농업진흥구역 매입, 허위로 농지취득자격증명 발급받았다면

 

 

2021년에 충남지방경찰청 반부패·경제범죄수사대가 농업법인을 설립해 농지 취득한 후 지분을 쪼개 되파는 소위 '지분 쪼개기' 수법으로 전매차익을 챙긴 부동산 개발업자를 구속하고 이에 가담한 관련자들을 불구속 기소한 사건이 있었습니다. 

 

해당 사건은 전형적인 기획부동산 사건으로 부동산 개발업자는 충남 당진시 합덕읍과 석문면 등지의 농지 21필지 약 43,000㎡(13,000평 상당)를 평당 18만 원에 매입한 후 지분을 쪼개어 텔레마케터 등을 고용해 119명에게 판매했습니다. 이들이 판매한 금액은 평당 약 100만 원이었습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

경찰에 따르면 이들이 챙긴 전매차익은 총 107억 원으로 경찰은 부동산 투기로 인한 수익은 끝까지 추적하여 환수한다는 원칙에 따라 A씨와 관련된 차명 재산에 대해서 추징보전을 신청했습니다.

 

최소한의 시세 확인도 없이 지분을 매입한 119명 역시 입건됐습니다. 농사를 지을 목적도 없이 단순한 투기 목적으로 업체로부터 농지 매수한 것이 이유였습니다. 이들 역시 단순한 피해자가 아닌 부동산 투기의 실행자로 간주한 것입니다.

 

경찰은 "농지 투자자들은 사실상 영농의사 없이 개발호재와 부동산 시가 상승에 따른 시세차익 등의 투기 목적으로 농지를 구입한 것으로 확인됐다"고 설명했습니다.

 

이어 "앞으로도 농지가 부동산 투기의 수단으로 악용되지 않도록 지속적으로 단속할 예정"이라며 "농지 취득 시 필요한 농지취득자격증명서 발급이 형식적 절차에 그치지 않고 실질적으로 이루어질 수 있도록 관계 기관에 제도 개선을 통보할 계획"이라고 밝혔습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

우선 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 소유하지 못하고, 이에 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득 자격증명을 발급받아서는 안 됩니다.

 

기획부동산 업체가 좋은 땅이 있다며 소개한 땅을 샀지만 계약 당시 땅에 대해 아무런 설명이 없었거나 허위의 광고를 하여 매수자 본인은 자세한 토지 용도를 모른 채 농업진흥구역 매매한 경우가 종종 있습니다.

 

 

 

 

저희 법인의 상담자 역시 업체 직원의 말을 믿고 농지 취득 투자했는데 추후에 농지법 위반을 이유로 벌금을 내라는 약식 명령이 내려져 저희 법인에 문의를 하게 된 사례가 있었습니다.

 

상담자에게 농업진흥구역 매매를 종용한 부동산 업체는 농업회사법인으로 대표와 임직원들이 농지 투자자들에 대한 농지법위반방조죄로 기소되어 재판 중에 있습니다. 이들은 2015년 경부터 농업경영에 이용할 의사 없이 농업법인 명의로 농지를 취득한 뒤 영업 직원들을 통해 모집한 매수 희망자들에게 위 판매용 농지를 '합덕역' 개통 등의 개발 호재를 내세워 분할 매도하고, 법무사 또는 직원을 통해 농지매수 희망자들로 하여금 취득 목적을 '농업경영', '주말체험영농' 등으로 허위로 기재한 농지취득자격증명 발급받도록 하여 시세차익을 얻었습니다.

 

 

 

 

해당 업체는 농업진흥구역을 팔면서 투자자들에게 '농업경영에 이용할 목적이 없더라도 매매 대금과 위임장만 주면 관련 서류를 모두 준비하여 농지를 취득할 수 있게 해주겠다'는 취지의 조건을 제시하며 농업회사법인 명의로 충남 당진시 합덕읍 토지를 분할 매도했습니다.

 

농지 투자자들은 농지 취득을 하더라도 자기의 농업경영에 이용할 의사가 없었음에도 불구하고 합덕읍 사무소를 통해 주말체험영농 목적으로 취득한다는 취지의 신청서를 제출하여 농지에 대한 농지취득자격증명 발급을 받았습니다.

 

결국 이들도 기획부동산 업체에 속은 피해자이면서 농지 소유 제한을 위반하여 부정하게 농지에 대해 농지취득자격증명 발급받은 자가 되어 벌금을 내야 하는 상황에 도래하게 된 것입니다.

 

 

출처 - 국토교통부

 

 

의뢰인이 매수한 토지의 토지이용계획을 열람해 보면 농림지역, <농지법>에 따른 농업진흥구역 등으로 지정된 것을 보실 수 있습니다. 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되는 토지이용행위, 그 밖에 「농지법」에서 정한 토지이용행위만이 허용됩니다. 

 

즉 농업진흥구역은 산, 평야처럼 계획적으로 정비된 우량농지가 집단화되어 있는 곳으로 정부는 식량안보와 식량주권을 위해 농업 행위만 가능한 농업 전용 토지를 보호하기 위해 농업진흥구역을 설정합니다.

 

문제는 개발행위에 제한이 많아 지가가 저렴한 농업진흥구역의 속성이 외려 투기에 이용된다는 것입니다. 하지만 절대농지의 경우 개발 가능성이 거의 없으며 대규모 공공개발에 편입되는 확률도 적기 때문에 부동산 업체가 농지 투자를 유도한다면 반드시 토지의 객관적인 현황을 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

오늘은 농업진흥구역 매매 피해 사례에 대해 이야기해 보았습니다. 업체에 속아 허위로 농지취득자격증명 발급 받아 농지를 매매했는데 기획부동산 사기 의심이 들거나 농지법 위반 등의 문제가 발생했다면 법적 대응 방안을 모색하시기 바랍니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.