자주점유타주점유 에 따른 점유취득시효 완성 여부 사례는?

시대가 지날수록 부동산의 가치 역시 달라질 수밖에 없습니다. "그때는 맞고, 지금은 틀리다"라는 말이  여기에 해당되지 않을까요? 특히 토지를 상속받거나 매매가 오랜기간 지속되어 온 경우라면 더욱 그렇죠. 

최근 저희 법인을 통해 진행한 사건도 이러한 토지에 관련한 분쟁이었습니다.   

 

 

 

사실 관계는 이렇습니다. A씨(이하 망인)는 76년경 이 사건 대지 및 그 지상 건축믈에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 망인이 소 제기 후 22년 1월경 사망하여 그 재산을 처 포함 자녀들에게 각 상속 되었습니다. 

이후 망인의 자녀들은 감정도를 토대로 건물 일부, 담장 및 추녀로 점유하고 있던 이 사건 토지 일부인 8제곱미터를 점유취득시효를 이유로 의뢰인 B씨에게 소유권이전등기절차를 이행하라며 소제기를 해왔는데요. 참고로 B씨는 96년경 이 사건 이근 토지를 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 상태였습니다. 

 

 

이후 설명부터는 이해를 돕기 위해 원고와 피고로 나누겠습니다. 

과거 판례에 따르면, 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있습니다(대법원 2009. 7. 16. 선고, 2007다15172, 15189 전원합의체 판결 등 참조).

앞서 본 사실에 따르면, 피고는 특별한 사정이 없는 한, 원고들에게 이 사건 계쟁토지에 관하여 그 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 때로부터 20년이 경과한 날에 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있습니다. 

 

 

 

하지만 우리 법원은 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것으로 보고 있습니다.

원고는 증거 없이 불법 증축부분임이 명백한 이 사건 토지 부분 콘크리트 담장이 최초 건축 당시부터 존재하였다고 주장했습니다. 그런데 설령 그것이 사실이라고 하더라도 원고는 원고 소유 건물의 최초 소유자가 아니고, 등기부상 면적을 ‘상당히’ 초과하는 48㎡의 점용권을 매수한 악의의 매수인일 뿐입니다. 

취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 했다고 하더라도 부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하게 됩니다.

 

그런데 매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 게약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고, 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다(대법원 1997.1. 24. 선고 96다41335 판결 참조). 

 

 

 

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그렇다면 법원의 판단은 어땠을까요?

 

 

 

이 사건 대지의 등기부상 면적은 96㎡인 반면, 망인이 76년경 이 사건 대지와 이 사건 주택을 매수할 당시부터 현재에 이르기까지 이 사건 주택 부지의 면적은 144㎡인데, 이는 이 사건 대지 면적을 50% 초과하는 면적인 바, 그 점유는 점유권원의 성질상 타주점유이다.​

망인 및 원고들이 이 사건 주택의 부지로 소유권이전등기를 경료받은 이 사건 대지는 그 면적이 96㎡인데, 망인 및 원고들이 이 사건 대지를 침범하여 이 사건 주택, 담장, 경계석, 추녀선으로 하여 이 사건 주택 부지로 점유하고 있는 면적은 피고 소유 토지인 이 사건 계쟁토지 8제곱미터를 포함하여 침범 토지 전체 면적이 48제곱미터인 사실을 인정할 수 있는 바, 상당히 넓다고 하지 않을 수 없다. 

따라서 특별한 사정이 없는 한 망인 및 원고들은 이 사건 주택 및 그 부지에 관한 계약을 체결함에 있어서 이 사건 주택이 침범한 토지의 부분은 점용권만을 매매한 것으로 봄이 상당하고, 결국 망인 및 원고들의 이 사건 계쟁토지에 대한 점유는 권원의 성질상 타주점유라 할 것이다.

 

 

경계침범 분쟁을 다루는데 있어서 소유의 의사, 또 이에 따른 점유취득시효 판단은 굉장히 중요합니다. 현재의 기록 뿐만이 아니라 과거의 기록까지 모두 살펴봐야 하는 것이죠. 따라서 혼자서는 진행이 어려울 수 있습니다. 

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 경계침범, 토지보상, 지역주택조합 전담팀을 구성해 사건을 해결해 나가고있습니다. 현재 관련 문제로 어려움을 격고 계시다면 주저 말고 명경으로 연락 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

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