중도금 무이자 안 된다며 지역주택조합 추가분담금 요구한다면

 

 

많은 분들의 평생소원 중 하나가 바로 '내 집 마련'이 아닐까 싶은데요. 그런 분들에게 솔깃하게 다가오는 것이 '지역주택조합' 입니다. 무엇보다 매력적으로 다가온 것은 '소액의  계약금만 내면 신축 아파트를 바로 분양받을 수 있다'는 설명과 분양권 전매가 가능하다는 점도 장점이라고 생각해 결국 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)까지 해 계약금 및 분담금을 마련해 조합원으로 가입 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

 

먼저 사업에 대해 간단하게 설명하자면, 지역주택조합 사업을 시작하려면 주택 건설 예정 세대수의 절반 이상, 최소 20명 이상의 자격자가 발기인 조합을 구성해 사업 부지를 선정하고 지역주택조합 설립 추진위원회를 구성해야 합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

토지 소유자의 50% 이상의 사용권원을 확보하면 조합원 모집이 개시됩니다. 사용권원 80% 이상, 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 각각 확보해야 조합설립인가가 떨어집니다. 건축심의와 지구단위계획 등을 결정하는 사업계획승인은 토지 소유권이 95% 이상 확보돼야 비로소 가능합니다. 100% 확보에 이르면 시공사를 선정하고 착공 단계가 진행됩니다. 그다음 분양과 입주가 순서대로 이뤄집니다.

 

이론적인 설명은 이러한데 실제로는 이 과정이 단기간에 순조롭게 진행되는 사업장이 희박합니다. 그 이유는 지역주택조합은 사업 시행사가 조합 그 자체이므로 내부에서 운영 비리 등의 문제가 발생할 우려가 있기 때문입니다. 또한 조합 추진 과정에서 토지 확보가 늦어지거나 조합원 모집에 문제가 생겨 사업이 지연될 확률이 높습니다.

 

 

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앞선 설명처럼 조합설립인가를 받아 사업을 하려면 전체 사업 대상 토지의 80% 이상의 사용권원을 확보해야 합니다. 그러나 현실적으로 각 토지의 소유자를 설득하는 과정이 말처럼 쉬운 일이 아닙니다.

 

토박이 지주이거나 추후 땅값이 더 오를 수 있다는 이유로 매도를 거부하며 소위 '알박기'하는 지주들도 많기 때문인데요. 종국에 매도가 진행되더라도 이미 토지 가격이 매우 상승한 후라 결국 조합원들에게 지역주택조합 추가분담금을 요구할 수밖에 없는 상황이 오게 됩니다.

 

저희 법인에도 지역주택조합 추가분담금 문제로 조합의 상황을 버티지 못해 탈퇴를 희망하는 분들이 문의를 많이 주십니다. 이와 관련한  사례 하나를 소개해 볼까 합니다.

 

 

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의뢰인들은 전라남도 소재의 한 지역주택조합에 동·호수·평형·타입 등을 특정하여 조합원 가입 계약을 체결했습니다. 해당 조합 측에서는 의뢰인들이 가입계약을 체결할 당시 '중도금 무이자'로 진행될 것이라고 광고했는데요. 

 

조합은 갑자기 중도금 무이자가 어려워진 상황이라고 통보하여 의뢰인들이 이자를 납부해야 하는 상황이 되었습니다. 결국은 당초에 납입한 분담금이 확정 분담금이 아니라 지역주택조합 추가분담금으로 납입금을 더 내야 하는 것입니다. 이에 의뢰인들은 조합의 상황이 좋지 않아 불안함을 느껴 저희 명경(서울)에 도움을 요청하게 되었습니다.

 

 

 

 

위와 같은 조합의 통보는 결국 총 매매 대금의 변동으로 귀결됩니다. 저희 법인은 분양대금은 계약의 본질적인 부분임에 틀림이 없고 이에 대하여 확정분양가 광고를 한 조합의 행위는 허위광고에 해당하고, 기망이 아니라고 하더라도 의뢰인들이 중요 부분에 관한 착오에 빠져서 계약을 체결한 것으로 계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다.

 

또한 계약의 취소가 인정되지 않는다고 하더라도 게약의 본질적인 부분에 관하여 변동이 일어났으므로 현저한 사정변경에 따라 계약을 해제할 수 있다는 내용증명을 발송함으로써 의사표시를 했습니다.

 

 

 

 

저희가 의뢰인들이 조합원 가입할 당시 조합 측에서 중도금 무이자로 진행될 것이라고 설명하는 녹음본과 조합원 가입계약의 취소 귀책사유가 조합 측에 있다는 것을 여러 가지 근거로 주장하며 조합을 압박한 결과, 조합 측에서 협의를 하자고 하여 의뢰인들은 납입금 반환을 받고 조합원 탈퇴를 할 수 있었습니다.

 

위 사례처럼 사업이 오래 지연되면 지역주택조합 추가분담금이 눈덩이처럼 불어날 수도 있습니다. 사업성이 악화되는 등 별도의 사정이 있다면 분담금이 추가로 더 붙기도 하는데 종전에 존재했던 사업비는 사업이 지연된 사이 이미 다 써버렸으니 조합원에게서 이를 걷게 됩니다. 이렇게 추가분담금을 전부 합치면 일반 분양으로 아파트를 사는 것과 비슷한 비용이거나 오히려 분양가를 뛰어넘을 수도 있습니다.

 

이러한 상황을 염두에 두고 조합원 가입 계약할 당시 조합으로부터 안심보장증서나 확정 분담금 확인서 등을 받아두시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

오늘은 중도금 무이자라며 추가 분담금 없을 것이라고 광고한 것과 달리 지역주택조합 추가분담금 요구하는 조합을 상대로 법적 대응을 하여 납입금 환불 및 탈퇴를 한 의뢰인의 사례를 소개해 드렸습니다.

 

지역주택조합에 귀책으로 인해 사업에 문제가 생겼다면 변호사의 조력을 통해 피해 회복을 하시는 것이 좋습니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.