지역주택조합 추가분담금 없다며 안심보장증서 특약했다면

A씨는 2016년경에 서울 광진구에 있는 K지역주택조합에 가입했습니다. 가입 당시 조합 측은 지구단위계획이 통과됐다는 설명과 함께 "중도금은 무이자로 잔금과 함께 납부하면 되고, 일반 분양가보다 저렴한 분담금이 책정됐는데 이 분담금은 확정분담금이므로 추가분담금이 없다"라고 하면서 확정분담금에 대한 안심보장증서도 발급해주겠다고 했습니다.

 

이러한 조합 측의 설명을 듣고 A씨는 K조합에 가입했고 내 집 마련을 할 수 있겠다는 부푼 기대를 안고 있었습니다. 하지만 시간이 지날수록 A씨의 기대와는 다르게 사업의 잡음이 들리기 시작했습니다.

 

 

 

 

가입 당시 조합 측은 '중도금은 대출로 진행하면 된다'라며 이를 계약서에도 기재했으나 정기총회를 열어 중도금을 선납하는 안건을 통과시키면서 중도금을 선납하지 않으면 2기 체납 시 조합에서 제명하겠다며 말을 바꾼 것입니다. 

 

A씨는 중도금 조건이 바뀐 것이 불만이었지만 가입 이후 많이 오른 서울의 집값을 생각하면 그래도 처음 정한 분담금만 늘어나지 않는다면 괜찮은 조건이라고 생각하며 중도금을 선납했습니다.

 

그런데 중도금 선납을 결정하는 총회가 있은지 1년도 안 돼 조합 측에서는 총회를 열어 사업 부지의 가격이 올라 어쩔 수 없이 분담금을 늘릴 수밖에 없다며 기존 분담금의 약 20% 정도의 지역주택조합 추가분담금을 납부하기로 하는 결의를 했습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

그렇다면 A씨의 경우, 확정분담금을 보장하는 지역주택조합 안심보장증서를 믿고 조합에 가입했는데 추가분담금 결정을 이유로 조합에서 탈퇴하거나 계약을 해제할 수 있을까요? 만약 계약 해제가 불가능하다면 확정분담금을 보장하는 안심보장증서는 효력이 있는 것일까요?

---

먼저 지역주택조합 사업은 통상 조합 설립 전에 조합원을 미리 모집하면서 그 분담금 등으로 사업 부지를 매수하거나 사용 승낙서를 얻은 이후 조합설립 인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보한 두에 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행됩니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

따라서 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업 계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있는 것이 특징이라고 할 수 있는데요.

 

이에 따라 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업 계획 등에 따라 당초 체결한 조합 가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무의 변경이 당사자가 예측 가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채무불이행이나 사정 변경으로 인한 계약의 해제를 인정할 수 없다는 것이 대법원의 판례입니다.(대법원 2019.11.14. 선고 2018다212467판결)

 

 

출처 - pixabay

 

 

쉽게 말하면 지역주택조합사업은 변동 가능성이 매우 크기 때문에 계약서에 이러한 변동 가능성에 대해 기재가 되어 있다면 당사자가 예측 가능한 범위를 초과하지 않는 이상 계약은 유효하다는 것입니다. 

 

A씨의 경우 지역주택조합 추가분담금이 전체 분담금의 20% 내외인데, 이 정도는 예측 가능한 범위 내라는 것이 대체적인 법원의 태도입니다. 

 

다만 확정분담금 특약을 기재한 지역주택조합 안심보장증서에 대해서는 아직 대법원의 명시적인 판단은 없지만 하급심에서는 대체적으로 해제 내지는 무효를 인정하고 이에 따라 조합에 납부한 금액 전액의 반환을 인정하고 있습니다.

 

 

 

 

관련 하급심 판례는?

 

확정분담금 특약은 계약서상 분담금 증액이 가능하다는 조항의 특약이므로 이러한 특약에도 불구하고 추가분담금을 부담하지 않을 경우 조합 가입계약에 명시된 아파트를 공급할 수 없다는 입장을 취한 것은 확정분담금에 아파트를 공급해야 하는 특약상 의무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 계약해제를 인정(의정부지방법원 2020.11.10. 선고 2019가단138283)

 

추가분담금 납부에 대한 총회 결의에 따라 확정분담금 특약은 무효가 되고 조합원의 경우 이러한 특약이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로 전체 계약이 무효(수원지방법원 2019.12.17. 선고 2019가단521539 판결)

 

 

 

 

지역주택조합 안심보장증서 관련한 사례들은 아래와 같은 특징이 있으면 지역주택조합 측이 조합원을 상대로 기망행위를 했다고 보고 있습니다.

 

1. 조합은 조합원과 조합 가입 계약을 체결하는 과정에서 안심보장증서를 제시하며 가입을 유도한 것으로 보이는 점

2. 지역주택조합 사업은 그 특성상 안심보장증서가 존재하지 않았다면 조합원이 가입계약 체결할 가능성은 현저히 낮은 것으로 보이는 점

3. 조합원이 비법인사단인 조합에게 납부한 분담금은 총유물에 속하므로 조합이 안심보장증서를 통한 약정을 체결한 행위는 총유물의 처분행위에 해당하는데 그 약정은 조합의 총회 결의를 거치지 않고 체결된 것이어서 무효인 점

4. 설령, 지역주택조합 안심보장증서 관련 약정이 사후에 조합의 총회 결의를 통하여 유효로 된다고 가정하더라도 조합 사업이 진행 도중에 무산될 경우 사실상 조합원에게 약정에 따라 분담금 등을 전액 환불해 줄 수 있는 능력이 없어 보이는 점(본래 안심보장증서는 총회 결의를 거치지 않으면 효력이 없음)

 

 

 

 

지역주택조합 사업의 가장 큰 장점은 일반 아파트 분양보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 것인데 일단 조합원을 가입시키기 위해 터무니없이 싼 금액의 분담금을 제시하면서 분담금이 변동 가능하다고 계약서에 기재되어 있는 경우가 많아 주의하셔야 합니다.

 

또한 사업 특성상 오랜 시간을 필요로 하기 때문에 분담금은 늘어날 수밖에 없습니다. 따라서 조합 가입 시 계약서에 기재된 분담금은 참고사항일 뿐 결국에는 일반 분양금에 가까운 추가분담금이 발생할 가능성이 높다는 것을 인지하시고 가입을 신중하게 고려해야 합니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있으며 조합원의 피해 회복을 위해 노력하고 있습니다. 안심보장증서만 믿고 조합에 가입했다가 문제가 발생했다면 계약서 검토 및 사안을 진단받고 대응 방안을 찾으시길 바랍니다.

 

 

 

참고기사 원문↓↓

지역주택조합 “추가분담금 없다” 얘기하는데