인천 지역주택조합 주택법 개정 위반, 계약 무효 사유라면

 

 

한동안 부동산 시장에서 집값 상승과 공급 가뭄으로 인해 아파트 입주권과 분양권에 대한 관심이 끝없이 증폭되는 가운데, 무주택자들이 '내 집 마련'이라는 꿈을 품고 조합에 가입했다가 조합 사업의 추진 과정에서 발생하는 다양한 장애물로 인해 오히려 손해를 입고 탈퇴하는 경우가 늘고 있습니다.

 

지역주택조합의 경우 사업 과정에 대한 전문적 지식이 부족한 조합원들은 토지매입이나 홍보 등에 있어 업무대행사나 추진위원회에게 의존할 수밖에 없는 구조입니다. 이점을 악용한 일부 대행사에서 토지 확보율을 부풀리거나 조합원 모집이 거의 다 되었다며 허위 혹은 과정의 광고를 하여 조합원 가입을 유도하고 있어 주의하셔야 합니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

뒤늦게 사업이 실제와 다르게 진전이 없다는 것을 알게 된 조합원이 지역주택조합 탈퇴를 요청하면 조합 측은 임의 탈퇴는 불가능하다고 안내하거나 탈퇴하더라도 업무추진비를 공제하거나 계약서에 따른 위약금을 내고 탈퇴할 것을 요구합니다.

 

이러한 폐단을 막기 위해 정부는 2020년 주택법을 새롭게 개정했습니다. 여러 문제점을 보완하는 조항이 추가되거나 수정되었지만 여전히 허점이 존재하기 때문에 여러 정황을 따져봐야 하는 실정입니다.

 

몇 가지 상황에 따라 법적 대응을 통해 조합 탈퇴뿐 아니라 분담금 환불이 가능한데 그 예로 계약 당시 허위 또는 과장 광고가 있었거나 조합 측이 채무를 이행하지 않고 있다거나 애초에 가입 자격조건이 되지 않는데 문제없다며 가입을 시킨 경우 등입니다.

 

이와 관련해 저희 법인의 지주택 소송 사례 중 인천 지역주택조합이 주택법 개정 위반으로 계약 무효 사유를 인정받은 사례가 있어 소개해 볼까 합니다.

 

 

 

 

의뢰인은 2020년 9월에 한 인천 지역주택조합에 동, 호수, 타입을 특정하여 조합원 가입 계약을 체결했습니다. 조합 측에서는 의뢰인이 가입 계약을 체결할 당시 사업계획상 700여 세대의 아파트 신축이며 지상 29층 아파트 7개동을 건축하며 특히 주택법 개정에 의해 구청에서 허가를 받고 조합원을 모집한다고 광고를 했습니다. 참고로 변경된 주택법에 의하면 50%의 토지 사용권원 확보가 되어야 조합원 모집을 할 수 있습니다.

 

하지만 저희 법인이 확인한 결과, 당시 조합의 토지 매입률은 광고한 것과 큰 차이가 있는 것으로 확인됐습니다. 관할 관청에 확인한 결과 실제 계약일인 2020년 9월 기준으로 25%의 토지사용권원만을 확보했습니다. 게다가 의뢰인이 작성한 계약서에도 주택법 개정에 따른 설명의무 조항이 모두 누락된 것을 확인했습니다.

 

2020년 7월로 시행된 주택법에는 설명의무 조항을 모두 계약서에 명시하고 별도의 확인까지 받는 것을 명시하였음에도 조합 측은 위 주택법을 위반한 계약서를 작성하였고 강행법규 위반의 계약서는 계약 무효 사유로 보는 것이 우리 대법원의 확고한 판례입니다.

 

 

 

 

주택법 개정 이후에 의뢰인이 가입 계약을 체결했기 때문에 조합은 의뢰인에게 계약서 및 별도 확인서를 통해 토지사용권원 확보율을 계약자에게 반드시 고지해야 했습니다.

 

그러나 의뢰인의 가입 계약서를 살펴보니 분담금 액수 및 납입 일정, 토지사용권원확보율 등 주택법에서 정하는 계약서 및 서면 확인에 반드시 포함되는 내용이 전혀 기입되어 있지 않았습니다.

 

따라서 저희 법인은 이렇게 계약의 중요사항이 포함되지 않은 강행법규 위반의 계약서는 그 전체가 무효이므로 이 사건 조합원 가입 계약은 계약 자체가 무효라고 주장했습니다.

 

 

 

 

앞서 의뢰인은 저희 법인이 법적 대응을 하기 전에 조합의 홍보관에서 업무 대행사 직원에게 위 계약의 무효 및 납입금 반환을 요청한 바 있습니다. 이에 조합에서는 의뢰인에게 업무추진비를 공제한 나머지 금액만을 반환할 수 있다고 고지했습니다.

 

그러나 설명드렸듯이 이 사건 계약은 강행법규를 위반한 무효인 계약이며, 조합의 고의의 위법행위에 의뢰인이 기망당해 체결한 계약의 유효를 근거로 한 조합 측의 공제 주장은 이유가 없습니다.

 

위와 같은 이유로 저희는 조합에게 무효 또는 취소를 원인으로 납입금 전액의 반환을 청구하는 조정 신청을 했습니다.

 

명경(서울)이 법적 대응을 통해 조합을 압박한 결과, 해당 인천 지역주택조합 측에서 의뢰인에게 연락하여 전액 반환하겠다고 하여 합의서를 작성하고 조정 신청을 취하하게 되면서 사건을 마무리하게 되었습니다.

 

 

 

 

오늘은 주택법 개정됨에 따라 계약서에 중요 내용을 기재해야 함에도 불구하고 고의로 누락하고 허위로 광고하여 이에 계약서 무효를 주장해 납입금 전액 환불받은 인천 지역주택조합 사례를 설명해 드렸습니다.

 

만약 조합 측이 기망행위를 했다면 계약 무효 사유로 법적 대응을 통해 환불을 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 다만 각자의 사안과 계약서 등을 확인해 봐야 하는 절차가 우선입니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀을 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.