재개발 세입자 주거이전비 중간에 이사가도 받을 수 있을까?

 

 

오늘이죠. 코로나19 신규 확진자가 다시 천명대로 접어들면서 3단계 격상 논의가 진행되고 있습니다. 국민들의 불안감이 커지고 있는 요즘, 속상한 뉴스들도 많이 접하게 되는데요. 특히 의료진들의 절망케 한 스키장 시즌방 논란이라던지, 이태원 펍 논란 등은 정부와 의료진들의 한숨을 더욱 깊어지게 만들고 있습니다.

 

지금은 우리 모두가 힘을 합쳐야 할 시기입니다. 누가 더 힘들고 덜 힘들고를 떠나 적어도 개인위생, 거리유지, 마스크착용 등 기본사항은 필히 지켜야하지 않을까 싶습니다.

 

 

 

 

오늘 포스팅은 재개발구역 세입자 주거이전비와 관련해 이야기 해보려고 합니다. 재개발은 노후/낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다. 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다릅니다. 

 

특히 재개발구역으로 확정되고 난 후 임대인과 임차인 모두 주거지를 이전해야하지만, 여기서 조합과 주민간의 기간에 따른 보상범위 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 특히 중간에 개인사정에 의해 다른 곳으로 이전하였거나, 거주지는 이전 했음에도 과거에 오랜기간 살고 있었던 경우 등 이에 대해 명확하게 정해놓은 기준이 없어 혼란이 가중되고 있는데요.

  

아래 판례 속 원고 역시 소유권 이전 후에도 본 거주지에서 세입자로 지내며 거주기간 요건을 갖췄기 때문에 주거이전비를 받아야 한다고 주장하고 있습니다. 어떻게 된 내용인지 좀 더 자세히 알아볼까요?

 

 

 

 

원고는 지난 1975년 2월, 마포구 아현동 내의 주거용 건축물에 전입하여 그 지상 주택을 1993년 12월 3일부터 소유하면서 그 곳에서 손자, 손녀들과 살아오던 중 2005년 7월 20일  이 사건 주택을 타인에게 매도하여 2005년 9월 20일 소유권이전등기를 마쳤을뿐 아니라 보증금 3천만 원에 임차하여 계속 거주하여 온 세입자였습니다.

  

피고는 이 사건 주택재개발사업의 시행을 목적으로 설립된 조합으로, 2006년 9월 1일 마포구청장으로부터 설립인가를 받은 후 사업시행인가를 신청하였고, 마포구청장은 2007년 8월 27일  이 사건 주택재개발사업의 사업시행인가를 고시하였습니다.

 

 

 

 

<원고의 주장>   ​도시정비법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고만 한다) 및 공익사업법 시행규칙 등에 의하여 공익사업법상 사업인정고시일에 해당하는 이 사건 사업시행인가고시일인 2007년 8월 27일이 주거이전비의 지급기준일이 되므로, 당시 3월 이상 거주한 세입자인 원고는 주거이전비 보상대상자에 해당한다. 따라서 피고는 원고에게 주거이전비(4인 가구×4개월)로서 12,000,000원 및 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.   <피고의 주장>   1) 주거이전비의 지급기준일   공익사업법 시행규칙 제54조를 비롯한 관계법령의 취지와 재개발구역으로 지정된 구역으로 무분별한 세입자가 유입되어 그 이후 사업시행인가일까지 예상할 수 없는 비용의 증가가 있게 될 여지가 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주거이전비의 지급기준일은 이 사건 사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확정 고시 또는 공고된 날 중 가장 먼저 고시 또는 공고된 날을 의미하므로, 이 사건 공람공고일이 주거이전비의 지급기준일이 되어야 하고, 그 당시 이 사건 주택을 소유하고 있던 원고는 세입자임을 전제로 한 주거이전비 보상대상자에 해당하지 않는다.   2) 위장전입   가사 원고가 세입자 주거이전비 지급대상자에 해당한다고 하여도, 소외 2, 3은 2006년 9월 4일에서야 이 사건 주소지에 전입한 자들로서 실제로 거주하지 않고 위장전입을 한 것이다.

  

 

 

 

공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4월분의 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있는데요.

 

이에 따라 이 사건의 쟁점은 '사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시'라는 표현을 사용하고 있는 바, 사업인정고시 이전에 당해 공익사업을 위한 각종 고시 등이 있는 경우에 세입자의 주거이전비 지급기준일을 언제로 볼 것인지가에 대한 것이었습니다.

 

 

 

 

이 사건의 경우 이 사건 공람공고일은 2005. 8. 20.이고 공익사업법상 사업인정고시일로 간주되는 이 사건 사업시행인가고시일은 2007. 8. 27.인바, 가령 2005. 8. 20. 당시 3월 이상 사업지구 안에서 거주한 세입자가 2년의 주택임대차기간이 만료되어 사업시행인가고시일 3개월 이전에 주거를 옮기고 제3자가 종전 임차인에 이어서 당해 주거용 건축물을 임차하여 2007. 8. 27. 당시를 기준으로 3개월 이상 거주하고 있는 상황을 상정할 수 있습니다.

 

또한 사업시행인가로 인하여 토지 등의 수용권을 취득하게 된 사업시행자가 공익사업으로 인한 토지 등의 수용절차를 밟게 됨에 따라 2007. 8. 27. 당시 세입자는 더는 당해 공익사업지구 안에 거주하지 못하고 이주할 수밖에 없게 되는데요.

