지역주택조합 토지매입, 지위승계 관련 허위광고 계약 무효 사례는

 

 

저렴하게 내 집을 마련하는 수단으로 주목받았던 지역주택조합이 깜깜이 사업으로 오히려 서민들의 내 집 마련의 꿈을 짓밟고 있는 경우가 있습니다. 국토교통부가 이러한 지역주택조합의 문제점을 바로잡고자 현장 점검을 통해 제도 개선을 검토하기로 했습니다. 지난 2015년부터 지역주택조합 제도를 지속적으로 개선해왔으나 아직 현장에서 잘 작동되지 않고 있다고 판단해 현장점검을 계획하고 있다고 합니다.

 

국토교통부는 지난 2020년에도 조합원 모집을 위한 과장광고를 금지하고 조합 해산 절차를 마련하는 등 지역주택조합 제도를 개선한 바 있는데 이번 점검도 이 부분을 중점적으로 살펴볼 계획이라고 합니다. 점검 대상으론 서울과 부산, 광주에서 각각 한 곳을 정해 운영 실태, 조합원 정보공개 제도와 신탁 현황 등도 중점적으로 들여다보기로 했습니다.

 

 

[단독]툭하면 사업 지연…정부, 지역주택조합 손본다

 

 

지역주택조합이란 지역 주민이 직접 토지를 매입하고 주택을 건설하기 위해 만들어지는 조합입니다. 해당 지역에 토지가 전혀 없어도 사업을 진행할 수 있다는 점에서 재개발·재건축 등 정비 사업과 차이가 있습니다. 그만큼 지역주택조합 토지매입이 핵심인 사업인데 조합원의 자금을 모아 토지를 사들이고 인허가를 받아야 합니다.

 

조합원 모집에 실패하거나 토지 확보가 제대로 되지 않으면 사업이 장기간 지연될 수 있으며 그에 따라 토지 매입 비용이 늘어나 추가 분담금이 발생하는 것이 다반사인데 사업 일정과 분양가를 확정할 수 없는 것이 특징입니다.

 

또한 조합원 모집이 순조롭게 이뤄져도 지자체가 사업을 승인하는 기준인 토지 소유권 95%를 확보해야 하기 때문에 사실상 사업을 승인받는 조합도 소수에 불과합니다. 결국 토지소유권 95%를 확보하지 못하면 사업이 계속해서 지연될 수밖에 없는데 한번 지주택 조합원으로 가입하면 임의로 탈퇴할 수도 없고 사업 지연에 따른 분담금만 추가적으로 내야 하는 상황에 처하게 됩니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

이러한 사업 특성에 따라 조합 측에서는 조합원 모집률이나 토지매입률 등을 사실과 다르게 부풀려서 광고하는 경우가 있습니다. 만약 이러한 광고에 속아 조합원에 가입했다면 추후에 탈퇴가 가능할까요? 저희 법인의 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

의뢰인은 청주 지역주택조합 한 곳에 총 납입금 6500만 원을 내고 동, 호수, 타입 등을 특정하여 가입계약을 체결해 조합원이 되었습니다. 하지만 알고 보니 조합 측은 의뢰인에게 가입계약 체결 당시 조합의 토지 사용권원 확보 현황 내지 토지계약률에 관하여 허위광고를 하여 의뢰인이 기망 또는 착오에 빠져 조합원 가입계약을 체결하도록 했습니다. 또한 사업 도중에 업무대행사가 바뀌어 지위승계 관련해서도 문제가 있었습니다.

 

 

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'허위광고'에 대해서 대법원의 판시는?

 

대법원은 '상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.(대법원 2009.4.23.선고 2009다 1313 판결)'라고 판시하고 있습니다.

 

이에 따라 해당 청주 지역주택조합의 의뢰인에게 한 허위광고 사실에 대해 자세하게 설명해 드리겠습니다.

 

 

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지역주택조합에 있어서 토지의 사용권원 확보 현황 또는 토지계약률은 사업의 성패를 좌우하는 가장 중요한 요소로 가입계약을 체결하는 조합원들에게 있어서 조합원 모집률과 더불어 계약의 가장 중요한 부분에 해당합니다.

 

조합 측은 의뢰인이 조합원 가입 계약을 체결할 당시 토지확보율이 100%라고 광고했고 창립총회 전 발송한 창립총회 안내 책자에서도 "사업 예정부지의 토지에 대해 98.9% 매매계약 체결을 완료하였다"고 안내했습니다.

 

또한 당시 조합장도 창립총회 자리에서 "전체 사업 예정부지 54필지 중 1필지 195㎡에 대해서만 토지매매를 협의 중에 있고, 다른 토지들은 모두 계약이 되었다. 사업 예정부지 내의 토지에 대해 98.9% 매매계약 체결을 완료했고, 향후 미계약 필지에 대해 협의가 되지 않을 경우 주택법 조항에 근거한 매도청구의 방법으로 100% 소유권 확보가 가능하다"고 발언했습니다.

 

 

 

 

또 다른 쟁점으로는 조합 측은 기존에 이 사건 사업을 진행하다가 포기한 업무대행사 사이에 사업권 양도·양수 계약을 체결하면서 전 업무대행사로부터 이 사건 사업 예정부지 내 토지에 대한 매매계약 당사자로서의 지위를 인수했습니다.

 

그런데 전 업무대행사와 토지주들 사이의 매매계약에서 계약금 지급 시기가 '토지 100% 계약 시'이며 매매 계약서에 '계약금 입금 후에는 즉시 계약으로서 효력이 발생한다'는 기재가 있는바, 위 매매계약에 따른 계약금이 지급되지도 않은 상태에서 매매계약이 체결된 지 6년이 넘게 지났으므로 매매계약은 이미 그 효력을 잃었다고 할 수 있었습니다.

 

그리고 계약 당사자로서의 지위승계를 목적으로 하는 계약인수의 경우 양도인과 양수인 및 기존 당사자의 동시 합의에 의한 삼면계약 또는 관계 당사자 3인 중 2인의 합의와 나머지 당사자의 동의 내지 승낙의 방법으로 이루어져야 함에도(대법원 1987.9.8.선고 85다카733, 734 판결 등 참조), 토지주들의 동의 내지  승낙이 전혀 없었기 때문에 계약인수의 효력이 발생하지 않았습니다.

 

 

 

 

그렇다면 전 업무대행사가 계약을 체결한 토지를 제외하고 원고가 가입 계약을 체결할 당시 피고가 실제로 확보한 토지는 이 사건 사업 예정부지의 약 18%에 불과하였음에도 100% 확보를 했다고 광고한 것은 신의칙을 벗어난 허위광고에 해당한다고 보아야 할 것입니다. 이에 저희는 부당이득금 반환 소를 통해 기망 또는 착오에 의한 가입계약 취소를 청구했습니다.

 

그 결과 재판부는 "조합은 의뢰인에게 납입금 전액을 지급하라"는 판결을 내렸습니다. 이로써 의뢰인은 청주 지역주택조합으로부터 환불을 받고 조합원 탈퇴를 할 수 있었습니다.

 

 

 

 

여러 조합의 자세한 내막을 살펴보면 조합장, 업무대행사 혹은 조합원이 도중에 바뀌어 지위승계 문제가 발생하거나 토지매입 비율 등을 허위광고하는 사업장이 많은데요. 조합원 가입을 고려한다면 이러한 부분을 주의하셔야 합니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.