도시자연공원 지자체 토지무단점유 사용료 명분의 임료 받을 수 있을까

 

 

오늘은 저희 법인의 승소 사례 중 하나인 도시자연공원 관련된 소송에 대해 이야기해 보려 합니다. 원고이자 저희 의뢰인들은 서울 서대문구 홍제동 산의 지분을 소유하고 있었습니다. 피고는 서울시와 서대문구인데 피고들은 이 토지를 무단으로 안산도시자연공원으로 조성하고 이를 시민들의 이용에 제공했습니다.

 

따라서 저희는 안산도시자연공원의 관리주체인 서울특별시 서대문구가 직접 토지점유하고 있고, 위임 주체인 서울특별시는 서대문구를 통해 간접적으로 토지점유 하고 있다고 주장했습니다.

 

저희 명경(서울)은 피고들은 원고들에게 이 사건 각 토지 중 원고들 지분에 관한 임료 상당액을 토지무단점유 사용료 명목의 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있고, 그 임료는 피고들이 토지를 공원으로 조성하기 전의 현황인 대지 및 평지를 기준으로 산정해야 한다고 주장한 것입니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

부당이득 반환 의무의 발생에 대한 관련 법리를 한번 살펴보도록 하겠습니다.사인이 소유하는 어떠한 토지에 도로나 공원 등 도시계획시설을 설치하는 내용의 도시계획 결정·고시되었다고 하더라도 아직 그 도시계획에 따른 사업이 시행되지 않은 상태에서는 곧바로 국가나 지방자치단체가 이를 점유한다고 볼 수 없습니다.

 

다만 정식의 도시계획결정 사업이 시행되기 전이라도 국가나 지방자치단체가 해당 토지에 도시계획시설을 구성하는 여러 시설을 설치·관리하여 일반 공중의 이용에 제공하는 등으로 이를  사실상 지배하는 것으로 평가될 수 있는 경우에 그 범위 내에서 국가나 지방자치단체의 점유가 인정될 수 있습니다.(대법원 2016.11.9 선고 2013다42649 판결, 대법원 2012.3.29. 선고 2011다105256 판결 등 참조)

 

 

출처 - pixabay

 

 

피고들이 토지점유·사용하여 왔는지 여부에 대해서는 서대문구는 사건 토지에 사실상 공원을 설치·관리하여 일반 공중의 이용에 제공함으로써 과거부터 각 토지를 점유하고 있고 서울특별시는 사실상 공원 설치에 관여를 하고 공원관리 권한을 서대문구에 위임한 법령상 관리청으로서 각 토지를 간접점유하고 있다고 할 것입니다.(대법원2010.3.25. 선고 2007다22897 판결 참조)

 

따라서 피고들은 적법한 권원 없이 이 사건 토지를 공동으로 점유·사용하여 법률상 원인 없이 이익을 얻고 있다고 할 것이므로, 공동하여 원고들에게 이 사건 각 지분에 관한 토지무단점유 사용료인 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.

 

 

 

 

위 주장에 대한 근거를 좀 더 면밀하게 설명하자면 피고 서울특별시는 이 사건 각 토지를 포함한 그 일대에서 무허가 건물을 철거하고 그 부지에 식재를 수목하여 인공조림을 했고, 이에 따라 사건 토지가 '안산도시자연공원'의 일부로 사실상 조성된 것으로 보였습니다.

 

각 토지 일부는 등산로로 사용되고 있는데 피고 서대문구는 토지에 목재계단, 울타리, 배수로, 의자, 가로등, 철재 기둥 등의 시설물을 설치하였고, 그 주위에 표지판과 안내문 등을 설치하는 등 각 토지를 포함하여 안산도시자연공원으로 조성된 그 일대를 관리하고 있는 것으로 보였습니다.

 

 

 

 

이에 관해 피고들은 등산로는 1980년경부터 자연발생적으로 형성된 것이고, 피고들은 그 이용객들의 안전과 편의를 위하여 일부 개량행위를 한 것에 불과하다고 주장했습니다.

 

하지만 재판부는 앞서 살펴본 것과 같이 이 사건 각 토지는 무허가 건물의 부지로 사용되고 있다가 서울특별시의 철거 및 녹화사업에 의하여 사실상 공원으로 조성된 것으로 보이므로 등산로 또한 그 과정에서 조성된 것으로 봄이 타당하고, 이를 자연적으로 발생한 것으로 보기는 어렵다고 판시했습니다.

 

 

 

 

여기서 중요한 것은 당연히 임료 산정이겠죠. 부당이득 반환을 위한 감정인의 임료 감정 결과에 따른 임료는 토지의 현황이 주거용임을 전제로 산정되었는데요. 이에 관해 피고들은 각 토지의 지목이 묘지이고 실제 현황도 등산로이므로 앞선 기준으로 부당이득액을 산정하는 것은 부당하다고 주장했습니다.

 

그러나 앞서 든 증거들을 종합하여 다음과 같은 사정 등을 들어 피고의 주장은 이유가 없다고 판단되었습니다.

 

① 국가 또는 지방자치단체가 종전에는 일반 공중에 의해 공원으로 공용되지 않던 토지를 비로소 공원으로 점유하게 된 경우에는 토지가 공원으로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가하여야 한다고 봄이 타당한 점(대법원 2001.1.19. 선고 2000다58576,58583 판결 참조)

② 당초 무허가 건물의 부지, 즉 주거용으로 사용되고 있었으나 피고 서울특별시가 그 건물들을 철거하고 나대지를 조성한 후 녹화사업을 하여 토지가 공원으로 편입되게 되었고 그 과정에서 등산로도 조성되게 된 것으로 보이는 점

 

 

 

 

또 다른 중요한 점은 시효입니다. 금전의 지급을 목적으로 하는 지방자치단체에 대한 권리는 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 이 사건은 소 제기일로부터 역산하여 5년이 경과한 그 이전의 기간에 해당하는 부당이득 반환청구권은 소멸시효가 완성되어 나머지 기간에 대해서만 임료를 산정 받을 수 있었습니다.

 

이처럼 도시자연공원 관련 문제는 무단 토지점유 한 지자체를 상대로 법적 대응을 해결해야 하기 때문에 개인 혼자서 해결하는 것이 어렵습니다. 소멸 시효가 있다는 점도 염두에 두어야 하기 때문에 도시계획결정, 토지무단점유 사용료 등의 문제가 생겼다면 빠르게 사안을 진단받아 보고 대응을 하시는 것이 중요합니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 일몰제 관련해서 여러 사례를 진행하고 있고 승소 경험을 바탕으로 각자의 사안에 맞는 솔루션을 제공하고 있으니 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.