 

이 경우, 지급기준일이 공람공고일이라는 견해를 취하게 되면, 2005. 9. 20. 당시 세입자는 '지급 기준일 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3월이상 거주해야한다'는 요건은 갖추게 되지만, 공익사업의 시행과는 무관하게 임대차기간의 만료로 이전하게 된 것에 불과하여 '공익사업으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자' 요건은 갖추지 못하게 되어 지급대상자에 해당되지 않습니다(지급기준일 당시까지의 거주요건을 갖추었다는 이유만으로 사업의 시행과 무관하게 이주한 세입자에 대하여 주거이전비를 지급하라는 취지라고 확장해석할 수는 없다).

 

2007. 8. 27. 당시 세입자는 결국 어느 누구도 주거이전비 보상청구권을 취득하지 못하는 결과에 이를 수 있으나, 이는 공익사업으로 인하여 주거를 잃게 되는 세입자를 보호하려는 입법취지에 반하는 결과로서 받아들이기 어렵다는 것이죠.

 

 

 

 

또한 주거이전비의 지급기준일을 관계법령에 의한 고시 등이 있은 때로 보면서 그 범위를 사업시행인가일 이전의 적당한 고시일로 과도하게 확대하게 되면 '공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는'이라는 요건을 충족하기 위해서는 세입자로 하여금 그때부터 실제로 공익사업이 시행되는 때까지 계속하여 거주할 것을 강요하게 되는 결과가 될 것입니다.

 

특히 주택임대차보호법 등 우리 법제에서 주거용 건축물의 세입자가 주장할 수 있는 임차기간을 원칙적으로 2년으로 정하고 있는 사정에 비추어 보면, ‘관계법령에 의한 고시 등’이 사업인정고시일로부터 2년 이상 전에 있었던 경우에 이를 주거이전비 지급기준일로 보게 되면 소유자의 임대차계약 갱신거절 의사에 따라 공익사업이 시행될 때까지 세입자가 계속 거주할 수 없게 되는 바람에 주거이전비를 전혀 지급받지 못하는 경우도 발생할 수 있게 되어 부당한 결론에 이르게 된다는 것이 법원의 판단입니다.

 

 

 

 

뿐만 아니라 이주대책은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들을 위하여 사업시행자가 ‘기본적인 생활시설이 포함된’ 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 이주자들에게 이를 ‘그 투입비용 원가만의 부담하에’ 개별 공급하는 것으로서, 그 본래의 취지에 있어 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도인 만큼, 세입자에 대한 사회보장의 성격이 강조되는 주거이전비와는 법적 성격이 다르고, 그 보상규모도 4개월분의 가계지출비 상당액을 지급하는 주거이전비와는 비교가 될 수 없습니다. ​

 

지급기준일이 사업인정고시일이라는 견해를 취하게 될 때의 문제점은 도시정비법상의 주택재개발구역으로 지정고시되고 나면 조만간 재개발사업이 시행될 것이라는 사실이 일반에게 알려지게 되어 주거이전비를 노린 악의적인 세입자가 유입될 우려가 있다는 점을 놓쳐서는 안된다는 것이죠.

 

따라서, 이 사건 주거이전비의 지급기준일은 사업인정고시일로 간주되는 사업시행인가일이라고 봄이 상당하고, 사업시행인가일 당시 이 사건 재개발사업 시행지구 안의 주거용 건축물에서 3월 이상 거주한 세입자로서 이 사건 재개발사업의 시행으로 인하여 이주하게 된 경우에는 이 사건 조항에서 정하고 있는 주거이전비의 지급대상이 됩니다.

 

 

 

 

결과적으로 법원은, "원고의 손자 소외 1, 손녀 소외 2, 3은 각각 이 사건 주소지에서 출생등록을 한 이래 원고의 자부인 소외 4와 함께 이 사건 주택에서 20년 이상 거주하여 온 사실, 그러던 중 원고가 이 사건 주택을 타인에게 매도한 이후 원고의 자부인 소외 4가 2005. 9.경 손녀 소외 2, 3과 함께 서울 서대문구 북아현동(이하 생략)로 이사를 가면서 주민등록을 옮겨 간 사실, 위 소외 2, 3은 2006. 9. 4. 다시 이 사건 주소지로 전입한 사실, 이 사건 주택에는 방 3개가 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실을 종합하면, 소외 1, 2, 3은 원고와 함께 이 사건 주택에서 실제로 오랫동안 함께 거주하여 왔고, 이 사건 사업인정고시일 당시에도 3개월 이상 함께 거주하여 온 것으로 봄이 상당하다"

 

"따라서, 피고는 이 사건 사업시행인가일인 2007. 8. 27.에 해당하는 2007년 3/4분기 근로자가구의 4인 기준 월평균 가계지출비의 4개월분의 범위 내에서 원고가 구하는 주거이전비 12,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2008. 9. 26.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다"고 판단하였습니다.

 

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위의 상황과 같이 주거이전비에 대한 분쟁은 시기가 매우 중요합니다. 또한 어떠한 선례가 있었는지 파악하는 것도 매우 중요하죠. 하지만 공람일을 놓치거나 조합에서 요구하는 사항을 잘못 해석해 피해를 보게 되는 경우도 많이 발생하고 있습니다. 세입자의 경우엔 더욱 그렇죠.

 

때문에 문제가 의심되거나 발생했다면 전문가와의 상담을 통해 그 즉시 대응하는 것이 시기와 비용을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

  

 

 

 

저희 법무법인 명경 서울은 오랜기간 쌓아온 노하우, 실력있는 전문가, 명쾌한 솔루션을 바탕으로 많은 의뢰인 분들의 사건을 해결해 나가고 있습니다. 부동산 전문변호사가 팀을 구성해 도움을 드리고 있으니, 현재 어려움을 겪고 있다면 전문가의 상담을 바다보시기 바랍니다.

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