토지수용 손실보상금 증액 소송, 실제 토지현황으로 따져야

 

 

토지수용제도란?

 

국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있습니다.

 

이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지, 물건 등 소유자와 먼저 매수 협의를 하고 이때 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호 간에 계약을 체결하여 필요한 토지 등을 매수하게 됩니다.

 

그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용 제도를 마련하고 있으며 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있습니다.

 

이는 토지 소유자에게 특별한 희생이 발생하기 때문에 토지주 입장에서는 토지수용 손실보상금에 주목을 하셔야 합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

공익사업이  국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어져서는 안 되며 수용 자체를 개인이 거절할 수 있는 성질의 것이 아닌 만큼 수용이 불가피하다면 그 손실은 충분히 보상해 주어야겠죠.

 

하지만 많은 사례들이 토지보상기준 등이 잘못 측정되어 보상가가 터무니없게 적은 금액으로 산정되고 있어서 토지주와 지자체 간에 분쟁이 발생하기도 합니다. 저희 법인에서도 보상 기준을 지자체에서 공부상 지목으로 산정해 보상가가 낮았던 것을 변호사 조력을 통해 실제 토지현황 기준으로 산정되게 하여 토지수용 손실보상금 증액 소송에서 승소했던 사례가 있어 소개해 볼까 합니다.

 

 

 

 

의뢰인이자 원고들은 서울시 노원구의 토지를 소유한 토지 소유자이며 피고는 서울특별시 노원구입니다. 사건의 경위를 먼저 살펴보면, 서울특별시 노원구는 도시계획시설(공원)사업의 시행을 위하여 실시계획을 작성하고 이를 고시했습니다. 사업시행자는 이 사업에 편입되는 토지의 취득을 위해 원고들과 협의를 했으나 협의가 성립되지 않아 소외 서울특별시토지수용위원회에 그 수용을 위한 재결을 신청했습니다.

 

서울특별시 토지수용위원회는 이 사건 토지를 수용하고 원고들에 대한 토지 손실보상금 산정을 하는 재결을 했고 피고는 그 금원을 공탁했습니다. 이에 원고들은 "이의를 유보하고 보상금의 일부를 수령한다"는 조건을 명시하고 공탁금을 수령한 후 중앙토지수용위원회에 이의신청을 했습니다.

 

중앙토지수용위원회는 원고들의 이의신청을 기각하는 이의재결을 했으나 서울특별시토지수용위원회가 결정하고 중앙토지수용위원회가 확정한 보상금액은 이 사건 토지의 적당한 보상가액의 3/4도 안 되는 금액이었습니다. 이는 원고의 정당한 이의신청을 고려하지 않은 금액이었기에 의뢰인들은 토지수용 손실보상금 증액소송을 진행하게 된 것입니다.

 

 

 

 

이 사건 토지에 대한 토지 손실보상금 산정의 기초가 된 협의보상 단계에서의 각 감정 평가 및 이 사건 이의재결 및 수용재결의 기초가 된 각 감정평가는 대상 토지의 현실적인 이용 상황을 전부 임야로 보고 감정평가를 수행했으며 교통상황 및 획지 조건에 대한 고려 없이 감정평가를 수행했습니다.

 

그러나 이 사건 토지의 항공사진을 확인해 보니 도로에 접한 면적 비율이 높고 평지에 가까운 완경사지이며 가로·세로 길이가 거의 동일한 정방형에 가까운 사다리형의 토지였습니다. 특히 실제 토지현황 및 이용 상황의 경우, 자연림이 거의 없으며 전답 및 나지로 이용 중입니다.

 

 

 

 

관련 법령인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')에 따르면

 

협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 보상하되 그 공시 기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용 계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자 물가 상승률과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정 가격으로 보상해야 합니다.

 

또한 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용 상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되 일시적인 이용 상황과 토지 소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

이와 관련해 대법원의 판례도 '토지 가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 토지현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질 변경이 행하여지는 경우 형질 변경 행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.(대법원 1994.4.12. 선고 93누6904 판결 참조)'라고 판시하고 있습니다.

 

그렇다면 대상 토지는 의뢰인들의 선친이 묘지 및 농지로 이용하고 있던 토지로 형질 변경 행위 없이 도시공원 결정 당시에도 농지로 사용되었으므로 전답 및 나지 기준으로 보상금이 산정되었어야 합니다. 하지만 지자체는 토지 현황을 고려하지 않고 공부상 지목인 임야를 기준으로 감정평가하여 보상금이 합당하지 않았던 것입니다.

 

 

 

 

도시계획시설(공원) 사업을 명목으로 토지이용권한을 자의적으로 박탈한 지자체가 토지 소유주들의 정당한 보상 요구를 편법적으로 거부하는 것은 부당하며 허용되어서는 안 됩니다.

 

이러한 근거들을 주장하며 저희 명경이 서울시 노원구를 상대로 법적 대응을 하자 종국적으로 재판부의 화해권고결정문을 받게 되었습니다. 이에 의뢰인들은 당초보다 증액된 토지수용 보상금을 받으며 사건을 종결하게 되었습니다.

 

오늘 소개해 드린 사례처럼 만약 토지수용 손실보상금 산정이 공부상 지목을 기준으로 되었다면 보상금 증액 소송을 통해 실제 토지현황으로 감정을 신청해야 합니다. 다만 지자체를 상대로 대응을 하는 것이 쉽지 않기 때문에 전문 변호사의 조력을 통해 해결하시는 것을 추천드립니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 토지보상 전담팀을 운영하고 있으니 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.