 토지)의 소유자입니다. 그런데 30년 전쯤 B씨가 무허가로 집을 지으면서 A씨의 땅을 일부 침범한 상태로 지어버렸습니다. 얼마 후 이 사실을 안 A씨는 B씨에게 왜 남의 땅 침범하냐며 따졌지만, B씨는 모르쇠로 일관하며 아무런 보상도 하지 않은 채로 10년의 세월이 흘러 B씨는 그 집을 C씨에게 매각했습니다.

 

그런데 A씨가 지인으로부터 '토지소유권을 주장하지 않은 채 20년이 지나면 땅을 침범한 집주인에게 취득시효 권리가 생겨  보상도 받지 못하고 토지를 뺏길 수도 있다'는 이야기를 듣게 됩니다. 이에 A씨는 이제라도 B씨와의 경계침범 문제를 해결하고 상대가 점유취득시효 완성을 주장하기 전에 불법 건축물 철거를 포함한 정당한 보상을 받아야겠다고 마음을 먹게 된 것입니다. 

 

 

 

 

토지 점유취득시효 완성이란?

 

우리 민법은 장기간 유지된 법률 상태가 있으면 본래 법적으로 정당한 것이 아니라도 그 상태가 그대로 유지되도록 뒷받침하는 제도를 두고 있는데요. 그중 하나가 기간의 경과로 권리를 소멸시키는 '소멸시효' 제도인데요. 오히려 그와는 반대로 기간의 경과로 권리를 얻게 만드는 제도도 있습니다. 바로 남의 물건을 점유, 즉 사실상 지배하고 있으면서 장기간 소유자 행세를 하면 소유권을 취득하도록 하는 '취득시효' 제도입니다.

 

소유의 의사를 가지고 20년 이상 토지를 점유했을 경우에 이에 대한 점유자의 소유권을 인정해 주는 제도인데요. 예를 들어, 소유자가 방치한 땅을 다른 사람이 토지 경계선 침범해 점유하며 마치 자신이 소유자처럼 건물을 무단으로 지었다고 가정해 봅시다.

 

점유자가 20년을 점유하는 점유취득시효 완성 기간 동안 소유자가 침범 사실에 대해 항의하는 등 어떠한 대응도 없이 점유 상태가 장기간 장기간 지속되면 그 토지를 사용한 사람이 토지소유권을  취득할 수 있고, 본래 소유자는 소유권을 잃게 되는 것이죠.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

토지 점유취득시효 완성의 요건은?

 

오랜 기간 점유해서 권리자 행세를 한다면 무조건 권리를 취득할 수 있을까요? 예를 들어 대상 물건이 토지나 건물 등의 부동산이라면 20년이 요건입니다. 20년이 지난 뒤에 소유자로 등기를 하면 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

하지만 법에서 정한 취득시효 기간만 채웠다고 해서 권리를 취득할 수 있는 것은 아닌데요. 바로 '소유의 의사'로 점유했는지도 보아야 합니다. 즉, 점유자가 그 물건을 소유할 생각으로 점유를 해야 한다는 것입니다.

 

만약 남의 토지를 빌려 임차료를 내고 있었다는 사정이 있다면 이는 소유의 의사로 점유한 것이 아니어서 시효로 인한 토지소유권 취득을 주장할 수 없습니다. 다만 점유자가 어떻게 그 물건을 점유하게 된 것인지 분명하지 않은 경우도 있기도 합니다.

 

또한 평온·공연하게 점유해야 합니다. 말 그대로 남의 땅 침범해 토지를 점유하고 있던 동안 분쟁이 없었어야 하고, 누구나 점유 사실을 알 수 있도록 인공적인 구조물을 세워 놓았어야 하는 것이죠.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

간혹 토지 소유자들이 침범 사실을 알면서도 이웃과 얼굴을 붉히는 것이 싫어서 처음 한두 번 항의하고 딱히 이렇다 할 해결 없이 넘어가는 경우가 있는데 이럴 경우 20년이 흘러버리면 부동산 점유취득시효 완성 효과가 적용되어 본인의 재산권을 잃을 수도 있습니다.

 

그렇다면 내 소유의 땅에 침범하여 누군가가 무단으로 사용하거나 무단으로 건물을 올렸다면 어떻게 대응해야 할까요?

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

경계침범 대응 방안은?

 

토지소유자는 자신의 권리 회복을 위해 토지반환 및 손해배상 청구소송을 할 수 있는데요. 토지소유권을 침해당한 자는 상대방에게 그 불법건축물 철거를 통해 원래 상태로 돌려놓는 것과 그 원래 상태로 돌아간 땅을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다.

 

앞선 사례의 A씨의 경우 과거 옆집 B씨에게 땅의 일부가 자신들의 소유라고 고지했다는 점과 이를 알면서도 B씨가 악의의 점유를 한 것임을 증명한다면 점유취득시효 주장을 배척할 수 있을 것입니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

경계침범, 토지 점유취득시효 완성 분쟁에 있어서 확실한 대응을 하기 위해선 법정지상권, 점유취득시효 완성 여부, 부동산처분금지가처분신청 등을 확인해 보아야 합니다. 이를 위해서는 등기부등본을 통한 소유권 입증이 선행되어야 하는데 문제는 무허가 건물과 같은 미등기 건축물입니다. 이 경우 미등기 건축물을 양도받아 점유·사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다.

 

판례에 따르면 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에 '등기를 하지 않고 있는 건물 점유자'도 포함되기 때문에 대지 소유자가 그 건물에 의해 불법적인 점유를 당하고 있는 경우 해당 불법건축물 철거를 요구할 수 있습니다.

 

따라서 토지소유권자인 A씨의 경우 새로운 집주인 C씨를 상대로 건물철거 및 토지인도를 청구하고 그동안의 토지 사용과 관련해 임대료 명목의 부당이득반환 청구소송을 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

이처럼 남의 땅 침범, 토지 점유취득시효 완성에 관한 경계분쟁은 소송 결과에 따라 토지를 잃기도, 건물이 철거되기도, 지료를 부담하게 될 수도 있기 때문에 처음부터 대응을 잘하셔야 합니다. 그렇기 때문에 아무래도 법률 전문가의 조력을 통해 해결하시는 것이 좋겠죠.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 경계침범 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 분쟁이 발생했다면 변호사 상담을 받아보시기 바랍니다.