기획 부동산소송, 사기죄성립요건 충족시 사기죄처벌 가능할까

 

 

기획 부동산소송 시 유의할 점은 기획부동산 사기는 법적으로 사기죄성립요건 충족하기가 어렵고 사기죄가 성립하더라도 이미 손해를 본 부분에 대한 배상이 쉽지 않다는 것입니다. 특히나 장래의 수익 가능성을 기대하며 지인에게 투자를 권유하거나 권유받은 경우라면 가해자이자 피해자인 상황이 발생하게 됩니다.

 

혹시라도 본인이 했던 투자가 기획부동산인 것 같은 의심이 든다면 기획 부동산소송 절차를 통해서 사기죄성립요건 충족하는지, 사기죄처벌 가능한지 파악한 뒤 발 빠르게 법적 대응을 해야 합니다. 오늘은 그 요건들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

기획부동산 사기 업체란 부동산을 이용해 마치 경제적인 이득을 무수하게 얻을 수 있는 것처럼 조작해 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 행위를 하는 중개업자나 업체입니다. 이들은 개발 호재나 고수익을 미끼로 전혀 가치가 없는 땅이나 소유권 이전이 어려운 땅을 팔기 때문에 피해자들이 발생하는 것입니다.

 

실제로 해당 지역 지방자치단체나 관계 부처 등에서 개발 계획을 발표한 경우도 있고 기획부동산 중에 극히 일부 지역은 개발이 진행되어 투자자들이 시세차익을 보기도 합니다. 하지만 이런 경우는 극소수이고 대부분은 개발이 지연되거나, 애초에 토지 개발이 불가능한 지역인 경우가 많습니다.

 

 

 

 

토지 구매 당시에 업체에서는 2~3년 내에 개발이 되니 투자금 몇 배의 이익을 볼 수 있다는 말을 합니다. 하지만 시간이 흘러도 개발 진행은 안되고 다시 땅을 팔려고 해도 이미 비싸게 산 땅이라 팔리지 않아 투자자들은 손실만 점점 커져갑니다. 

 

법률적으로 투자 행위는 손해나 이익 모두 본인의 책임입니다. 투자자가 생각한 대로 권리 행사를 하지 못하거나 예상했던 만큼의 투자 수익이 발생하지 않았다고 해서 무조건 기획 부동산소송 사기죄 혐의로 몰고 갈 순 없습니다. 

 

그렇다면 어떤 경우에 부동산소송 통해서 사기죄처벌 가능한지 사기죄성립요건 등을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부작위에 의한 사기죄의 기준 中 맹지인 사실을 미고지한 경우

 

맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 가격이 낮습니다. 따라서 투자 경험이 많은 전문가는 저렴한 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 수익을 낼 수 있어 오히려 맹지에 투자를 하는 경우가 있는 만큼 맹지는 투자 대상이 될 수 있습니다. 따라서 맹지라는 사실을 미고지했다는 이유만으로 형법상 사기죄의 기망행위에 해당하는지 여부가 문제가 됩니다.

 

1) 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매 목적물이 맹지인 사실을 미고지 한 경우 → 유죄

(수원지법 안양지원 2019. 10. 10. 선고 2019고단1163 판결)

 

2) 맹지인 사실은 고지했으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고·고지한 경우 → 유죄

(서울고법 2018. 12. 20. 선고 2018노329, 1996(병합) 판결, 의정부지방법원 2018. 6. 27. 선고 2017고단5323, 2018고단1291(병합) 판결 등 참조)

 

3) 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 않은 경우 → 주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉠 것

 

 

 

 

허위·과장 광고를 넘어 사기죄의 대상이 되는 '기망행위'의 기준

 

대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·광고는 사기에 해당하지 않는 다고 보고 있습니다. 그 근거로 "상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망했다고 할 수 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지해야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이다.(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조)"는 판례를 들 수 있습니다.

 

즉, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있고, 예컨대 도로교통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실 유무를 판단할 수 있는 경우임에도 불구하고 "사실과 달리" 광고한 경우 등과 같이 신의칙상 비난의 정도를 넘는 경우에만 사기죄로 처벌받을 수 있는 것입니다. 또한 확정되지 않은 정부 정책을 마치 확정된 것처럼 허위 과장 광고했다면 이 역시 통상적으로 용인할 만한 수준을 넘어서는 것으로 사기죄로 처벌될 수 있습니다.

 

 

 

 

다만 사안에 따라 법리적 해석이 다를 수 있기 때문에 법률 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 좋습니다. 오늘은 이렇게 기획부동산 사기죄 성립요건 알아보고 그에 따른 사기죄처벌 가능 여부에 대해 설명해드렸습니다.

 

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