지역주택조합이란? 지역주택조합 장단점, 문제점에 대해

 

 

소액의 계약금만 내면 아파트를 싼값에 확실히 분양받을 수 있다는 광고에 속아 지역주택조합에 가입했다가 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 바람에 초기에 납부한 가입계약금이나 분담금 등을 날리거나 끊임없이 증가되는 추가분담금으로 좌절하게 되는 경우가 적지 않습니다.

 

역세권 아파트를 저렴한 가격에 청약통장 없이 취득할 수 있다는 광고나 길거리 플래카드 등을 보고 내 집 마련의 절호의 기회라고 생각하며 홍보관을 찾아갔다가 분양 직원들의 홍보에 넘어가 섣불리 계약했다가 길게는 10년 넘게 발목이 잡히는 경우도 있습니다.

 

지역주택조합의 성공 확률이 통상 10 ~ 20% 정도에 불과하다고 하니 실패한 80 ~ 90%의 경우 오랜 세월 억장이 무너지는 맘고생은 기본이고 분담금이 모두 날아가는 막대한 재산적 피해도 입게 됩니다.

 

지역주택조합은 장단점이 분명한 사업이기 때문에 오늘은 지역주택조합 문제점에 대해 한번 이야기해 보도록 하겠습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

지역주택조합이란?

 

지역주택조합이란 동일, 인접한 시·군에 거주하는 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택소유자가 주택법에 의하여 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보하여 주택(아파트)을 건설하는 사업을 위해 설립한 조합으로서, 주택법이 규율하고 있습니다.

 

결국 무주택자 등 조합원이 사업주체가 되어 분담금을 내고 땅을 사고 시공사를 선정해서 자신이 분양받을 아파트를 짓는 구조입니다. 조합원들로 구성된 조합이 사업주체가 되는 점만 제외하면, 통상 민간 시행사가 사업 주체가 돼 땅을 사 모아 진행하는 '일반 시행사업'과 동일합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

지역주택조합원 자격 요건은?

 

▶ 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자

▶ 조합설립인가 신청일 현재 해당 지자체에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 자

▶ 본인과 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닌 자

 

 

출처 - pixabay

 

 

지역주택조합 장점

 

아무래도 지역주택조합 장점으로 가장 많이 홍보하는 것이 일반 분양 아파트에 비해 분양가가 30%가량 저렴하다는 것인데요. 분양가상한제 적용을 받지 않고 임대주택 의무조항도 없는 점이 사업성을 높이는 요인이기도 합니다. 또한 주택청약통장이 필요 없고 해당 조합원에게 우선 공급이 가능해 층, 동, 호수도 우선적으로 배정받을 수 있다는 것이 장점입니다.

 

다만 여기서 알고 계셔야 하는 것은 사업 진행 중 여러 차례 추가 분담금이 발생하면 실제 입주 시 일반 분양 아파트와 별 차이가 없을 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

지역주택조합 문제점, 단점(위험성)

 

지역주택조합이란 사업에서 가장 중요한 것은 토지 확보입니다. 하지만 사업부지 확보하는 과정을 보면 쉽지만은 않습니다. 사업부지 소유권의 50% 이상의 사용권원을 확보해야 조합원 모집이 가능하고, 80% 이상의 사용권원 및 15% 이상의 토지에 대한 소유권을 확보해야 조합설립인가를 받아 사업을 할 수 있으며, 95% 이상 소유권을 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있습니다.

 

그러나 현실적으로 사업부지 토지의 사용권원 확보가 어려워 50% 이상 확보해서 조합원 모집을 하더라도 80% 이상 확보하지 못해 조합설립인가까지 가지 못하고 무산되는 경우도 있습니다.

 

조합설립인가를 받았다고 하더라도 95% 이상 소유권을 확보해야만 비로소 사업계획 승인을 받아 사업을 시작할 수 있는 것인데 이는 사실상 실현하기 굉장히 어려운 수치입니다.

 

결국 소유권 확보가 안 되어 사업을 중단해야 하거나 사업을 유지하더라도 수년 동안 지지부진하게 사업비만 허비하는 사업장이 많아지는 것입니다.

 

 

 

 

이렇게 사업이 장기화되면 조합운영비는 지속적으로 지출되어야 하고 토지 매입 비용과 업무대행사 비용, 홍보비용, 조합원 모집비용, 대출이자 등 금융비용이 증가되어 조합원의 분담금만으로는 해결이 안 되어 부득이 총회 결의를 통해 여러 차례 추가분담금이 부과되기 마련입니다.

 

또한 조합원들이 사업에 문외한이거나 무관심한 경우를 악용해 조합 임원과 업무대행사가 비리를 저지르는 경우 조합원은 보호되지 않는 것도 지역주택조합 문제점으로 꼽을 수 있습니다. 조합 사업, 조합원이 어떻게 되든 말든 자신들의 이권부터 챙겨 횡령죄, 배임죄 등으로 처벌되는 사례들도 있어 특별한 견제 수단이 없는 것 역시 지역주택조합 문제점 중 하나입니다.

 

 

 

 

마지막으로 탈퇴가 힘들다는 것이 가장 큰 단점입니다. 조합 측이 애초에 가입 자격이 안 되는데 가입을 시켰다거나 과도하게 허위, 과장 광고했다는 점을 증명할 수 있는 조합원이라면 법적 대응을 해 볼 여지가 있으나 그게 아니라면 임의 탈퇴로 보아 탈퇴 시 오히려 위약금을 더 내고 탈퇴하라는 답변을 받을 수 있습니다.

 

따라서 조합 사정이 좋지 않은 것 같아 탈퇴하고 싶다면 각자의 사안과 서류들을 살펴보고 조합의 귀책사유가 있는지 찾아보는 것이 중요합니다.

 

오늘은 지역주택조합이란 사업을 설명하면서 지역주택조합 장단점 살펴보았는데 조합원으로서 탈퇴를 고려 중이시라면 전문가의 조력을 통해 솔루션을 받아보시는 것이 좋습니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀을 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.