토지측량 후 자주점유 타주점유란?

코로나 19 신규확진자 수가 나흘만에 30만명 아래로 내려갔다고 합니다. 확진자 수는 감소세이지만 사망자와 위중증 환자 수는 여전히 높은 수준을 이어간다고 합니다. 확진자 규모는 완만하게 감소하고 있지만 아직 안심하긴 어려운 상황인데요. 하루빨리 코로나19의 공포로부터 벗어나 마스크를 벗는 날이 오기를 희망합니다. 

 

 

토지에도 주민등록증이 있다는 사실 알고 계셨나요? 땅의 주민등록을 역할하는 것이 토지측량인데요. 지적측량이 중요한 이유는 토지의 면적 등 지적에 관한 내용을 표시하기 위해서이죠. 아무래도 땅의 경계가 애매하다 보면 분쟁이 일어날 수 밖에 없는데요. 실제 저희 법무법인명경(서울)에도 경계침범으로 인해 자주점유 타주점유를 따져야 하는 상황이 발생에 도움을 요청하는 사례들이 증가했습니다.

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과거 1950~1960년대 정확하지 않은 측량기술 탓에 토지구획과 지적 정리 과정에서 토지 지적측량 기준점이 변경되다 보니 이러한 상황이 놓이게 되는거죠. 나날이 부동산 가치는 상승하다 보니 토지 분쟁이 더욱 심화되고 현대의 측량법에 따라 기준점이 다르다 보니 많이 발생할 수 밖에 없는데요.

 

 

만약 토지를 점유했다면 현대 토지측량법에 따라 점유자는 토지를 인도해야 할까요? 먼저 경계침범을 한 점유취득시효를 주장해볼 수 있습니다. 점유취득시효란 20년간 자주점유를 바탕으로 평온, 공연하게 토지를 점유했다면 취득시효가 인정돼 토지 침범 부분의 소유권을 취득할 수 있게 하는 제도 입니다. 점유취득시효에 대해서 많이들 부분이 20년만 지나면 내 땅이 되는 줄 알고 착각하십니다.

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점유취득시효가 인정되기 위해서는 자주점유 타주점유도 중요합니다. 자주점유란 소유의 의사를 바탕으로 물건을 점유하는 행위를 의미합니다. 즉 단순히 20년 기간만 점유했다는 사실만 보는 것이 아니라 해당 물건에 대해서 소유자가 하는 것처럼 실질적 지배와 행사의 의사를 가지고 있어야 하는거죠.

 

 

민법 제 197조 제 1항 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정한다."라고 규정하고 있습니다. 민법에도 나와있듯이 토지측량 및 점유취득시효에서 20년이라는 기간도 중요하지만 자주점유 타주점유가 역시 중요하다는 사실을 알 수 있는데요.

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다만 점유자가 본인이 무단점유를 할 수 있었던 상황을 인지 할 수 있게끔 누군가의 이의제기가 있었다면 자주점유는 깨지게 되겠죠. 또한 무단점유를 한 면적도 중요합니다. 토지 침범을 일정 면적 넘어서 하게 된다면 자주점유는 깨지게 됩니다. 일정 면적이 넘어가게 된다면 법원에서는 통상적인 착오로 보지 않는거죠.

 

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1970년대부터 A씨는 토지를 소유하고 있었습니다. A씨가 토지를 매매할 당시 그 전 소유주가 사용하고 있던 토지까지 본인 토지인줄 알고 건물을 짓고 출입문 등을 만들면서 본인만의 토지로 가꾸었습니다. 최근 소유주가 바뀐 옆집 B씨는 새로운 건물을 짓고자 토지측량을 하였고, 그 결과 A씨의 출입문이 B씨의 토지를 무단점유하고 있다는 사실을 알게되었습니다. 오랜기간 실질적 점유를 하고 있었던 A씨는 점유취득시효를 주장하였고, B씨는 나는 새로운 소유주이기에 나한테 점유취득시효를 주장할 수 없다라고 답변했습니다.

실제 사례와 상관없는 단순 예시

 

A씨는 20년이 지났고 자주점유 타주점유에 있어 그 전 소유주가 사용하던 땅들을 그대로 매매 했기에 소유의 의사를 바탕으로 한 자주점유를 주장했습니다. 하지만 최근 소유주가 바뀐 토지에 대해서 B씨에게 점유취득시효를 주장하는 것이 힘들 수도 있습니다. 또한 1970년대 부터 A씨가 소유하고 있는 토지에 대해서 소유주가 바꼈다면 어떻게 되었을까요? 이처럼 경계분쟁과 취득시효는 워낙 법률적 해석이 어려워 전문가의 도움은 필수 입니다.

 

 

 

토지측량과 자주점유 타주점에 대해서 법무법인명경(서울) 김재윤 변호사는 " 취득시효 기간을 완성 시켰다는 사정만으로 무조건 점유자에게 소유권이 넘어가는 것은 아니다." 또한 "소유자 변동 확인 등 다양한 원인과 증거를 취합한 후 검토하여 법리적으로 따져봐야 한다."라고 덧붙였습니다.

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<관련 기사 보러가기>

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021072210460040326

"내 땅 침범 vs 경계측량 결과대로" 토지경계 분쟁 심화, 해결방법은 - 머니투데이

 

 

상황에 따라 타주점유가 인정되어 20년이 넘어도 점유취득시효를 주장할 수 없게 되는 경우도 존재합니다. 경계침범 및 점유취득시효 관련 분쟁은 워낙 까다롭고 복잡합니다. 또한 자주 인사를 하고 매일 얼굴보던 옆집과 일어난 분쟁이다 보니 법적 대응보다는 원만한 합의로 해결하시고 싶은 경우가 있습니다. 합의를 통해 해결하는게 제일 좋겠지만 본인들의 재산이 걸린 문제이다 보니 결국 법적 대응으로 넘어가는 경우가 대부분입니다.

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비전문가가 해결하실려면 오히려 분쟁이 더욱 커질 수도 있는데요. 부동산전문 변호사와의 상담을 통해 객관적인 상황 판단과 상황에 맞는 법적조치가 이루어져야 합니다. 해당 게시물은 토지측량 및 자주점유 타주점유 등 단편적이고 이론적 설명에 불과합니다. 모두의 상황이 다른거처럼 본인의 상황에 맞추어 이해하시기 위해서는 부동산전문가와의 상담은 필수입니다. 저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 경계침범 및 점유취득시효 전담팀으로 운영돼 보다 전문적인 대응을 하고 개인 상황에 맞추어 해결책을 제시하고 있습니다. 문의사항이 있으시면 연락주세요.

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<찾아오시는 길>